时评：二手房交易过户“井喷”传递出什么信息

昨天，南京午间气温已达摄氏37度，为入夏最高温！热度比气温还高的是房地产交易！南京市房产局称，最近这几天，华侨路、大光路、中央门三大房地产交易中心每天的二手房交易有七八百件之多，是平时的几倍！令买房人高兴的是，一些二手房价一降就是好几万元。在中央门的二手房跳蚤市场，居然有人打出了“跳楼价”、“亏本出售”之类的牌子。

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这些卖房人为什么如此急切地抛房？业内人士一针见血地指出，善于精打细算的卖房人不敢承担待价而沽的风险。他们清楚，以前卖房的利润可以全部揣入口袋走人，而从8月1日起，20%的个人所得税将由自愿缴纳变成强制征收，在完成房产交易前必须缴清相关的税费。大限来临，他们盘算再三，不如降价卖房，钞票入袋为安。

从去年以来，几乎国家每出台一项房地产调控措施，各地房地产交易大厅就要热闹好几天，抢搭优惠政策的末班车。人们欣喜地看到，这些从宏观到微观的政策，正在挤去房地产市场的泡沫，促使楼市楼价理性回归。

房价疯涨，排队购房，生活在大中城市中的人们这几年惊诧于这些怪现状，房地产市场怎一个“热”字了得！从中央到地方采取了一系列措施加以调控，去年的“国八条”，今年的“国六条”，不断为全国房地产降温退烧。从我省来看，这些措施已见成效：上半年，南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、连云港等8个城市市区商品房平均成交价格为4156元／平方米，同比下跌2．06％。南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、连云港、盐城9个城市市区商品住宅平均成交价格为3889元／平方米，同比下跌1．35％。全省主要城市市区二手住宅成交价格小幅增长，成交面积同比下降。其中，南京成交均价同比增长10．27％，交易面积同比下降14．54％。但是，北京、上海等地的楼价并没有应声而落，而是高烧不退，出现了逆市上扬的不正常现象。

进入今年夏季，国家对过热的房地产再下猛药。收紧“银根”，一个月内两次调高存款准备金率；收紧“地根”，建立国家土地督察制度，向南京、上海等地派驻土地督察局。同时，相关部门出台了限制外资进入房地产和在房地产交易中强制征收个人所得税等具体措施。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日开始，转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，必须征收20%的个人所得税，“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”。这是迄今为止对个人投资投机性购房需求最严厉的“打击”。除非投资者能清楚无误地断定，在可预见的一段时间内，投资的商品房价格涨幅能超过包括银行贷款利率、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和，他才会下手炒房。一般的炒家恐怕没有这种超前的眼光。

应该说，此轮房地产宏观调控除了发挥市场无形之手的作用，更多地动用了行政调控手段。90平方米、70%和商品房“三限”的规定，都是再明显不过的行政调控。虽然国家调控房地产市场强调的是“稳定房价”，而从来没有讲降低房价，但许多普通的购房者仍然相信，当大批中小户型、中低价位的商品房推出后，即使房价不下降，自己选择的余地也会大得多。

东南大学建筑与房地产研究所所长李启明认为，征收高额税费之后，短期炒房已没有多少利润可言。“今年的调控面更加宽，已包括了面积、供应、外资、税费等，可说是全方位的调控。”李启明认为，增加交易税收对投资性购房有抑制作用。由于此前杭州等地曾实施过强制征收个税，效果比较明显。“通过这一轮强硬调控，市场过多、过大等不合理需求将被快速挤压掉，房价将逐步恢复理性，不过这将是一个比较长的过程。”