分析：个税实行“一窗化”对北京二手房的影响

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月27日16:47 房地产门户搜房网  中原地产  

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2006年7月18日由国家税务总局下发“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”，其中，通知中规定：个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，另外，通知中对各扣除项目还作了详细的定义，并增加一些扣除项目。对于此次下发的个税征收通知，北京中原三级市场部副总经理宫萍认为：108号文的出台更加科学有利于个人所得税的合理征缴，并有效支持二手房市场的发展。而北京的二手房个人所得税征收细则还未明确，如征收比例、具体起征点、具体计算方式，是否沿用原2003年京财税732号文件等还未明确。

假设108号文纳税人以购房合同或发票为凭证，相当于放宽征收年限，利于二手房供给量的增加

此次通知中纳税人如果以购房合同或发票作为凭证，同以前以产权证为凭证相对比，对于二手房市场各类型房屋来说，从该政策表面看：放宽了征收年限，促进房源放量，缓解目前二手房供需比1：6的矛盾，更加有利于二手房市场快速、稳定发展。

个税征收对于公房市场基本无影响。因为从目前市场来看，若以购房合同或发票作为凭证，公房都在5年购房时间以上，根据对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征营业税，因此，公房基本都处于免征营业税的行列。

对于二手商品房来说，北京中原成交数据显示，5年以内成交的二手商品房占总成交量的60%，因此原来按产权证或者契税票为起征点，让一大部分的二手商品房得不到释放，扩大供需矛盾，此次如按照购房合同或者发票为起征点，是符合北京房地产市场发展的现实状况，二手商品房也得到了有效释放。从而进一步缓解供需矛盾。

对于经济适用房来说，5年以内出售无蠃利，不用交纳个人所得税，5年以上根据免征个人所税条件，都处于免征个人所得税范围之列，因此，对经济适用房无影响。

限定装修费用比例，有效遏制避税现象

从目前市场来看，消费者为了逃税，采取一系列方法，诸如在签定买卖合同时，将总房款的一部分列为装修款项，以此来减少转让收入所得，尽可能地避税。而此次通知中对于装修费用的比例作了限制，已购公房、经济适用房为房屋原值的15%，商品房及其它住房为房屋原值的10%。这样有效避免消费者靠提高装修款来减税的可能性。

对合理费用的规定更加明晰、更加科学

108号文中纳税人按规定支付的合理费用包括了实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，较之2003年京财税732号文中所规定的合理费用包括购买、出售过程中按规定缴纳的税费相比，此次合理费用所列项目更加科学。

以王女士于2003年4月以60万总价在京城购买了一套二手商品房为例，建筑面积为80平方米。另外王女士为贷款买房，首付200000元，贷款400000元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。当年利率为6.12%，从2003年4月到今年7月份所付利息总和为76122.10元。另外2003年的公证费为200元，评估费为600元。该房产装修费用为90000元。现在她决定将房屋以80万的总价卖给吴先生，则王女士需要交纳的各类税费如下：

个人所得税应纳税所得额=800000-609305-44400-136922.1=9372.9元。

长安街office楼主

个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%=9372.9×20%=1874.58元。

如上所述，王女士需要缴纳的个人所得税仅占总房款的0.23%

注：王女士装修费用为90000元，且有装修费用的税务统一发票，但是根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，商品房转让前实际发生的装修费用：最高扣除限额为房屋原值的10%。所以，王女士的装修费用90000元大于600000×10%的60000元，故按照60000元装修费用计算个人所得税。

责任编辑/sf059

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