2006年6月北京典型住宅指数报告系列之一

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月02日19:09 中国指数研究院  中国房地产指数系统  

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1、总体行情分析

1.1典型住宅指数分析

2006年上半年北京典型住宅指数上涨到1226点，累计涨幅226点，环比下降1点。

2006年上半年北京典型住宅指数呈现逐月上升的趋势，从1月上涨到6月的1226点，累计涨幅达226点，其中5月最高为1227点，6月“国六条”的实施对市场产生一定影响，住宅典型指数略有下降至1226点，成交均价为8524元/平方米，与5月份相比基本持平。

1.2北京住宅市场分析

2006年上半年供应量同比下降26%，宏观调控引发市场观望，6月住宅供应大幅下降。

2006年1-6月，全市共上市住宅57690套，同比下降20.5%，上市住宅面积695.1万平方米，同比去年上半年下降了25.8%。

各月度之间住宅上市量波动较大。2月份受春节的影响，住宅上市量处于最低谷，仅为2551套；3月份开始，住宅供应量逐渐增大，于5月份达到最高点，为11917套；6月份为国家新一轮宏观调控政策出台后的第一个月，本轮政策相比去年更具有操作性，在地方细则尚未出台前，市场不确定因素较强，房地产企业出现观望气氛，减缓了推盘速度，导致本月住宅市场上市量大幅下跌34%，仅为7833套。

朝阳、丰台领衔城八区，通州、昌平是郊区县供应的主力。

从2006年上半年各区县住宅供应情况来看，城八区共上市41965套，占全市72.7%；郊区县共上市15725套，占全市27.3%。城八区中，朝阳、丰台两区是供应的主力，上半年两区共上市住宅32264套，占城八区住宅上市总量的76.9%。郊区县中，通州、昌平是郊区县供应的主力，上半年两区共上市住宅8816套，占郊区县住宅上市总量56.1%。

90平米以下户型供应比例32%

从2006年上半年北京住宅上市户型面积分布看，主要集中在60(含)-90平方米、90(含)-120平方米、120(含)-160平方米三个档次。其中60(含)-90平方米区间的住宅占22% 90(含)-120平方米区间的住宅占29%， 120(含)-160平方米区间的住宅占25%。

上半年上市的住宅中，90平方米以下面积户型的比例为32%，与九部委意见“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求相差较远，一方面说明90平方米以下面积户型相对供应不足，另一方面说明达到宏观调控政策要求有较大的难度。

2006年上半年北京住宅销供比1.2：1，市场供不应求现象依旧明显。

2006年上半年北京市成交商品住宅69198套，成交面积846.5万平方米，与去年上半年基本持平。上半年商品住宅销售供应比接近1.2:1，市场供不应求迹象较为明显。

从上半年各月住宅成交量来看，呈现一个先升后降的趋势，1、2月份，受春节影响，住宅成交量较小，每月平均成交7、8千套，3月份住宅销售市场开始恢复，4月份成交量达到最高点15000多套，但5、6月份销量又开始下降，6月份成交量12118套，比最高的4月份减少了3000多套。

城八区成交住宅近80%分布在朝阳、丰台两区，郊区县昌平、通州成交占据半数以上。

从各区县住宅成交情况来看，上半年城八区共成交商品住宅51777套，占全市的75%，略高于城八区商品住宅上市量占全市的比例；郊区县共成交商品住宅17421套，占全市总成交量的25%。

城八区中，朝阳、丰台两区既是供应的主力区也是消化的主力区，上半年两区共成交住宅40244套，占城八区住宅成交总量的77.7%。郊区县中，昌平、通州两区上半年分别成交商品住宅4658套和4608套，分别占郊区县成交量的26.7%和26.5%，是郊区县中商品住宅消化最大的两个区县。

各户型面积段均呈现供不应求，大户型销供比最高，供需矛盾更加突出。

从北京上半年住宅成交户型面积看，主要集中在60(含)-90平方米、90(含)-120平方米、120(含)-160平方米三个档次，其中60(含)-90平方米区间的住宅占18% 90(含)-120平方米区间的住宅占29%， 120(含)-160平方米区间的住宅占27%。

对比2006年上半年上市情况看，各户型面积段销售供应比均超过1，说明各阶段市场供应均表现为供不应求。其中160平方米以上大户型消化速度快于中小户型，市场认可度更高。

两居及三居住宅被市场看好，成交比重分别达到35%和30%。

从上半年各类户型住宅成交套数比来看，两居和三居更被市场看好。上半年北京成交的商品住宅中，两居及三居成交比例分别为35%和30%。其中，两室两厅、三室两厅成交的比例分别为23%和25%，是市场中最受青睐的两种户型。

外省个人成为北京住宅购房人群中不可忽视的力量。

从商品住宅购房人群来看，近60%为本市居民，36%来自外省个人，其它人群占5%。外省个人成为北京住宅购房人群中不可忽视的力量。

2006年上半年住宅市场成交价格稳中有升，累计涨幅达9.3%。

2006年上半年北京商品住宅成交均价处于稳步上升趋势，由1月7495元/平方米，上涨到5月8202元/平方米，上涨幅度达9.4%。6月份随着以“国六条”为代表的新一轮宏观调控政策的出台，北京商品住宅成交价格趋于平稳，为8191元/平方米，同比上涨了11.7%，上半年累计共涨幅9.3%。

北京房价“东富西贵”。

从各区县商品住宅成交均价来看，由于历史原因北京房地产市场早已形成东富西贵，东城、西城上半年住宅成交均价分别为17842元/平方米、14240元/平方米，远高于处于第二集团海淀、宣武、崇文、朝阳的1万元/平方米左右的均价。郊区县中，上半年住宅成交均价处于第一集团的为顺义、开发区、昌平三区，均价最高的顺义为7673元/平方米。

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责任编辑/sf021

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