房地产热点城市房价收入比12:1 房市因何癫狂?

那么，土地供应的“三限制”出台背景究竟是什么呢？其最终的效果又会如何呢？

国楼市的赌徒心态

说到“三限制”的出台背景，不能不说到房地产的泡沫之争。房地产经济是整个宏观经济的风向标。那么，本轮宏观经济过热的势头有没有在房地产市场预先突出地反映出来呢？

对于房地产投资是否过热、是否存在泡沫这些问题的认识，在房地产业界内外、经济理论界以及政府主管部门中并不存在统一的看法。因此，对于中国的房地产业界来说，2004年毫无疑问就是房地产的泡沫争论年。甚至有人说：“在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。”在这种争论声中，中国的房地产市场由过热到炽热，最后甚至走向赌徒式的“癫狂”。

按照经济学理论和国际经验，在市场经济条件下，衡量一个城市或地区，房地产是否存在泡沫，一般可以从“房价收入比”、“租售比”等这些最基本的指标来作出判断。

对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而在我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1；对于租售比，我国许多房地产热点城市存在一个特殊的现象，那就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市甚至出现了房价上涨租金却下跌的现象。

2004年11月，我在《自住者买不起投资者租不出，真的没泡沫？》一文中，运用数据分析的方法，从理论上证明：在一些房价收入比已达到甚至超过12：1的城市，其房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的状态。在这种情况下，照理说房价应该下跌才对，但是事实恰恰相反，在这些城市房价是不跌反涨。原因何在？关键在于大家相信“房价只涨不跌的神话”，房地产市场各方主体都似进入赌场的赌徒，将“宝”押在了房价未来的上涨上。

开发商在赌。“房屋库存期”应该是房地产商最密切关注的市场信息之一，因为存货周转率的高低，反映的是企业各环节工作的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性影响。据美国地产商协会统计，美国国内平均房屋库存期是4.3个月，6个月接近正常，而当它增加时，意味着有麻烦来了。而据发改委最新数据显示，到2006年5月末，我国商品房空置面积12155万平方米，同比增长17.8%。其中，商品住宅空置面积为6728万平方米，增长13.4%。从空置时间来看，空置一年以上的商品房面积为7979万平方米，占全部商品房的比重为65.6%。没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。空置面积上升，从本质上讲，开发商“赌”的是将来房价的上涨会超过囤房的资金成本，开发商要赚这两者的差额。

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