l编制对象:北京市区二手商品房

　　l样本来源:北京中原所有在售房源

　　l样本覆盖区域:样本覆盖北京9个城区,即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、宣武区、崇文区。

　　l发布内容：全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数。

　　l发布频率：每月

　　一、北京市二手商品房报价指数走势及分析

　　2006年6月北京二手商品房报价指数为136点，同2006年5月份的134点相比，上涨幅度为1.7%,环比增幅（5月比4月增幅为3.88%）大幅下降。2006年6月份北京二手商品房的报价为7908元/平方米，同2006年5月份相比，每平方米增长132元。

　　分析6月份二手商品房报价出现上述走势的原因，北京中原三级市场部研究人士认为：

　　1、北京市场强劲的购房需求支持北京房价一直居高不下；

　　2、区域内一手房价格的不断上涨，助推区域内二手房业主报价不断走高；

　　3、2006年5月29日九部委出台“国十五条”中对营业税征收期限重新界定，对二手商品房市场买卖双方来说产生很深的影响，购房客户观望气氛浓厚，在一定程度上抑制了业主报价的大幅走高信心，致使6月份同5月份相比北京整体二手商品房市场报价呈小幅上扬，增长仅为1.7%。

二、北京市二手商品房区域报价指数

　　1、北京市各区域二手商品房报价指数

　　图：1

通过上面数据分析可知：

　　在所有监测城区中，6月份各城区出现差异化变化，在中心四大城区中，东城、西城、宣武区出现大幅上涨，其中东城区涨幅最高达12.22%，而崇文区则出现大幅下降，降幅达13.22%。与中心四城区的明显变化相比，石景山、昌平区和丰台区与上月相比基本不变，则呈稳定发展趋势。另外，朝阳和海淀区作为京城成交最活跃的两大地区，6月份同5月份相比，报价指数则呈反向变化，朝阳区有所下降，降幅达6.17%，而海淀区则呈现上涨，涨幅达5.19%。

　　2、朝阳区二手商品房报价指数分析

　　图：2

在对朝阳区监测地段分析后，不难看出，除安贞地区的二手商品房报价指数出现大幅上涨外，其余监测地段均出现不同程度地下降，降幅在0.64%－13.48%之间。

　　CBD、朝阳公园区报价环比降幅最高，但报价仍居朝阳区首位

　　CBD和朝阳公园两大地区以其独特的地理位置、居住环境、商务氛围而得到消费者的一致青睐，区域地段以其不可复制的独特性，使得区域内房屋报价在整个朝阳区居首位，6月份朝阳公园区的报价指数为188点，CBD区的二手商品房报价指数为230点。与这两大区域的报价居首相反的，这两大地区的报价环比却出现最高降幅，达到13.48%。

　　分析其原因，北京中原三级市场部研究人士认为，这两大区域的商务氛围浓厚，区域内以年轻白领、外资企业的中高层管理人士居住生活为主，因此也为该地区投资市场打下良好的基础。区域内购房用于投资的占到60%左右。而5月29日由九部委联合下发的“国十五条”中的若干规定，以及日前被人们广为传言的“个税征收”风波，这些都为投资者增加几分不确定性，政策的不明朗,致使有意向在区域内购房的消费者普遍持观望态度，再加之这两大区域的周边一手项目新开发众多，且价格要明显低于朝阳公园和CBD地区，这在很大程度上分散部分朝阳公园和CBD区域的购房客户。这些都造成6月份这两大区域报价指数出现下降的重要原因。

　　在一片报价降声中，安贞地区却独树一帜，出现上涨，涨幅达16.3%

　　安贞地区位于北三环，区域内交通便利、配套齐全，医院、超市遍布四周。区域内新建商品房不多，区域内以公房为主，这也决定区域内二手商品房量的稀缺，因而备受购房客户的关注。虽然6月份消费者处于观望状态，但由于该地区的特点，极大增强业主的报价信心，致使6月份同5月份相比，安贞地区报价独树一帜，出现上涨，涨幅高达16.3%。

　　3、海淀区二手商品房报价指数分析

　　图：3

通过对海淀区各监测地段的数据统计分析可知，除上地区报价有所下降外，其余各监测地段报价均全线飘红，涨幅在2.29%－15.53%之间。

　　万柳地区报价最高，但6月环比5月涨幅有所减缓

　　在海淀区的各监测地段中，万柳地区以其独特的地理环境、教育人文氛围浓郁，属于京城不可多得的生态宜居区；另外，该地区无新建商品房，主要以二手商品房为主，这就决定万柳地区报价一直居高不下，在海淀区堪称首位。但受2006年5月29日九部委新政中，营业税征收期限从2年上调至5年的影响，使得该地区二手商品房基乎都被划为征收营业税的行列，购房客户持观望情绪较多，这在一定程度上影响业主的报价上涨幅度有所减缓，据北京中原三级市场部统计数据显示，万柳地区二手商品房报价指数6月份同5月份相比增幅为2.29%，环比增幅（5月同4月相比增幅为7.36%）出现明显下降。

　　配套不全及宜居性稍差导致上地区域6月份报价出现下降

　　通过上面对海淀区各监测地段的统计分析可知，上地区域的报价虽然与清河相差无几，但它6月份同5月份相比与清河地区却是天壤之别，6月份环比5月份，清河地区出现大幅上涨，涨幅为15.53%，而上地区域则出现大幅下降，降幅为12.6%。这两大区域紧相邻，但却出现如此大的反差变化，分析其原因，主要是，上地区域办公氛围较浓，主要集中的是一些高科技创造公司，区域内宜居性较之清河地区略逊一筹，再加之上地区域内生活配套设施尚需完善，有部分消费者将置业目光转投向清河地区，这些都进一步影响到上地区域内二手商品房的报价。

　　4、丰台区二手商品房报价指数分析

　　图：4

　　通过上面数据分析可知：

通过上面对丰台区三大监测地段的数据统计分析可知，方庄和马家堡地区的报价仍然位居高位，分别为118点和113点，均高于六里桥地区。但6月同5月份相比较，方庄和马家堡地区的二手商品房报价指数均出现大幅下降，降幅分别为7.81%和5.83%，而六里桥地区的报价指数则表现平平，与上月相比微有上调，增幅为0.95%。

　　分析丰台区三大监测地段6月之所以会出现上述情况的原因，主要是：

　　1、方庄和马家堡地区地处南三环，区域内有地铁4号线、5号线正在修建，另有多路公交车途经此地，交通极为便利，区域内生活配套设施完善；

　　2、方庄和马家堡地区在丰台区虽称得上是价格偏高地区，但同其它方位的同环线如北三环相比的话，方庄和马家堡地区的二手商品房以其6000元/平米左右的价格优势而得到消费者的广为关注，这也是这两大区域的房屋价格高于丰台其它区域的重要原因；

　　3、2006年5月29日九部委新政中营业税的征收期限的延长，对方庄和马家堡地区的二手商品房来说起到一定抑制作用，受政策的不明朗影响，消费者持观望态度，再加之这两大区域内新建商品房众多，在很大程度上分散部分二手房的购房客户，这也造成6月份区域内二手商品房报价有所下降。

　　5、中心四城区、石景山、昌平区二手商品房报价指数对比分析

　　图：5

　　1）通过对中心四大城区的监测数据统计分析可知，东城区和西城区以其独特的区域特点和地理位置，其二手商品房报价一直名列前茅，6月份东城区报价指数为202点，环比5月上涨12.22%；6月份西城区报价指数为186点，环比5月份上涨11.38%。而宣武和崇文两区同东城、西城相比其活跃度大为降低，其中崇文区报价指数同5月份相比变化最为明显，报价出现下降，降幅达13.22%。

　　分析其主要原因是，崇文和宣武区同属于南二环以内，区域内交通及配套设施基本相似，但这两大区域内房屋价格却相差1000元/平米左右，面对大幅的价格差，势必会分散部分有意在崇文区购房的客户，再加之宣武区的二手商品房众多且年代较近，成新度高，消费者可选择的余地大，这更增强了宣武区的业主的报价上涨，相反，崇文区二手商品房报价有所下滑。

　　2)与中心城区的二手商品房报价的明显变化相比较，郊区（石景山、昌平）的二手商品房报价要低很多，6月份石景山区报价指数为97点，同5月份相比基本持平，而昌平区报价指数为90点，同5月份相比略有上浮，增幅仅为1.12%。这充分说明郊区二手商品房市场受政策影响时表现不敏感。

　　三、6月二手商品房报价指数预测

　　综上所述，中原地产三级市场部研究人士分析认为，6月份的北京二手商品房市场由于受5月29日九部委出台“国十五条”的影响，以及对于个人所得税强制征收传言的影响，业主和客户处于对抗博弈状态，客户有持币观望情绪，业主报价方面，由于不同区域受政策影响程度不同，各区域二手商品房报价有涨有跌，但整体北京二手商品房报价处于稳步上扬状态。对于7月份的北京二手商品房市场来说，随着政策的逐渐明朗化，消费者购房的隐藏需求将会渐显现出来，相信，7月份的二手房成交量会呈上升趋势，其业主对二手商品房报价整体会小幅上扬，但不同区域由于其区域特点不同其报价又会呈现出不同的变化趋势。