并未因设限而止步——和顺基金借合资逆市入华

外资的进入并没有因“设限政策”而止步。

7月24日，和顺合伙亚洲有限公司(CPA:Consensio　Partners　Asia　LLC，以下简称CPA)宣布发起一项规模为5亿美元到10亿美元的私募基金，而该项基金的主要投资方向就是中国房地产市场。

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同一天，被业界广泛关注的171号文也最终尘埃落定。

“资金不是问题”

在外资设限政策出台的节骨眼上，和顺基金的进入格外引人注目。

“和顺基金的期限是五到十年，属于完全回报型基金。”CPA创立者兼首席执行官陈健和向记者介绍，所谓完全回报型基金，就是不仅看中每年多少的回报率或者分红比例，而是想通过管理来创造收入和物业升值，包括土地升值、选择性开发、与西方货币有关的本土货币升值，并降低投资的风险等，为投资者带来价值。

和顺对回报率的预期大约在15％左右。

而据记者了解，早在两年半前，北京和顺合伙亚洲有限公司就已在中国成立，并开始对中国的房地产市场以及政策环境进行全面的考察。

“从酒店和零售领域到商务楼和住宅楼，我们对目前的房地产市场的广度和深度都非常满意。”陈健和坦言，正是这样的考察结果让和顺投资中国的决心更加坚定。“和顺将在上海、北京和包括重庆、杭州、武汉在内的中国其他城市内进行投资，主要从事写安楼、酒店、商业地产的开发。” [延伸阅读：审视杭州楼市：外资炒房设限 触动杭城涉外楼盘]

为了进入中国房地产市场，和顺早已在管理上网罗了全球房地产投资和金融领域的佼佼者。和顺基金的进入显然是有备而来。

“美国最大的房地产经营公司Schonbraun　McCann集团(SMG)作为美国领先的房地产及金融咨询公司，将担当我们的分层顾问并提供其技术经验。”陈健和透露，SMG代表着主要的公有和私有房地产实体，包括60多家房地产信托公司、金融机构、投资银行、机会基金、养老金顾问、开发商和私人所有者等。

而据记者了解，和顺进入中国房地产市场的方式已经锁定为组建合资公司的形式。

“我们现在基本上已经谈妥了一个合资公司运营的管理系统。”陈健和说，和顺不必要求一定控股，通常会采取各占50％股份的股权结构。“双方公司在资产管理、重大决策上达成一致意见就可以操作了。”

陈健和不太愿意透露中方合作伙伴更多的情况。

而对于组建合资公司最为敏感的话题，可能就是和顺的资金实力和融资能力是否能达到外资设限政策的要求。 [延伸阅读：设限外资购楼并无“歧视” 短线投机者将被剔除]

据外资设限政策规定，外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%；50%，这绝对不是一个小数目。“目前，CPA预计通过基金内有限招股和有限合伙的方式募集到5亿美元到10亿美元的基金。”陈健和说，资金应该不是一个问题。“虽然和顺不像摩根士丹利，也不像高盛，但是我们有金融方面的专业知识和技能，能在国际市场上保持畅通的融资渠道。”

据记者了解，CPA正通过伦敦证券交易所伦敦AIM市场最大的保险商和投资公司Collins　Steward来募集资金。CPA正在与Collins　Steward公司就公开发售的具体内容作出最终定案。而和顺在中国成立合资公司的审批正在进行之中。

“我们不是投机家”

“这项政策限制的是外资投机家，而我不是投机家。”陈健和向记者解释，和顺的投资是一种长期投资行为，“这个政策不是要禁止外资投资，而是一项让外资投资与房地产发展趋于稳定的调控政策，从这个角度来考虑，外资设限政策对真正的投资者不会有影响，真正的投资者对外资设限政策是不应该惧怕的。”

“很多房地产投机家，是通过货币汇率来进行投机的。而我们是从人口学、经济学以及发展机会的角度来看待每一个项目的投资。”陈健和说。

“中国13亿人口，中产阶级的数量会越来越多，对住宅、写字楼，酒店等商务地产的需求也在增加，而这种经济增长和需求的增长会持续很多年，无论是宏观层面，还是从长期角度来看，我们对于中国房地产市场，对于参与房地产市场都持非常乐观的态度，”陈健和坦言，“中国经济的发展速度远远超过了日本、韩国、这是我们最看好的，我们想成为其中的一部分，哪怕只是很小的一部分。”

对于外资设限政策，陈健和与两大外资顾问行的观点惊人的相似。就在外资设限政策出台后不久，仲量联行和戴德梁行不约而同地发表了自己的看法，认为，外资短期内可能会调整在华投资战略，但中长期而言，中国飞速发展的经济使中国房地产市场对外资仍具有吸引力。 [延伸阅读：外资购房门槛提高 外销房源受限杭城产生第一单]

而对于投资和投机的判断，仲量联行指出，从当前的模式看，大多数外国投资者都对中国市场有着中长期的目标，而非单纯的投机行为。戴德梁行也认为，外资更主要的是看好中国经济发展的前景，它们更倾向于长线持有物业，赚取长期稳定的收益。

“的确，我们的定位是长期投资，我们还会把赚来的钱重新投入到中国市场。”陈健和谈起自己的远期构想，比如，中国政府有可能会进行房地产信托，我们这个公司在中国拥有资产，可以把资产证券化，再卖给中国人，让每一个人都参与到这个过程中来。“同时，随着中国资本市场的不断完善，中国资本市场还会有新的投资机会，还会有不同的金融工具供我们使用，这些我们都会考虑。”

即便是信心十足，陈健和还是表示，对外资设限政策还没有完全吃透，并要等到相关的细则出台之后才会真正有所动作。

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