俞坚：8月1日后绝大多数二手房“难以转售为租”

8月1日之前，全国各地，尤其是北京上海等拥有二手房比例较高的城市，买卖双方正在抓紧时间，“抢吃”最后几天的“免费午餐”。8月1日之后，很多业评论人士认为，绝大多数的二手房将从原来准备出售转为出租，从短线投资转为长线投资，认为这是应对20%征税的主要方法和途径。本人认为，事情并不这么简单，8月1日之后，绝大多数二手房难以转售为租，20%征税政策对市场的冲击力，比人们想象和预期的远远要大得多。

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首先，适合居住的楼盘并不一定适合出租。人们可以住在任何地方，但是人们并没有在任何地方承租房屋。尤其是月租金在5000-10000元的楼盘，绝大部分是承租房屋的“盲区”。高档和低档楼盘出租的可能性比较大（高档房屋主要是境外人士的承租需求，低档主要是国内中低收入家庭的承租需求），中档房屋租赁需求就很少很少。既然住的起每月5000-10000的房子，为什么不自己买房住？国内不同城市之间的就业流动性远远比国外发达国家低。本人观察，目前二手房中熟练最大和最集中的恰恰是中档房屋。很多房屋，尤其是中档次房屋的地理位置，环境和定位，只适合居住不适合出租的。如果你想卖掉，可能很多人想买的；但是你想出租，是没有人会考虑承租的。

其次，即使适合出租的房屋也不是想出租就能够出租。目前中国绝大多数商品房是毛坯房，而二手房中的次新房又占绝大多数。毛坯房要想出租有很多困难。1，装修需要时间和资金投入，至少需要三个月时间和几万元的投入；2，即使你的房屋装修完毕，但是只要整个小区绝大多数房屋还没有装修完毕（从交房开始大约需要二年时间，时间长短是楼盘大小），就很难出租，因为环境不安定，左右邻居还在装修，公共部位很脏很乱，你自己居住能够忍受，别人出钱可就不愿忍受，“凭什么我掏钱，帮你度难关”。

第三，很多二手房集中的楼盘突然间都转售为租，租承关系严重失衡，即使租金大杀价，仍然租不出去。适合炒楼（短期买进卖出）的楼盘有其共同的特征，现在很多购买第二第三套房屋的人对这些共同特征已经掌握得很好，换句话说，转售为租的二手房非常集中。一旦这些集中的二手房都转售为租，出租房屋数量一下子增长几十甚至几百倍，而承租房屋的数量增长有限，而且承租房屋的增长有自己的规律，出现几十家出租户争强几家承租户的景象，不仅租金必然大幅度下降，而且即使下降，很多出租户排队等几年可能仍然租不出去。

第四，中国本来承租市场就很小，这从中国自有住房比例高达82%可以看出。有评论人士认为，8月1日之后，有50%原来准备出售的房屋将转为出租。本来就小的承租市场能够在短短的几个月里，一下子增长如此巨大的幅度？可以肯定，绝大多数的转售为租的房屋将长期“空关”，绝大多数转售为租的人，是否具有这样的经济实力和思想准备？

第五，出租房屋是需要经验和窍门的，出租房屋也并不是所有拥有二手房的人愿意去干和能够去干的。出租房屋比出售房屋复杂琐碎得多。出售房屋一次性完成，出租房屋，尤其是出租低档房屋，婆婆妈妈，零零碎碎，甚至每一天都会给你不少麻烦。另外，想出租房屋的人，你是不是知道你想要出租的房屋，可能由谁承租，他们需要怎样的房屋，你如何找到这些“目标客户”，你房屋的装修以及位置环境能否适合他们的需要。因为除了低档房屋价格是决定性因素外，其他楼盘档次尤其是高档楼盘，价格竞争以外，还有很多非价格因素的竞争。

所以8月1日以后，绝大多数原来准备出售的二手房，要么面对现实低价出售并承受高额税收，要么转售为空关，用资金去冲垫既不肯卖也租不掉的窟窿，等待政策有变。