个税再次震荡杭城楼市 中介公司将新一轮洗牌

时隔23个月后，房产交易的个人所得税再次成为杭城楼市焦点。2004年1月，杭州高调征收20％个人所得税，仅仅过了8个月就悄然收场。当时政策的实施令业内大跌眼镜。由于卖家纷纷把税费转嫁给下家，导致短期内房价不跌反涨。

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现如今，经过多轮真刀真枪的调控后，杭州楼市已经从卖方市场转为买方市场，投机客没了，投资客少了，购房自住成为主流。在这种情况下，个税政策再次被启用，并且被国家税务部门确定为“与营业税、契税、土地增值税等一并办理，委托契税征收部门一并征收”，可谓态度强硬，可操作性强。在新一轮调控背景下，继营业税、加息和限制外资购房等政策后，新个税征政策的影响又将如何？【延伸阅读：强征个税“助跌”房价作用受质疑 避税方式显现】

■影响一

二手市场将缩水，卖家难以转嫁下家

在2003年底“杭州将要加收20%的个人所得税”消息发布后，一些购房者发现自己看中的“稍好一点价格又合适的房子”，稍一迟疑，不出两天时间就被人抢先买走，一些价格适中的好房子往往出现七八个人抢的现象。

当时新的房产政策下来后，不少卖方将20%税率的个人所得税转嫁给买房人，这样“羊毛出在羊身上”，二手房价格不跌反涨。【延伸阅读：二手房个税消息公布 杭州房东争推“限时特价”】

而这次政策发布后，各中介公司反应在8月1日前几天签约客户虽然比平时多了很多，但是与上次相区别的是，房东的心理售价开始松动，特别是对于一些投资客而言，持房的信心降到谷底，一些人纷纷降价出手。

由于个税直接打击的是二手房交易，增加了卖家成本，为此部分卖家估计会转租为售，导致二手市场将整体缩水。

由于2004年以来杭州房价又经历了几次上涨，目前大部分地区房价基数已经比较高，而且现在的市场形势与2004年截然不同，投机淡出市场，投资客大为减少，购房主要是自住，市场观望气氛严重，买家可挑选的余地很大。此外，现在卖家要交纳的税费比当初增加了5.6％的综合税，如果再将个税一并转嫁给下家，这个数字将非常庞大，即使卖家放低价格，买家也会因为付不起首付而放弃。为此，我们判断，尽管房东还是习惯以净价出售，但是个税税费不会只是简单地就能加到下家。只有在房东将税费因素考虑到出售总价里，而且购房者又是具有较强首付能力的情况下，才可能出现。【延伸阅读：二手房转让个税将强征 此举能否治得了逃税？】

■影响二

进一步打击投资者，波及所有购房者

尽管这项政策中明确提到“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”两类情况可以免征个人所得税，但是有房产的人，谁也不能保证自己的房子5年不出手。而准备投资地产的人，除非房价每年保持10％的增长，才有可能在5年后出手时减去各种税、利息还有可能获利。

因此，这次政策进一步打击了投资者，与此同时对所有购房者的购房行为都将产生重大影响。

■影响三

短期内可能有部分二手购房者选择买一手房

个税实施短期内，一、二级市场的互动体系将遭到破坏，一些打算购买二手房的人，可能会出现和卖家关于税费问题谈不妥，转而将注意力移向一手市场，从而导致一手房客户增加的现象。这在2004年的时候就得到过印证。【延伸阅读：二手房个税征收有免税空间 买卖双方博弈开始】

值得一提的是，从长远来看，由于政策打击的是市场信心，购房者少了，其中用于投资的人更是越来越少，所以对房地产行业的打击将是巨大的。最终不管一手还是二手市场都将受到影响。市场将更加走向成熟和理性，房价走势有望达到平稳状态。

■影响四

中介公司新一轮洗牌

新政策实施后，原来以吃差价的经纪公司和一些中小中介公司会更多更快地被淘汰出局。而抗御风险能力强，服务好，产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。不仅二手房的交易量会向他们聚集，中介行业整体的发展也会因为他们而调整。后“两税”时代，市场洗牌与房地产中介行业的调整将会在所难免。【延伸阅读：个税强征传言搅动二手楼市 各地中介面临"退市" 】

可以预想的是，中介公司将会上加霜，进入新的冰河时期，实力不强或新开设、新加盟的店家将有很大一部分被洗牌。

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