美联写字楼报告：深圳写字楼市场更趋理性

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月31日17:14 美联市场研究部  　  

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一、供给多元化，以消化存量为主深圳写字楼在经过2005年第四季度火爆推盘后，在今年一季度推盘量锐减，仅有星河世纪（查看地图）和鹏基商务时空两个写字楼项目推出，总建筑面积才6.4万平方米，为2005年第四季度50万平方米推盘量的八分之一。预售项目仅有八卦岭的鹏基商务时空和竹子林的敦煌大厦，两个项目的预售面积共计36547.82平方米，同比2005年第一季度写字楼新增供给下降26.4%，环比下降近90%。

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2005年第四季度写字楼成交面积为101757.52平方米，仅为50万平方米推盘量的五分之一。因此一季度深圳写字楼以消化存量为主。另一方面，一季度写字楼市场的供给在区域、档次和定位上，都趋向于多元化。这主要是迎合写字楼细分市场的需要。八卦岭、南山和车公庙相应不同档次的写字楼推出，目标客户主要为创业人士及成长型企业，从而打破过去福田新中心区在写字楼市场一统天下的格局。

二、需求依然强劲，外资成为主要力量与往年一样，由于传统节假日云集，一月份写字楼的销售相对较少，市场比较冷清，然而二、三月份成交开始回暖，表明市场上对写字楼的需求依然强劲。从一季度成交的情况来看，其需求主要来自如下三股力量：

一是外资需求：政府工作报告显示，“十五”期间深圳吸引外商直接投资累计达到147.24亿美元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境，使得一季度外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度也显著加大。美国摩根大通银行等知名企业相继来深考察投资环境；全球即时办公室提供商雷格斯集团也将在深圳设立网点，进而布局内地抢占中国办公室外包业务市场；美国的商品中心也二度来深进行考察。种种迹象表明，以金融、电子通信和物流为主的外资企业将在今年进一步抢滩深圳市场。到2010年，深圳形成高科技、现代物流、区域性金融中心为支撑的知识型城市，写字楼市场预计将迎来艳阳天。

二是中小企业：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，同时根据租约，合同相继到期，一季度相继迎来实力型企业换楼高峰。南山科技园和福田车工庙200-500平米之间的写字楼是热销产品。

三是投资需求：据政府工作报告，深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三，然而深圳写字楼的价格与其经济实力并不相符，不但比北京、上海的写字楼价格要低，甚至比南京都还要低，与一河之隔香港就更没得比了，甚至还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低，加上政府加大发展福田CBD政策利好，使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。以福田CBD写字楼为例，平均租金已从05年第四季的80元/平米·月左右升至90-100元/平米·月左右。三级市场中心区写字楼出售放盘比较少，业主基本不卖，表明他们普遍看好中心区未来发展。客户比较分散，来源比较广，不同中介之间竞争比较激烈。

三、均价环比略降，但仍有上涨空间

根据美联市场研究部统计，今年一季度写字楼的成交价格为13480元/平米，同比2005年一季度上涨14.68%，与去年四季度环比略降2. 88%。环比略降主要是因为一季度成交的大户是位于八卦岭的鹏基商务时空，其成交均价不到1万，与一季度写字楼成交均价相距30%，从一定程度上拉低了写字楼市场的成交均价，也恰恰说明了中心区等高档写字楼价格的上涨。与第一季度一手住宅成交价格同比大涨20%相比，写字楼市尚有较大潜力。

四、关外写字楼市场起步，应定位中低档

与特区内写字楼市场热火朝天相比，关外的宝安和龙岗却鲜有动静，真正意义上的写字楼项目屈指可数。然而这一现象即将成为过去时。今年3月29日龙岗区拍卖一综合性用地，被某本地房产商以3.04亿元的高价收入囊中。该地块属于酒店、商业、办公一体的综合地块，其中酒店及其配套面积达80000平方米，商业及办公面积69241.6平方米。该地块的土地规划要求，酒店须按五星级标准规划建设。而宝安中心区也在完成了住宅的大规模开发之时，适时推出了三块商业性办公用地。据了解到，宝安中心区共规划了40幢写字楼，目前是第一批。据宝安区政府有关人士指出，若是这批地块拍卖情况良好，今年也许会推出新的写字楼地块。可见关外两区在住宅开发已占据深圳楼市半壁江山后，又开始发力写字楼市场，届时写字楼市场关内一枝独秀的格局将被改写。其实，关外写字楼市场是大有可为的，一方面，关外企业众多；另一方面政策上也支持，今年的政府工作报告就提出：加快宝安、龙岗和盐田金融业发展。从目前已成交的几宗地来看，其起点都比较高。鉴于关外中小企业众多，办公环境较差及商业配套的缺乏，美联物业建议关外写字楼市场可以从中低档写字楼入手，逐步改良、升级关外写字楼市场。

经过上述分析，美联物业市场研究部认为，面对依然强劲的需求，深圳写字楼市场继续看涨。但鉴于市场本身存量大，新增体量也很大，同时不同档次、不同区域的写字楼项目即将面市，二季度写字楼价格的涨幅估计在10％以内。

责任编辑/bjxzl01

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