天津出台举措规范房产市场 房产中介面临洗牌

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月31日13:41 中广网   

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针对房地产市场提出的“国六条”中“积极发展住房二级市场和租赁市场”的条款曾被认为是二手房中介企业迎来“春天”的信号，然而，随后的市场观望却使得中介企业先享受到了“寒冬”。8月1日起天津将对私产房屋交易抵押贷款全部实行资金监管，这一举措更对中介企业起到一定约束作用。天津房地产中介也将面临全面洗牌。

近日记者采访中发现，在天津房地产中介市场，部分连锁店开始了“瘦身运动”，这其中不乏老牌中介连锁企业。

一位企业负责人告诉记者，天津从6月6号起将营业税期限延长至5年开始，这就意味着个人在购房后5年内转让，除了缴纳全额营业税，还需要缴纳因此获利的个人所得税。此时房地产中介就陷入了交易停滞期，到7月份企业的业务量更是减少了30%。同时这位负责人也介绍说，普通人认为中介的利润来源就是赚取中介费，其实这只是其中的一小部分，对于这个行业来说，最大的威胁是8月1日起天津执行的私产房屋交易抵押贷款全部实行资金监管。

到底是怎样的政策，又击中了房地产中介企业的哪一根软肋呢？就此记者也采访了天津市房地产市场管理处经纪人科科长张冬梅介绍说，“以前买卖双方交易互不认识，先给钱还是先过户很多都达不成一致，在这个时候中介机构起到一个居间担保的作用。就是因为中介企业看到了这么大的沉淀资金，很多企业都在运用这些资金进行收购房屋，做企业的扩张经营，甚至有的企业把这部分资金挪到了房地产以外的其他行业。目前天津市房屋资金监管采取房管局与银行还有资金监管机构，通过互联网的方式搭建资金监管平台，老百姓在做房屋交易的时候可以直接到就近的区县房管局交易大厅申请交易和资金监管，资金结算通过就近的银行网点进行结算，通过后台网络的运行模式进行审批。”

据了解，天津二手房资金沉淀的周期平均在一个月左右，而最后通常还会有15％的尾款被占压3个月。目前天津的二手房大多在30万元以上，按一家拥有20个门店的中介连锁企业、每个门店一个月经手4套房屋买卖来计算，那么每个月沉淀的现金流就达到2400万元，再加上长期的15％尾款，现金流是非常大的，而利用这些现金中介企业没有任何成本。这种以牺牲房屋交易双方的利益为代价的资金沉淀也惹得中介企业的客户们投诉不断。天津市消费者协会投诉部部长吕兆民告诉记者，“关于二手房交易中介服务这方面占压资金、不履行合同投诉还是比较多地，从今年以来虽然有了很大的下降，但是占压资金这个问题还仍然存在。有的占压两三个月，三四个月这比较普遍，由于占压房款造成消费者不能另外买到其他房子，不能按时入住，最长的有的占压到五个月到半年。”

然而这种不规范的经营行为在8月1号以后将彻底无法实现了。房屋交易双方的利益将被安全、快捷地得以保障。届时，由政府管理部门专门成立的资金监管机构将通过和银行搭建网络进行联手，在保证资金安全方面应该是起到了很好的保证。从统计来看，一次性付款当然很快，办理房屋贷款同时进行资金监管的，办件时限大概是在21天左右。

虽然，这一规定的实行将借助外力加速现有中介企业的优胜劣汰，但同时对于中介企业公信力的质疑也被提上了议事日程。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，目前天津中介市场进入门槛较低，缺乏对于企业信用度的考核都是造成这一问题的内因。他说，“国外的一些正规中介的做法就是，资金会设专门的账户，他不会去动你的，只要过户完毕，相关手续办完，由他们负责转交。他们对于中介企业的诚信是要求很高的，包括美国的一些独立经纪人制度，如果一旦出现了问题，他可能就会被清退出这个行业。但是在国内这种诚信的东西做的还是比较差的，所以只能通过政府来做这个资金监管达到清理市场的目的。”

此外，专家也分析，在今后中介企业经营过程中，除了要提高资金透明服务和人性化代理服务之外，将商品房代理销售、品牌策划以及为购房者提供验房、购买建议、物业问题咨询等一系列服务与二手房代理销售共同作为中介企业的经营范围将成为未来房地产中介企业发展的重要趋势。

长安街office楼主

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责任编辑/bj_ershoufang

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