商业地产走在危险边缘 有可能遭风险“报复”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月02日11:08 华商报  史西成 杨俊卿  

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“当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产，如果不注意规避风险，后市隐忧迫在眉睫，必遭风险‘报复’。”中国商业地产研究院院长杨奕勇语出惊人。

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■跟风盲从　大开发加剧竞争

由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑，许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，一些从事住宅开发的开发商也攻城圈地，独资、合资、联营等商业开发形式很多。但其中个别开发商跟风盲从，只要拿到临街土地就开发商业地产，对于定位是否有偏差，业态是否重复，区域经济环境是否适合等不多考虑。

商场面积动辄数万平方米甚至更大，讲求比地段比规模比招牌。地产策划界人士岳保智先生曾对咸阳商业地产做过较细的调查，截至去年，当地、西安以至江浙一带投资开发经营的大小商业项目不下五六十家。当然，经营好坏自然因地而异，因人不同。

“综观全局，我国商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增。”杨奕勇认为，如何消除隐患、化解商业地产风险，统筹管理很重要。

■过关斩将　扭转“先地产后商业”

“商业地产的主要价值体现在商业，而非地产。”西安西大街上海城项目几位策划销售人士探讨说，成功的商场，尽管贵却一铺难求；经营管理上失败的商场，即使价再低也会无人问津。

开发商业地产不但需要精通商业运作的“十八般”武艺，更要有“过五关，斩六将”的全才能力，才能排解商业风险。但是，许多时候问题恰恰出在一些开发商缺少过关斩将的真正实力。杨奕勇分析认为：目前，国内不少商业地产开发商由住宅开发转化而来，缺乏一定的现代商业经营运作理念。许多项目仍沿袭传统的“先地产后商业”，套用房地产模式开发商业地产。有的只重开发，将销售招商一揽子“压宝”给代理公司。这样的结果是，尽管商场选址好，招商火，炒作轰动，但开业热一阵随后便逐渐冷却，开发商往往是赚了楼市却亏了商场。究其原因，就是开发商只重规划建设，重视开发招商，缺少更深层次的调研和全方位真正的全程策划。

■重“实”轻“虚”　只重开发缺少策划

俗话说，“三军未动，粮草先行”。“搞商业地产更应项目未动，策划先行。”陕西金点企划经理李军先生说，商业地产从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣，相辅相成，任意违背规律，将各个环节分割“偷步”开发的结果，往往因小失大，得不偿失。

杨奕勇强调，要用整体观念开发商业地产，强调商业地产开发各个环节的不可分割，要求开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产。真正的全程策划，在商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂。

一个好的策划往往就成功了一半，能够以最少投入获得最大的回报，策划优劣决定开发风险的大小。

■综观全局　要重视长期培育商场

商业地产的专业性很强，首先要突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局，才能取得好的回报。要做到这点，必须实行专业化操作，做到事前规避风险。杨奕勇以自己的实战操作经验分析说：商业地产以经营效益论成败，招商只不过是经营的开始，更大的潜在风险还在后头。因此，招商顺利，并不代表今后开业、培育市场、经营管理都顺利。

现实中，西安也有个别商业项目，在招商租售时也比较顺利，但开业以至后期经营并不成功，惨淡经营，个别场地几易其主。商场培育期的好坏直接关系到商业地产成功与否。为此，开发商不论是将商场分割销售，还是只租不售，自始至终都要承担社会责任，不断投放资金，采取主动措施，化解风险，全力培育商场。

需要做到以市场为导向，以经营为中心，与商户同舟共济，互惠互利。优化整合各类商业资源，创造更好的环境以利于早日促旺商场，吸引更多客户，实现开发商、投资者、经营者、管理团队和消费者共赢。否则，只重视招商，不重视长期培育商场，再好的地段和项目也很难成功经营。

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责任编辑/commerce_bj001

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