杭州开发商热夏尝寒意 楼市成交水平回至年初

7月成交再回年初水平

炎热夏季难挡楼市吹来的冷风。这是一组来自杭州透明售房系统的数据：7月1日~21日，杭州八大区域中一手商品房共成交1391套。在经历了一个短暂的成交高峰后，杭州楼市又开始回落，成交再度跌至今年1月份的水平。

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根据杭州透明售房系统统计，今年上半年销售最高峰是5月份，在杭州纳入网上销售的八大区域中，一手商品住宅共成交4062套。实际上，从今年4月开始，一手商品住宅的成交已经开始逐渐放量，透明售房网上不断出现日成交量超过100套的信息，4月杭州八大区域共成交商品房2948套。而之前的1月~3月份，成交套数分别为1437套、833套和1435套。

6月成交量回落至1940套，紧接着杭州楼市开始进入传统的夏天销售淡季。对部分开发企业来说今年的夏天，多少有点日子不好过的无奈。

从7月1日~24日杭州透明售房网上的销售数据来看，目前购房者选择的楼盘主要有两类：一类是香滨湾花园、盛德欣苑之类的新开楼盘；另一类是金色海岸、伊萨卡之类有一定口碑的品牌楼盘。

而相对今年上半年销售业绩不错的楼盘来说，杭州透明售房网上还有一些一周甚至半个月也卖不出一套房的楼盘，他们的销售压力肯定更沉重。 [延伸阅读：打造科技住宅，杭州楼市新潮的卖点还是噱头？]

年中销售额难赶年初计划

一年时间过半，年初定的销售计划却完成了不到一半，甚至不到三分之一，这段日子来，杭州各家开发企业的营销负责人可能要高唱“最近有点烦有点烦”了。

杭州透明售房网上今年1月~6月的销售额排行公布的时候，杭州滨江房产副总经理张洪力说他有些意外，“只要销售额突破2亿元就能稳进前十名”，这样的结果他没有预料到。

这样的结果很多人都没有预料到。虽然开发企业不愿公开自己的销售计划，但从记者采访的7家公司的情况看，除了一个别墅项目定了2.6亿元的年度目标外，公寓项目中没有一家的年度销售计划是低于5亿元的，最高的达到20亿元左右。

“年初的日子是最不好过的。”浙江锦绣钱塘房产总经理王一兵坦言，今年1月初锦绣钱塘项目二期开始预售，但是情况并不理想，这种情况持续了近两个月。“公司决定增加预算，包括景观，还增加了合同中原本没有的新风系统和远程遥控系统。”到4月份，小区景观逐渐跟进，销售情况也开始好转，到6月份，全年销售任务完成了60%。

但像锦绣钱塘这样完成年中销售计划的并不多。在钱江南岸开发的某楼盘营销负责人向记者大叹苦经：全年销售计划现在只完成了30%，不知道到年底怎么向老板交代！另一家大牌房产上半年的销售也不尽如人意，上半年的销售额不到全年计划的40%。

偏偏这时候，人民银行宣布从8月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。采访中，不止一家杭州的开发企业称这是一个银行可能上调贷款利率的“前奏”。现在商业银行的贷款利率在6.21%左右，如果再上调，购房者可能更不愿意出手买楼。 [延伸阅读：杭州楼市成交预订略有回升 热点呈现两极分化]

开发进度拖延，资金有出无进

处境更尴尬的是一些销售渠道不畅，开发环节又受阻的开发企业。“原来计划今年下半年能开盘的，现在规划方案都定不下来，年内要开盘是不可能了。”负责公司在杭州城西的项目不久，单先生已经感到身上担子的沉重，现在他有些后悔上一年的表现太过出色。去年一个项目做了7.2亿元的销售额，所以年初定销售计划的时候，公司按三个项目核定了10亿元的销售任务，没想到5月底房产新政一出，城西项目被拖延到现在。

事实上，今年6月1日后，杭州没有一个商品房项目领出施工许可证。“不是不批，方案设计符合要求的项目还是能通过审批的。”话虽如此，但杭州市建委一位相关工作人员说，由于近年来杭州商品房供应以大中户型为主，送审的方案设计中符合新政要求的，除了单身公寓外基本没有。

据业内人士分析，因为施工证领不出来，开发进度受阻的楼盘项目约有20个。

开发环节受挫，但土地使用权出让金还是要缴，对杭州部分房产公司来说，今年下半年的日子绝对不好过。

房地产开发是一个滚动过程：拿地——开发——销售——回笼资金——再拿地。通常开发企业拿地后10日内要缴付土地出让总金额的20%，3个月内缴付40%，6个月内全部付清。金额特别大的可以适当延期。也就是说，按照这个时间期限，去年末至今拿地的企业，都面临土地款的支付压力。

分析杭州国土资源局公布的成交信息，我们会发现，去年12月底到今年7月，杭州成交的住宅用地一共是10宗，而拍得这些住宅用地的公司多数都是新面孔。

“现在大家物色项目的进度都放慢了。”一位做了20年房地产的资深业内人士私下说，一方面银根一直在收紧，一方面销售量上不去，多数房产公司都面临资金问题，如果这种情况持续下去，一些公司恐怕“年关难过”。 [延伸阅读：杭州主城区住宅成交量继续下滑 楼市进入淡季]

市场回暖，要等到何时

与去年市场僵持期，开发企业纷纷推出“特价房”、送“购房卡”直接抵扣房款等促销活动相比，今年营销上并不见太多的动作。“该做的去年都做了。”杭州倚天置业营销部经理童宗强认为，从去年下半年开始，新开楼盘的定价就开始走“平实”路线，开发商的利润已经被压缩，价格的回旋余地有限，再打价格牌似乎已不太见效。

趁着淡季购房者看房热情的低落，不少房产开发企业把原本放在营销上的精力转移到了工程上，集中力量赶进度。“杭州今年下半年的销售形势不容乐观。”借着杭州第一条过江隧道开工，位于江南的佳境天城最近卖得不错，但该项目策划部经理钱向军仍然不敢掉以轻心，“对购房者来说，现房的吸引力肯定比期房大。”他说公司打算在9月份后组织业主、准业主们来看房，“不能指望市场恢复得很快，但至少得把自己的项目做好。”

那么在杭州的开发企业看来，究竟什么时候才能走出困境？“明年上半年。”张洪力分析说，目前正是衡量一个企业开发能力和专业水平的时候，对扩张节奏控制得比较好的企业来说过年关不难，去年一波宏观调控持续了近10个月，估计今年会短一些，到明年年初市场基本能恢复。

“以杭州的市场消化能力来说，每天100套~120套的销售量是比较理想的状态。”旅游房产橡树园项目负责人任坚刚也说，日销突破100套可以视为市场回暖的标志。

如果真的如他们所预言，那么今年年关将会是杭州楼市的一个分水岭。

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