90平米规则有利于解决住房结构问题 引发房企洗牌

165号文件对房地产行业以及相关领域会带来什么样的影响？未来的房地产格局将呈现出一种什么样的状态？

产业结构篇

建设部165号文件的出台，终结了市场对"90平方米"、"70％"这两个数字的各种猜想。同时也意味着，被看成是"国15条"中最具威力的行政调控手段进一步发力。每一个产业政策的出台，必然对相关产业产生特定的影响。在今后中小户型大肆占领住宅市场的时代里，房地产业的发展轨迹将如何呈现？房地产开发商又面临怎样一种局面？

有利于解决住房结构问题

165号文件在总量控制的前提下，把中小户型和大户型住房按三七开的比例进行分配。谈及该政策对房地产业发展的影响时，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这是解决当前房地产市场中小户型供给不足的迫切之举，也十分有利于资源节约型社会的建设。

顾云昌认为，当前房地产市场的主要矛盾之一，是中低价位的中小户型供应不足，很多中低收入的人买不到这类住房。165号文件提出对总量进行控制，在总量不变的情况下，单套住房的面积减少，就可以相应增加套数，增加供给。如果政策执行得力，住房结构问题就能得到缓解，也有利于房价稳定。

全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2000年以后建的住宅套型面积越来越大，以至形成了中小套型比例太低的市场失衡现象，从10年的时间来看，到2010年前多建设一些中小套型的住宅是必要的。

有助推动住宅产业化发展

聂梅生认为，大力开发中小户型住宅，会给徘徊了12年的住宅产业化问题带来契机。她说，产业化的前提是标准化，小户型更容易实现标准化操作。全装修房屋和产业化住宅是一对孪生兄弟，中小户型住宅的推进同样也给全装修房带来契机，而全装修、产业化的中小户型住宅最终会转变为升级换代型的住宅。

顾云昌也认为，加大中小户型住宅的开发力度，有利于推进住宅的产业化发展。他说，产业化道路是今后住宅开发的发展方向，对规范住宅开发，提升住宅品质都有很积极的意义。

要避免出现新的结构问题

在谈到三七开的比例是否合理时，多位业内人均持审慎态度。"90平方米以下的房型是否正好对应了70％的未来市场需求？对此我们始终存有疑虑"。聂梅生直言不讳地说，一是因为没有见到这两个指标相关性论证，二是中国房地产的地区差异性太大，难以"一语盖全局"。

聂梅生认为，户型的大小不能等同于房价的高低。在韩国、美国、新加坡的住宅市场，中小户型可以是普通住宅，也可以是针对高级白领的公寓。所以，对市场的细分和区别对待则是首先要考虑的。"上海上世纪90年代前后大量兴建55平方米住宅，结果用了十年才把这批房子消化掉。我们要吸取这个教训，避免在未来造成新的住房结构问题。"她说。

引发房地产企业重新洗牌

"每一个重大政策的出台，都有可能引发企业界的重新洗牌。同样的，165号文件的尘埃落定，也将在房地产界引起新一轮的优胜劣汰。"顾云昌在分析三七开的住房结构政策对开发商的影响时表示。

他认为，在未来一段时间内，随着中小户型产品供应量的增加，购房者对产品的性价比的要求也将相应提升，开发商间的竞争也将加剧，定位不准，产品设计不过关的开发商将被淘汰，品牌价值高的企业将占据更大的市场份额，市场的马太效应将愈加明显。

多位业内人士普遍表示，开发商要稳固市场地位，扩大市场份额，一方面要紧扣市场需求，另一方面要抓好户型设计的创新。毕竟，品质是任何一种产品获得市场认可的最关键因素之一。

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