2006年6月北京典型住宅指数报告系列之二

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月02日19:35 中国指数研究院  中国房地产指数系统  

各 地 推 荐		北京 | 万科年中业绩报告：净利增超五成 上海 | 二手房个税上海细则：普通住宅1% 深圳 | 户型调控效果平平 房价何时受限 广州 | 广州各区国土房管局将变身“分局” 天津 | 有房一族的烦恼 中国10大惊魂业主 长沙 | 二手房个税强征 长沙首日反应平静 杭州 | 避税大战尘埃落定 二手楼市坠冰点 贵阳 | 【探线】搜房网友珠江北路徒步之旅

2、典型区域分析

表：2006年1-6月八大区域典型住宅项目销售情况

典型住宅成交主要集中在东部发展带和西部发展带。

上半年，全市八大区域77个典型住宅项目共成交22298套，成交面积约260万平方米，平均每个典型项目单月成交接近50套。成交套数最多的是东部发展带和西部发展带，“两带”典型住宅成交比例分别占24%及21%。中关村核心区以成交16%的比例位居第三；东部商务区、南城区、远郊区县成交比例均为10%左右；城市中心区成交量比重最小，仅为1%。

典型住宅项目成交价格按照东北西南、由中心向四周逐级递减。

上半年，北京典型住宅成交均价为7877元/平方米，均价最高的区域东部商务区为14591元/平方米，最低的南城区（除郊区县）为6536元/平方米。考查北京典型住宅区域成交均价可以发现，北京典型住宅价格由高到低，在地域上除了呈现由内到外“发散形”外，还呈现由东-北-西-南的“逆时针螺旋形”，即东边最高，其次为北边，第三为西边，南部最低。

2.1东部发展带

表：2006年1-6月东部发展带典型住宅项目成交情况

东部发展带：宏观调控政策作用显著，上半年各月成交量波动较大，成交价格稳中有升。

2006年上半年东部发展带区域典型住宅项目总成交量5491套，成交面积64.89万平方米，位居八大区域之首。其中成交量表现最强的属百子湾板块典型项目，上半年共成交1018套，占东部发展带典型住宅项目成交总量的18.53%。各月成交量差异较大，其中2月份受春节影响，成交量达到最低谷，仅为471套；3月-5月成交量基本维持在1200套/月之间，表现出旺盛的需求。6月份受国家宏观调控政策出台的影响，东部发展带区域典型项目在推盘进度上放慢了脚步，且整体市场需求表现出较为浓厚的观望态势，成交量较5月下降近50%，6月仅成交643套。

2006年上半年东部发展带区域典型住宅项目成交均价呈现了较快的上升势头，由1月份成交均价6310元/平方米上升到6月份7481元/平方米，每平米上涨1171元，半年上涨幅度达到18.56%。

2.2西部发展带

表：2006年1-6月西部发展带典型住宅项目成交情况

西部发展带：上半年市场需求依旧旺盛，石景山路和花乡两板块成交活跃，各月成交均价持续上涨。

2006年上半年西部发展带区域典型住宅项目总成交量4580套，成交面积53.94万平方米，仅次于东部发展带，位居第二。其中成交量最多的为石景山路板块典型项目和花乡板块典型项目，上半年成交量分别为1066套和902套，两板块典型项目合计占西部发展带总成交量的42.96%。

各月度成交量跌宕起伏，2月典型住宅项目成交量仅为511套，成交面积6.24万平方米；4月份达到成交高峰，全月成交1282套，成交面积15.32万平方米；6月份同样受到宏观调控政策影响，成交量大幅下跌至上半年最低水平，仅为502套，但6月成交面积达到了8.85万平方米，单套成交平均建筑面积达到了176平方米，这表明宏观调控措施出台以后，大户型面积成交占据西部发展带区域主导地位。

2006年上半年西部发展带区域典型住宅项目成交均价从6198元/平方米上涨到7445元/平方米，上涨幅度达到20.12%，其中3月份达到一次成交高峰，成交价格为7424元/平方米，6月份再次超越，成交价格达7445元/平方米。

典型住宅样本项目分析：

远洋山水——石景山路板块

远洋山水项目位于长安街西延长线玉泉路路口西南侧，是中远房地产开发有限公司在长安街沿线开发的又一大型房地产项目。总占地面积204公顷。其中开发建设用地45.84公顷；大型绿化用地114公顷，分布在石景山路南北两侧，项目绿化率达到56%。项目拟建设成总建筑面积130万平方米以上，配套完善、环境优美、适宜居住的大规模高尚社区。

表：远洋山水项目基本销售情况

截至2006年6月30日远洋山水项目已批准销售住宅10013套，已经签约9174套，签约率达87.56%。户型面积主要分布在100（含）-120平方米、120（含）-140平方米两区间，上市套数分别为2837套和2234套，两者合计占总上市套数的50.64%，其他户型面积分布较为均匀。成交户型100（含）-120平方米比重最大，结合上市情况，80（含）-100平方米和120（含）-140平方米两区间销售供应比最为接近1，可见该类户型最被市场所接受。

远洋山水从项目开盘之日起，成交均价一路走高。2006年1月成交均价5738元/平方米上涨到6月6913元/平方米，涨幅高达20.47%。

远洋山水项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为69.11%和28.13%；外籍人士购买相对较少，仅占2.76%。

2.3南城区

表：2006年1-6月南城区各板块典型住宅项目成交情况

南城区：整体市场认可度相对较低，各月成交情况稳定，各板块典型住宅项目成交均价小幅上升。

2006年上半年南城区典型住宅项目总成交套数2356套，成交面积24.94万平方米，其中，4月份成交量最高，达654套，其他各月基本保持在300-400套之间。成交总量最多的为草桥板块典型项目和马家堡板块典型项目，上半年分别成交864套和845套，合计占南城区典型项目总成交套数的72.54%。

2006年上半年南城区典型住宅项目成交均价同样出现了快速上涨，由1月5774元/平方米迅速上涨到5月的7161元/平方米，6月份南城区典型项目成交均价有所回落，为6937元/平方米，半年涨幅达到了20.14%。

2.4中关村核心区

表：2006年1-6月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况

中关村核心区：回龙观板块典型住宅项目成交总量最大，区域成交均价稳中有升。

2006年上半年中关村核心区典型住宅项目总成交套数为3477套，成交面积达到42.95万平方米，其中成交量最大的是回龙观板块典型项目，上半年成交套数为1493套，占中关村核心区成交套数的42.94%，成交面积15.12万平方米。

从月度成交量看，2006年1月份中关村核心区成交614套，2-3月份逐月递减。4月份随着回龙观板块典型住宅项目新龙城重新推向市场，该月成交量猛增至928套，成交面积10.68万平方米。6月份该区域没有受到国家宏观调控政策的干扰，成交套数维持在750套左右，其主要是由于学知桥和回龙观两个板块的典型住宅项目热销所致。

2006年上半年中关村核心区典型住宅项目成交均价波动上涨。由1月份的7968元/平方米上涨到6月份的8775元/平方米，增长幅度达10.13%。其中3月成交均价高达9596元/平方米，主要是由于紫竹院南延板块典型项目主语城的热销带动了该区域整体成交价格的上扬。

2.5东部商务中心区

表：2006年1-6月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况

东部商务中心区：各月成交情况基本稳定，略有浮动，成交均价位居首位。

2006年上半年东部商务中心区典型住宅项目总成交2347套，成交面积27.96万平方米。其中成交套数最大的是CBD南延板块典型项目CBD传奇，半年共成交681套，成交面积3.75万平方米；成交量最小的是朝阳公园板块典型项目，上半年仅成交28套，成交面积0.64万平方米。

各月成交量基本保持平衡，其中2月成交量最低，共成交298套，4月达到上半年成交峰值，共成交554套，之后受区域有效供应的缩减及政策等因素合力影响，成交量逐月下滑，6月成交量仅维持了年初的水平，共成交357套。

从成交价格上看，东部商务中心典型住宅项目成交均价由1月的11850元/平方米，上涨到了6月的14400元/平方米，增长幅度高达21.52%。其中5月份成交均价高达18236元/平方米，其主要是由于CBD核心板块典型项目银泰中心的高成交量拉升了区域的整体成交价格。

典型住宅样本项目分析：

A-Z TOWN——朝阳路板块

A-Z TOWN爱这城，CBD副中心，生活全检索。

由首创置业开发建设的A-Z TOWN爱这城项目，位于朝阳区东四环外华堂商场东侧路，北侧与朝阳路紧密相连。项目定位于集高档住宅，写字公寓，大型商业，酒店为一体的大型综合性项目。总体规划占地19万平方米，建筑总面积43.4万平方米，其中一期悠客公寓建筑面积6.8万平方米，由5栋塔楼和1栋板楼组成，于2005年12月对外公开销售。

表：A-Z TOWN 爱这城项目基本销售情况

项目名称	批准销售总套数（套）	批准销售总面积（㎡）	可售套数（套）	可售面积（㎡）	已签约套数（套）	已签约面积（㎡）	签约率（面积）	退房率
A-Z TOWN 爱这城	442	41558.45	83	8333.46	359	33224.99	79.95%	1.56%

截至2006年6月30日A-Z TOWN 爱这城项目已批准销售住宅442套，其中已签约359套，签约率达79.95%。其中开盘当月由于前期客户积累成交套数高达200套，2006年1-6月平均每月销售27套。户型面积主要分布在100（含）-120平方米、60（含）-80平方米两个区间。其中户型面积在100（含）-120平方米之间的住宅188套，占上市总套数的42.53%；户型面积在60（含）-80平方米之间的住宅136套，占上市总套数的30.77%。成交户型面积主要集中在60（含）-80平方米和100（含）-120平方米两个档次。结合上市户型情况可以看出，80（含）-100平方米之间户型面积成交比重最大。

A-Z TOWN从项目开盘之日起，成交价格呈现出稳步上升的趋势，由2006年1月7370元/平方米的成交价格上涨到6月9068元/平方米，涨幅高达23.05%。

A-Z TOWN项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为56.82%和39.55%；外籍人士购买相对较少，仅占3.62%。

典型住宅样本项目分析：

TIMES（东恒时代Ⅱ）——CBD东延板块

TIMES（东恒时代Ⅱ），一个追求本我的华宅，一个发人深私的地方。

TIMES（东恒时代Ⅱ）坐落于四惠桥东北角，紧靠四惠地铁站。总建筑面积为40万平米，其中一期10万平米已经建成销售完毕，二期TIMES建筑面积30万平方米，分ABC三组团开发建设，于2005年8月对外正式销售。二期产品设计上采用板楼与塔楼相结合，其中A、B区10栋板楼，C区3栋29层塔楼和1栋12层板楼。

表：TIMES（东恒时代Ⅱ）项目基本销售情况

截至2006年6月30日TIMES（东恒时代Ⅱ）项目已批准销售住宅1358套，已签约763套，签约率达56.51%，月均销售69套。户型面积主要分布在80（含）-100平方米，上市578套，占总上市套数的42.56%，其他户型面积分布较为均匀。成交套数中户型面积仍然集中在80（含）-100平方米，该区间段成交比重最大。

TIMES（东恒时代Ⅱ）从项目开盘之日起，成交均价一路飙升。2006年1月成交均价8165元/平方米，6月成交均价上涨到10642元/平方米，涨幅高达30.34%。

TIMES（东恒时代Ⅱ）项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为62.12%和36.44%；外籍人士购买相对较少，仅占1.44%。

 

 

以上内容由中国房地产指数系统、北京典型住宅指数办公室研究撰写，如需转载请或了解更加详细的资讯请与中国房地产指数系统、北京典型住宅指数办公室联系。如发现非法刊登或转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：010-85119044-108。

CBD传奇小户型风暴

责任编辑/sf021

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页]   [推荐给朋友]   [关闭窗口]   【字体： 大 中 小】