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去年6月出台的“别墅转让征收30-60的增值税”政策似乎并没有影响上海的高端别墅市场，据上海中原研究咨询部的统计数据显示，今年上半年独立别墅市场仍然需大于供。
从上半年区域供应来看，上海的独立别墅主要分布于青浦区、浦东新区、闵行、松江及南汇五大区。其中青浦区供应量最大，占整体供应的33.8；松江、闵行、浦东则平分秋色，各占整体出让的15。从区域需求来看，松江、闵行则占据了半壁江山。
上半年供应顶级别墅仅3套
根据上海别墅市场行情，按价格排序依次分为顶级别墅3000万元以上/套、豪华别墅1000万-3000万元/套、普通别墅500万-1000万元/套、经济型别墅500万元以下/套。
自2005年以来，推出的别墅多以1000万元以下/套的经济型别墅及普通别墅为主，其比例占到整体供应的80；豪华及超豪华别墅供应比例几乎占到整体出让的20；今年上半年，顶级别墅的供应仅为3套，全部来自西郊虹桥檀香别墅。
檀香别墅坐落于西郊虹桥，与西郊国宾馆毗邻。2005年至今，檀香别墅一共售出6套，总价最高的一套成交金额接近8100万元，其他几套总价在3000万-5000万元左右，而在今年上半年该盘上市房源不过3套。檀香别墅迄今投放市场的17套别墅已经售出10套。
另外，上海紫园和世茂山庄的个别房源也可归入顶级别墅行列。
豪华别墅聚集佘山、世纪公园
豪华别墅指总价在1000万-3000万元/套的别墅，目前在售的项目主要分布于松江佘山、浦东新区世纪公园和龙东大道沿线、长宁北新泾以及青浦淀山湖。
如果说顶级别墅是私家庄园，那么豪华别墅更接近于一个超级住宅。从目前豪华别墅的三个聚集区来看，每个板块的产品特色都相当明显：松江佘山、青浦淀山湖地区以自然山水为卖点，世纪公园和长宁北新泾地区则以天然森林以及国际社区来提升品质。
在松江佘山，其山体、森林、水系和绿化面积高达62，豪华别墅主要分布在佘山区域及连通佘山的泗陈公路和嘉松公路沿线，一般情况下，到达市区驾车约半小时。
经过几年的发展，佘山周边区域已初步建成数个高档别墅区，其中有佘山高尔夫郡、佘山银湖别墅 (论坛 像册 户型 样板间) （ 查看地图）、月湖山庄、紫都·上海晶园、中凯佘山别墅等。2005年以来，佘山板块相继推出超豪华别墅上海紫园、世茂山庄、佘山高尔夫别墅的后续项目共49套，售价33000-55000元/平方米，单套面积在330-800平方米，总价达到了2000万元以上/套。由于该档次别墅的购买人群中，境外人士占到了50以上，因此佘山别墅板块也成为了真正意义上的“国际化别墅社区”。
相对于佘山的山水别墅区，世纪公园—龙东大道沿线的别墅多为园林社区，靠近市中心的地理位置为这里的别墅加分不少。
目前世纪公园—龙东大道沿线在售的有两个超级豪华别墅：御翠园（查看地图）及九间堂。九间堂别墅户均占地3亩，每幢单位面积为600-1200多平方米，开盘时价格已达到50000元/平方米；而周边的御翠园去年12月也推出了豪华别墅，户型面积478-722平方米，单价也一度从开盘时的24000元/平方米升至目前的50000元/平方米，总价超过了2000万元/套。
现存别墅用地足以支撑2006-2007年项目开发
中原地产分析师认为，独立别墅能够逆市走强，其原因是多方面的，首先政府停止审批别墅用地，别墅供应在中短期内自然会大受限制，这对别墅市场是很大的利好；其次2005年开始一些境外投资者本着对人民币升值的预期也陆续进入上海别墅市场；第三，别墅市场由于涉及资金量大，投资比例较公寓等交易市场要少，属于“泡沫”较小的物业类型。
但分析师同时提醒，尽管2006年国家继续严控别墅类用地新增土地供应，潜在土地供应量仍将逐年减少，但2005年前别墅土地储备量依然很大，现存别墅用地足以支撑2006-2007年的项目开发，因此未来几年上海别墅市场的实质开发量依然较大。
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