总结2006上半年北京楼市 观望情绪不会长期存在

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月27日15:13 中新网  魏洪磊  

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上半年同比成交面积微降

2006年上半年商品房预售成交面积总体走势相对平稳，5月新政出台后，市场观望情绪出现，成交量有了2.1个百分点的下滑，但下滑幅度较小，出乎很多人的意料。从总体的成交面积而言，2006年上半年1116万平方米的成交面积与2005年同期的1135.8万平方米基本相当。

跟进分析

观点一

●住宅郊区化的态势将进一步加强

2006年土地供应继续向郊区倾斜。10个郊区县土地供应总量约占全市供应总量的60%，其中顺义、通州、亦庄三个重点新城的土地供应量相对较大，城八区土地供应则主要集中在丰台、海淀和朝阳。2004年至2005年住宅郊区化的趋势就已经逐步形成，2006年后则更加明显，核心城区内可开发土地日益减少的客观事实和远郊区相对低廉的土地成本和不必太烦忧的拆迁难度是（远）郊区开发的一个重要原因，而城区内土地少、拿地难和拆迁更难是造成这一现象的主要原因，此外所在地政府为吸引投资所设定的各种优惠政策也起到了推动作用。

观点二

●观望情绪不会长期存在

“国六条”及其细则文件的出台使得市场销量有了部分下降，市场上呈现出一定的观望态势，众多消费者持币观望，希望政策实施后房价能够有所降低，但我们认为这种观望情绪不会持续太久：“国六条”及其细则文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌；结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，精明的购房者也已从数次的政策调控中熟悉了价格规律的真谛，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。

北京楼市分析：

[二季度楼市态势好 北京首现投资者收购成熟物业]
　　[上半年北京楼市分析 朝阳丰台新盘量多]
　　[中高档房投资获利空间变小 楼市观望气氛日浓]
　　[政策是要保持房价平稳 楼市调控不必遮遮掩掩]
　　[楼市观察：房价不断高涨 中国中产阶层最受伤]

2006年上半年北京土地总体成交量明显上升

2006年上半年，北京市实际总成交土地38宗，共计建设用地面积为1751983.032平方米，规划建筑面积为3406052.164平方米，比去年同期增长2.3倍，其中住宅用地建筑面积占总建筑面积的74.2%，住宅开发仍然是房地产开发的主体物业类型。从数据可以看出，相比2005年同期，2006年上半年交易量明显上升，成交地块数量有了1倍的提高，这其中挂牌27宗、拍卖8宗、招标3宗，成交地块单个宗地交易面积明显扩大，而楼面价格2006年上半年同比增长7%，一定程度上反映了土地价格不断上扬的市场事实。

跟进分析

土地供应量充足

据北京市国土资源局有关官员表示，2005年北京通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入市场。此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。在正常情况下，今年还将有余留的1000多公顷进入市场，结合以上官方的统计数据，再从目前实际入市的土地面积和已经公布的土地供应量来看，今年京城土地的供应量应该是相当充足的（从土地整理储备中心得到的最新信息显示：仅7月份就有18块土地入市交易），相信今年土地供应已经能够完全满足北京房地产开发市场的需求，而土地供应的充足和合理将促动土地市场的良性发展，因此也能为房价的平稳发展奠定一个良好的基础。

住宅商品房状况

2006年上半年商品房预售登记总面积为984.1万平方米，同比增长7%，2006年上半年预售成交套数82279套，同比增长5.9%，结合上半年的总量来看，预售商品房的成交面积和成交套数基本上都是同比例增长，显现了总体上良好的市场需求状况。但是由于6月份新政的影响，商品住宅预售登记数量有所减少，与5月份的14836套相比减少了602套；登记面积与5月份的1767274平方米相比下降了50271平方米，环比增幅分别为-4.1%和-2.8%，国家调控政策对于房产市场的直接影响已初步显现，相信伴随着“国十五条”细则文件的逐步到位，对于房产成交市场的影响还将有更进一步的显现。

跟进分析

北京市场大户型存量房占绝对多数

截至2006年7月，北京市共有可售期房169709套，其中可售住宅期房共100441套，可售住宅期房总套数占全部期房套数的59%，可售住宅面积为1410.5万平方米。此外，还有近305万平方米的现房住宅没有消化（18051套），如果两者合一的话，目前市场上约有1715.5万平方米的商品住宅在等待交易。这个数据相比一季度的1872万平方米的市场存量整体数据在下降，考虑到二季度相比一季度预售房量的增加，说明市场进入了市场消化的相对旺季。而结合市场现存量和现存套数之比，我们可以发现存量房的平均面积为144.7平方米，这一数据清楚地显示了目前北京市场大户型存量房占绝对多数的事实。

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责任编辑/SF016

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