"炒房者不要玩了" 卖家税负转嫁买家没那么容易

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月02日09:24 信息时报   

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随着个人二手房转让所得税开征，市场上悬念迭起：重征个税能不能精准打击炒房？会不会出现税负转嫁？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？

“炒房者不要玩了！”

“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。【延伸阅读：限外资炒房政策正式出台 广州投资型豪宅受重创】

一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万，需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金（房屋转让价的１．５％），他投资这套房产能赚2.4万元。

“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，以上述房产为例，在全额征税、强征个税前，能多赚7.6万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。【延伸阅读：上海二手房征收个税细则正式出台 避税空间巨大】

房产个税曾多次翻盘

强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。

历史的教训让人心忧。2004年1月，杭州为抑制炒房，曾令开征房地产交易个人所得税，但因一时炒风太盛、虚假需求膨胀，在供不应求的行情下，上家的税负轻而易举地全部转移到下家头上，二手房价不降反升。9个月后，杭州市不得不叫停二手房个税征收。2005年6月，这一局面在南京市和北京市朝阳区重演，仅半月之内，房产个税就经历了从开征到停征的戏剧性“翻盘”。

市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由2年改为5年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。【延伸阅读：二手房个税强征首日 各地反应快慢不一略显混乱】

但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。

关键要看执法刚性

早在12年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。

就《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1%～3%。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“20%据实征收”和“1%到3%核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，有可能倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。【延伸阅读：专家:开征20%个税后销售5年期内住房很难获利润】

另一个“活口”是，夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10%的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。

业内人士认为，要堵住上述漏洞，关键在刚性执法。

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