【作者：马韬】

　　限制外资购房的六部委文件千呼万唤始出来，但这种和风细雨式的调控并没给市场带来任何意外

　　外资对于中国楼市到底意味着什么？国内官产学三界一直缺乏冷静客观的评估。但要求打压外资的社会情绪却越来越强烈，主管部门终于也顺应民意，出台限制外资的政策。

　　7月24日，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)。在《意见》中，对境外个人、机构及外资房地产开发商均有相关的政策管制。

　　这只是一个框架性的政策，具体的执行细则还在制定之中。记者从国家外汇管理局获悉，外管局将从资本项目管理方面制定配合《意见》的细则。而记者联系到的商务部、建设部相关部门的领导，均不愿对此政策置评。

　　7月21日，仲量联行北京分公司副董事高世斌博士接受记者采访时表示，对于即将出台的限制外资购房政策并没有想象中的严厉，一是没有规定卖出的时间限制，二是税收方面也没有差别，影响最大的只是注册资金要达到投资额的50%这一点。

　　难以限制个人投资

　　“即便是来一波大的调整，持续两年三年，也不会有任何压力。”台湾人朱梅生2002年开始在上海炒楼，是上海最早的外资炒家之一，目前他手中有9套房。他对此次《意见》的出台并不担心。因为他和大多数外资炒家一样，看中的是长期收益。

　　在他们眼中，中国大城市的房价尽管已经高企，但与海外相比，依然极具投资价值。“即便现在的上海房价，还是非常便宜，在台湾，2万元最多能买到公房———就是最不好的房子，而在上海，2万元就能买到好房子。”朱梅生说。

　　朱梅生在台湾30年前的一套房子，如今增值40倍，所以他坚信：“大陆处在高速发展期，房价怎么会不涨呢？长期来看，这种高收益率是必然的。”

　　2005年楼市宏观调控之后，上海的房价开始下跌，恰恰引来更多的外资买家。“以我周围的朋友来看，更大量的资金是在去年房价下跌后进场的。这回如果房价再降，肯定会来更多的资金。”根据朱梅生的估计，他及他周围已经投资大陆楼市的人，只占总量的两成，“我们只是先头部队，大部队还在后面呢”。

　　根据《意见》，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房———工作一年的规定对他们并不适用，这对像朱梅生这样的投资者来说，大陆的楼市对他们仍然是开放的，除非在后期出台的细则中“一定面积”被明确规定———可想而知，“一定面积”是多么难以明确的数据。

　　此次政策出台，并不能对这些私人投资者产生太多的影响。他们有其他渠道无障碍地进入中国楼市。“我周围很多朋友的贸易公司，生意做完了，钱就不转走了，直接以公司的名义买房了。”朱梅生认为，非港澳台及侨胞，如果想投资大陆楼市，一样可以借用侨胞的身份进入，他的意思很简单，一年的限制可能会形同虚设。

　　“这次政策很明显是限制炒作的外资的，而机构是无法炒作的，所以限制的是炒作风最盛的个人投资者。”国际物业顾问公司仲量联行的亚太区董事陈立民说。

　　7月25日，北京市率先发文明确“自住房”定义，称港澳台居民及华侨只能在北京购买一套自住房。而这一严格的细则规定，引起了各方的密切关注。

　　对境外投资基金影响较大

　　根据《意见》，此后，外资机构投资性买入物业，必须在中国成立投资公司，而在此前，机构可以通过海外基金的形式直接持有物业。

　　“以投资公司的形式持有物业，会被双重征税，这就让REITS(房地产投资信托基金，一种通过发行收益凭证募集资金的方式)无法成行了。”陈立民在一张纸上详细计算，“和以前海外基金直接持有的方式相比，最少要多交5%的税，而REITS的核心就在于，只征一次税。”

　　对以“收购———提升物业价值———获得稳定的租金收入———REITS退出”这种方式操作的境外基金来说，收购后，是在资本市场退出的，然而最后的一个环节，也即实现利润的环节，被《意见》斩断了。

　　“对境外投资基金影响非常大。”陈立民说，“但不会影响方向，机构长期看好是不会因这个政策而改变的，最多，会在策略上进行调整以应对新政策。”

　　而对于政策出台对外资投资机构的限制，陈认为更多体现在承诺压力上：“很多机构刚刚募集了专门投资中国大陆楼市的基金，现在没法操作了，可想而知那些机构现在多么被动，对其投资热情绝对是个打击。”

　　但对于开发型的外资企业来说，《意见》似乎并无涉及，只是通过注册资金提高了外资设立房地产开发公司的门槛而已。

　　来到大陆时间最长的外资房地产开发公司凯德置地，在《意见》出台后，向记者表示：限制外资进入楼市的政策将增加外资房地产企业的投资成本，提高了市场准入门槛，肯定会对所有外资房地产企业的在华业务产生影响，但不会改变他们在中国的长期投资方针。

　　由于具体细则尚未出台，对外资的影响无法进一步判定。

　　“据我所知，外管局对有购房目的的外资，已经停止审批两个月了。以我的分析，我觉得会有很多案例会死掉。”陈立民说。

　　在此次政策出台之前，已有耳闻的外资机构的动作已经加速。戴德量行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者：“有投行的朋友在加速处理手中的收购事宜，寄希望于政策出台之前完成交易。”

　　今年4月在中国成立了专门投资中国大陆楼市基金的摩根士丹利，近来动作加速：6月以8亿元人民币将位于徐家汇的豪宅华山夏都苑的A栋楼收入囊中，19.6亿元人民币收购东海广场。

　　值得思考的是，如果将外资机构作为炒高中国楼价的主要力量的话，那么为什么在《意见》出台前还会加大投资力度呢？从预期来看，《意见》会收窄炒作空间，机构在这时候的动作，是否本身就能说明原本他们就没有炒作的心态呢？

　　外资进入冷冻期

　　对于《意见》中有很多行政味道颇浓的部分，使很多限制无法明确，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立却认为是一着好棋：“让外资感觉到不确定，就是成功了，这就可以阻止投机性资金长驱直入。”

　　“不能回避的是，能感觉到政策在出台的时候是有所顾虑的，必须管，然而又没有太大的把握，所以，就以目前这种弹性十足的形式出台了，这样，以后可根据具体情况可松可紧。”尹中立说。

　　陈立民也认为即便细则出台，也绝对不会出现一棒子打死的局面，毕竟，目前对中国来说吸引投资还非常重要。

　　但在细则出台之前，市场将进入冷冻期。陈立民表示，从现在开始，到今年底才能有外资购买国内房产的交易成交。“细则不出台，所有的交易都得停下来。如果考虑到细则出台后，机构还需要调整策略，然后重新开始收购谈判，而谈判一般也得持续半年以上，那2007年中开始能重新进入交易期，也是很正常的。”(本报记者张春蔚对此文亦有贡献)

　　-链接

　　建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》摘要：

　　一、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应申请设立外商投资企业。

　　二、外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　三、外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　四、境外个人在华居住超过一年可以购买自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支机构的境外机构不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　五、符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。

　　六、各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。