巴曙松：廉租房应该证券化 地方政府是建设瓶颈

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月01日08:37 中华工商时报  傅春荣  

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尽管政府采取一系列措施抑制房地产发展过热势头，但国家发展改革委、国家统计局调查显示，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格仍在上涨。 

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在日前举办的“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，作为发展中国家，正常情况下大概有30％的人群可以买房，70％都应该是租房群体。而这一数字与北师大金融研究中心发布报告相吻合，该报告显示中国城镇人口中70％无新房购买力。

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有专家认为，70％的租房群体中的部分人，尤其是“双困户”应该租住政府提供的廉租房。对于上涨的房价，廉租房无疑是一针“镇静剂”。针对这一问题，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，廉租房与市场房价呈负相关关系，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％－4％。而房价的下降会带来两个后果：一是地价下降，直接导致政府收入减少；二是拖累经济增长、GDP下降，从而使官员在考核中处于不利的地位。

正是因为如此，今年4月初据建设部通报，全国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。

根据国务院发展研究中心的一份调研报告，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上，大约只有15％的土地属于商业用地和房地产，为了扩大财源，地方政府拼命圈地用于房地产开发，并拼命炒高地价、房价。有专家指出，资金缺乏导致地方政府对于廉租房制度执行不力。

而目前的廉租房融资方式，主要包括财政拨款（直管公房出售或出租收入）、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设，因而最近刚出台的政策，才要求地方政府将土地出让金净收益中的5％用于廉租房建设。

地方政府参与不够积极，信贷结构不合理，金融工具缺失，巴曙松如此分析造成廉租房建设资金不足的主要障碍。廉租房的融资方式单一、融资渠道不畅已成为我国廉租房制度建设金融方面的瓶颈。

针对廉租房融资困局，巴曙松提出，金融创新可在一定程度上缓解这个困局。将廉租房开发贷款证券化，可以加强这部分金融资产的流动性，降低商业银行的风险，则廉租房开发更容易获得银行的资金支持，能拓宽融资渠道。

另外，我国廉租房只租不售的特点，使经营租赁、委托租赁等成为比较可行的租赁方式。若采用“租赁”加“信托”的模式，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。

政府或者合适的房地产开发商可选择或建立廉租房开发项目公司，依靠项目公司取得银行贷款或其它方式融资，并通过租金收益逐步偿还贷款，同时提供税收减免、低息贷款等优惠措施来减小还贷压力。通过项目融资的稳健运作，廉租房开发项目可以实现融资目标和风险屏蔽。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，非常适合廉租房建设与开发融资。

除此之外，巴曙松建议，政府还可以发展房地产信托投资基金，总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额，并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限，适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。

责任编辑/sf059

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