开发商资金链绷紧 171号文宏观调控越来越严格

 “融资成本正在上升。目前，一些外资已经撤出或暂缓进入，同时很多资金流向股市，如果这种趋势不发生转变，房地产融资将更加困难。”

资金链吃紧

自去年开始的宏观调控对房地产开发商的资金要求越来越严格，而随着国内银行业的银根紧缩，开发商们的自有资金量显然捉襟见肘。

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对于171号文，戴德梁行投资部董事曹念国预计，尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市，表现出需求减少。来自外资的融资渠道受阻。

楼市成交量始终不见起色还使销售回款这口救命水几近“干涸”，显然，开发商资金链遭遇严峻的考验。

上海康城，自国家开始对楼市进行调控以来就变数丛生的焦点楼盘，集体退房、大幅降价销售等使之成为调控时期上海的一个“风向标”式楼盘，日前又因“降价甩卖”进入人们的视线。就在上周，该楼盘打出每平方米4826元~5290元的单价，较两个月前每平方米6705元~7325元的单价，下降幅度高达28%。而这已是该盘在两个月内的第二次降价，第一次的降价幅度就已达20%。 [延伸阅读：解析国务院土地调控:收支两条线防止体外循环]

上海网上房地产相关数据显示，上海康城的降价举动并没有带来销售的起色。5月份开盘后签约次数156次，6月份这一数字却下降至85次，而截至上周第二次降价前，7月份的签约次数仅为11次，即使第二次更大幅度降价后，截至7月25日，7月份的签约次数仍仅为29次，撤销3次。

然而，如今的楼市，显然已经不是调控刚开始时“开发商只要愿意降价，甚至只要弄个降价的幌子，还是能把消费者吸引来，取得逆市销售业绩”，降价的效果已经大打折扣，更别说是降价幌子。

事实上，上海康城这个闵行区的超级住宅大盘，调控对它的影响似乎特别明显，去年宏观调控后，该盘销售最惨淡的时期，曾以送黄金、送钻石等手段进行促销，但效果并不理想。

有业内人士透露，问题的源头其实还是开发商的资金问题。长期的滞销，更是让开发商别无选择，此次再度大幅降价促销，可见其压力之大。

作为一家融资中介公司的负责人，俞斌体会深刻，“融资成本正在上升。目前，一些外资已经撤出或暂缓进入，同时很多资金流向股市，如果这种趋势不发生转变，房地产融资将更加困难。”延伸阅读：“宏观调控”变“微观调控”政府的界限在哪？

历史会重演吗？

就在5月底新一轮房地产调控政策出台时，一位专门接手房地产企业因贷款到期被银行起诉的案子的律师告诉本报记者，从上一轮调控开始，许多开发商的日子就已经不好过了，资金链一直绷得紧紧的，银行贷款即使延期也未能偿还，如果继续拖下去，被银行起诉的可能性很大。

“虽然目前这类案子真正走上法庭的实例还不多，但根据以往经验，开发商资金困境短期内没有缓解的话，不排除被银行告上法庭的开发企业将会增多。而事实上，目前已经有不少银行就不良贷款着手诉诸法律。”

很明显，一旦被银行告上法庭，仍未能还款，这些企业的下场就是破产。淘汰、行业洗牌的话题无法回避。

上海市政策研究中心的陈群民博士对此颇有感触，他曾经亲身经历1996年前后因国际金融危机等因素导致的楼市大萧条，“当时，用行业洗牌形容一点不为过，我当时操作的一个交易是以均价4180元/平方米整栋购入杨浦区和平花苑，而此前该楼盘作为外销楼盘，均价曾高达1100多美元。那个时期，开发商银行贷款的利率高达10％，在高贷款利息和销售停滞的压力下，有一批房地产企业被淘汰”。

而目前开发商面临的困境或许也是内外销房并轨以来最严峻的一次，历史会重演吗？

“优胜劣汰是必然的，防止企业资金链断裂将是关键，但当前的贷款利率并不是很高，融资渠道也比10年前更多，出现当年的危机可能性并不大，更不是政府部门愿意看到的。”

中房指数研究院华东院副院长陈晟则指出，调控不是要堵住融资渠道，而是要堵住不良资金进入的渠道，限制投机资本、各类游资。他认为，资本市场资金充足，优质资本流入的通道将通畅，更多流入优势企业。今后房地产企业主力将是大型国企和资金充沛的开发商，这类企业的资金优势将更加明显，而各方面没有优势的开发企业，融资的途径将更少，生存空间被压缩，甚至被淘汰。

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