十年发展广州CBD宏图初成 形成双核格局功能分区

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月31日17:16 南方日报  严家森、徐静  

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“珠江新城将在2010年火起来”，市政府领导一语道出珠江新城未来走势，更体现出政府对珠江新城的信心。1993年，《广州新城市中心区-珠江新城规划》出台，珠江新城的规划正式开始实施，但直至2001年底前，珠江新城卖出地块中有2/3没有进入实质性开发。2003年成为了转折点，市政府公布实施《珠江新城规划检讨》，将珠江新城定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地划。

CBD传奇小户型风暴

在政府配套工程的大量投入建设和房地产发展商的快步跟进，珠江新城新一轮开发火热开始。

检讨规划凤凰涅槃

1993年，《广州新城市中心区-珠江新城规划》出台，珠江新城的规划正式开始实施，然而在其后的10年间，广州市对珠江新城的规划和基础投资建设可以说是起起伏伏，荒地处处，这块众望所归的“黄金地块”并未如预期般火热起来。

直至2001年底前，珠江新城卖出去的地块中有2/3没有进入实质性的开发，据权威部门统计，从1992年至2001底，珠江新城卖地99宗，没有开发的就有69宗之多，其中烂尾两宗，而合同地价102亿元，到2001年底也只收回45亿元。而作为CBD主要体现的写字楼等商务建筑还是一片空白，珠江新城开发速度同规划预想产生很大差距。

有专家分析，珠江新城当旺未旺，一是当初土地出让问题较大，土地开发采用的是小地块、高容积率开发模式，每块地建一幢楼；二是在开发模式上，采用“住宅开发先行、商务开发落后”，不利于聚集商气人气。“交通、商务、生活等配套设施不足，也拖慢了开发脚步。”一位较早投入珠江新城开发的房地产开发商曾深有感触地说。对原规划进行检讨已势在必行，许多有见地的专家表示：如果原来的开发模式再实施下去，对广州的城市形象、城市公共建筑面积、城市生态等等方面将产生不少负面影响，而缺少绿地更是其中一大硬伤。

幸好，广州市政府进行了紧急刹车调整。2000年8月，广州市政府公开对珠江新城进行规划检讨，广泛听取民意，各界反响极大。规划检讨经过将近两年多的讨论修改，2003年1月22日，《珠江新城规划检讨》正式公告实施，成为后来珠江新城建设逐步推进的行动指南。

该检讨后，市政府展开了几个大动作：对城市土地进行有组织的控制，回收闲置土地，使发展商的开发用地更多地从政府通过竞拍等方式获得，同时，将未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内，原则上不再从其他区域批出，促成开发的集约和聚集效应。把部分政府部门和广州大型的市政配套也集中放入珠江新城，如博物馆、广州歌剧院、广州图书馆、广州少年宫，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城内，以带旺珠江新城。进一步明确以房地产开发作为主要动力，带动珠江新城的整体开发建设。

专家指出，调整后的新城规划突出了三大亮点：公共设施、公共绿地的完善和补充；立体化交通，出行更便捷，1小时能到达广州各个角落；新兴设计了空间形态，珠江新城天际轮廓线与北部天河体育中心、中信广场共同形成有节奏、有韵律、波浪形的天际轮廓线。

高歌猛进宏图初成

2003年，在新规划正式公布后，珠江新城CBD建设迈入实质性的启动阶段。经过三年多高歌猛进式的发展，渐成气候。

市政配套设施的巨资投入，使房地产开发商和市民看到政府对珠江新城倾力打造的决心。2003年起，南北贯穿珠江新城的地铁三号线率先动工，花城大道东延线、临江大道西延线等路网建设快速起动，贯通东西的地铁五号线也开工建设，珠江新城立体化的交通网络正式开始缔造。大量标志性的公共建筑也陆续开工建设，总投资3.2亿元广州市第二少年宫、总投资8.4亿元广州图书馆新馆、投资9亿元广东的省博物馆新馆、总投资超过10亿的广州歌剧院等等纷纷上马，还有作为广州新地标、总投资60亿的双子塔西塔也开展设计方案国际邀请竞赛和动工建设……市政标志性工程的开工建设，无疑给珠江新城的发展注入强大的动力。

在珠江新城建设驶上快车道，富力、新世界、城建、保利、中海、珠江、合景泰富、嘉裕、百嘉信、方圆等地产集团纷纷涌入，住宅、写字楼、酒店各项目相继开工建设，珠江新城成为全城最为密集的大工地，一栋栋高楼、一个个小区拔地而起。珠江新城的每一次土地拍卖，都成为了激烈竞逐的“战场”，地价在迅速升值，2003年富力拿下珠江新城商务地块时起拍价为2980元/平方米，2005年3月，瑞丰地产拿下珠江新城最后一块住宅用地时，拍得价为3348元/平方米的楼面地价，创下超出同期拍出商务地块约1000元/平方米的新高，而今年4月27日，富力地产在经过33个回合较量之后，以4.6亿元拿下珠江新城D1-1地块，折合楼面地价为4566元/平方米，再次刷新商务“地王”的价格。而在地价步步高涨时，珠江新城的楼价更是迅速攀升，珠江新城一些高档住宅，每平方米已经从2004年上半年的7000元/平方米涨到目前均价大约1.5万元/平方米，部分更卖到2万多元/平方米，两年时间上涨一倍多。

双核格局惊艳登场

随着珠江新城建设的高速推进，到目前，珠江新城已初步形成了双核格局。珠江新城已初步体现其规划功能的分区，中轴线上的金融商务中心、文化中心，初步形成了展示广州整体形象的以金融、商务、文化为主的商业核心。而与其相配合和呼应，东区的规划布局将形成一个以文化娱乐的消费型居住、商业中心。

按《珠江新城规划检讨》的新规划，在广州新中轴线上，原来规划的宽128米的中央林阴大道将调整为宝瓶状、面积约40公顷的生态性绿色空间。在广州新中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，作为珠江新城的标志性建筑的广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆将于2007年建成，而双子塔的西塔、电视观光塔等将在2010年前建成，而作为广州“城市客厅”系列广场：入口广场、市民广场、文化艺术广场、海心沙市民广场等，也在陆续开建。规划部门有关人士表示，中央广场既是广州市21世纪中央商务区的核心，必然是一个以展示广州整体形象的以金融、商务、文化为主的商业核心。

而与其相配合和呼应，东区的规划布局将形成一个以文化娱乐的消费型商业中心。目前珠江新城东部不仅拥有420亩的珠江公园和500亩的广州赛马场两大配套，而且经过近两年的发展，聚集了金碧华府、凯旋新世界、中海观园国际、誉峰、珠江太阳城、花城湾等大型高档豪宅，珠江新城东部正在形成一个高档豪宅居住社区和休闲消费型商业中心区。

2006年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，该政策正在加速金融中心的形成。至2010年，珠江新城中央商务区基本建成时，广州将向世界亮出一张惊艳世界的新名片。

责任编辑/bjxzl01

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