打造科技住宅，杭州楼市新潮的卖点还是噱头？

7月14日，全国建筑科技工作大会在北京召开，会议发布了《建设科技“十一五”规划》，并对“十五”期间全国建设科技先进集体、先进个人进行表彰。杭州市建委、杭州金都房产集团获得了“全国建筑节能先进集体”称号。目前，建筑节能是建设科技的重中之重，是减少国家能耗的关键。为此，国家积极鼓励在规划、设计、施工、住宅材料等多方面的创新突破。

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“居住与环境”正日益成为公众最为关注的热门话题。对许多人来说，购房已不仅仅是栖身之需，更多的是追求一种健康、环保、舒适、安全的生活空间。科技住宅的出现，除了一部分开发商推动外，更多的是一种社会需求。当下，我省不少地产商纷纷打出智能化、环保、科技、节能等一系列概念，但是，无庸讳言，其中泥沙俱下，暗流涌动，一些专家甚至发出了“智能化科技住宅，到底是潮流还是炒作的幌子”的疑问。

灯越拨越亮，理越辩越明。为此，本报展开独家调查。

打造科技住宅是开发商的责任

在开启新风系统短短的几秒钟时间内，满屋子的浓烟便会化为无形；利用“地窖理论”房屋保温保湿,住宅的“零能耗”小时数能高达6000小时；机械式带动的中央空调系统，让住宅逐步告别“空调暖气时代”......这就是高科技住宅给我们带来的全新享受，也标志着住宅开始向节能、智能化方向的根本性转变。

科技住宅不等于开发商的楼盘炒作概念，它是一种实实在在的东西，它涵盖了住宅开发的理念、设计以及新技术的运用，最终达到居住健康、舒适、安全、方便的功能，从长远来看是经济合理的住宅。从技术角度来说，目前科技住宅包括三种：第一种是智能化，第二种是节能，第三种是利用太阳能等自然资源。科技住宅用八个字来概括最为恰当：以人为本，科技为先。

浙江是一个经济大省，但是一个资源小省。“无油、少电、缺煤”是浙江省能源的基本现状。浙江充分认识到建筑节能和绿色建筑重要性、紧迫性，并加大力度，加快推进建筑节能和绿色建筑。为此，省政府和主管部门出台了一系列支持建筑节能发展的政策和措施，同时还加快了建筑节能、绿色建筑在各地的实践。比较突出地体现在康居工程和节能示范工程中。到目前为止，我省申报了14个国家康居工程，8个已通过验收，数量和整体水平在全国都是处于领先地位。目前在建4个建设部建筑节能示范小区，对本地区乃至全国都起到了很好的示范作用。

杭州市，作为此次获奖的先进集体，自2001年《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》颁布实施以来，建筑节能工作有序推进。2005年，清怡花园、金都华府等七个项目，共计建筑面积87万平方米被列入省建筑节能示范项目。另外，组织开展创建“绿色建筑”的活动，目前已有50多万平方米建筑被列为市绿色建筑试点工程，为杭州开展居住建筑节能提供了技术储备和经验积累，同时也培育了一批相对成熟的建筑节能产品，为全面实施居住建筑节能50%的目标奠定了良好的技术基础。《杭州市建设科技“十一五”发展规划》明确建筑节能的目标，到“十一五”末，新建建筑全面实施节能65%的标准，既有建筑的建筑节能改造基本完成。

不过，此次调查中，有专家指出，打造绿色建筑是开发商的责任，节能50%也已经是政府的一个规定动作，但是却还有不少滥竽充数的开发商以此为噱头大搞宣传促销。节能建筑在我省大部分地区仍然只是一个概念，科技住宅需要超越概念炒作。

记者的调查证实，目前在科技住宅的猎猎大旗之下，杭州个别地产商确实已经玩起了“科技住宅”概念。三大陷阱，告诫购房者擦亮眼睛。

绿化＋楼盘≠绿色住宅

房地产业的概念竞争由来已久。绿色牌，成为最近一段时间众地产商竞相追逐的目标。

随着经济的发展，人们环保意识的提高，居住区环境质量越来越受人们的重视。小区内的空气质量、室内的空气品质、噪声水平以及交通状况等，都成为人们购房时所考虑的问题。很多地产商抓住了购房者的这一心理，纷纷推出了以“绿色”、“节能”为理念的居住区。对于地产商来说，打出“绿色牌”意味着更多的关注和青睐，谁先实现“绿色”，最早获得“绿色认证标志”，谁就多一份把握树立过硬的品牌，抢占市场先机就多添了一份保证。于是，许多地产商积极尝试“绿色住宅”，争当“绿色使者”。[延伸阅读：严格把控参评标准 绿色生态住宅示范门槛不低]

事实上，很多地产商只是将绿色节能作为炒作卖点。部分项目往往单纯为了寻找节能卖点而采用高科技产品和技术，并没有仔细分析采用该技术是否达到目的，是否适用。结果高房价转嫁到消费者身上，以致于一些消费者将绿色节能与高房价划上等号，对绿色节能住宅敬而远之。

目前，众多消费者对绿色住宅的概念模糊，只停留在“小区有绿地”的狭窄范围内，如果问什么是“绿色装修”，“绿色建材”，没有几个人能够答得上来。

一项调查显示：70%以上的市民不了解“绿色住宅”、“生态小区”的概念，他们在购房时，除了考虑房子的价格、位置外，开始更多地关注“与自己有关”的环境、节水、有无噪声、采暖方式等内容，却不太认可“与自己关系不大”的环保、节能等内容，人们还没有真正理解“绿色住宅”的深层内涵和对人居环境的长远影响。这使得那些善于炒作概念的开发商有机可乘。

智能防盗报警器纯粹是摆设

设想一下，有闭路电视监控，有对讲与防盗门控，有住宅报警，有电子巡更管理等等，室外不论是严冬还是酷暑，系统总会自动调节……住在这样的房子里，生活该是多么惬意啊！这是售楼小姐们常常给购房者描绘的梦幻人居。

不过如果你全信售楼小姐的话，那你就上当了。智能化，在她们嘴里往往只是卖房的一个噱头。

黄龙某新建小区的业主装修入住后发现，所谓的智能化红外线防盗报警器根本不能用，因为整个小区这套系统始终不能运行。跟地产商交涉之后发现，其实这套系统压根儿就不能使用。业主花了上千元(已包括在房价里)买下的这套玩意儿，纯粹成了摆设。一怒之下，该小区业主将地产商告上了法庭。

无独有偶，朝晖某大型新建小区以“现代”标榜，配套设施自然是现代化的，每户配置了红外线远程防盗报警器。交房以后呢？全都成了摆设。这个现代化的小区至今没有运行过这套系统，知情人说，那得需要一大笔资金投入啊。有些业主后来干脆把这种智能化的玩意儿拆了扔了。如果以每只1000元计算，1200户人家浪费了多少钞票啊？

下面是新近发生的另一个真实的故事。

徐女士购房前问小区的保安措施，售楼小姐说小区是智能化小区，每家安装对讲机，同时门窗上安装门磁和窗磁，门窗一受到外力作用就会自动报警。消除了客户的疑虑后，她告诉须马上付不能退还的订金，否则很可能就没有机会买了，因为有人在等这套房子。于是徐女士交了1万元订金。等到签约时，售楼小姐告之，可视对讲机和门磁窗磁都要自己付钱，不过不贵，只要两三千块钱；如果你不签的话，那么1万块定金就没得退了。徐女士进退两难。很明显，徐女士中了售楼小姐吹嘘的“智能化”的招儿。

随着网络概念日益深入人心，与网络息息相关的智能化住宅作为时尚逐步走入人们的生活。有专家呼吁，在智能化技术尚未成熟的时候，智能化住宅不宜过热炒作。现在智能化炒作得很热，一些样板房是比较成功的，但不少都只是加了一些或很少的智能化的东西，或只是把原来传统的家电进行改装。目前，智能化往往还只是地产商炒作的噱头。

真空玻璃咋就成了中空玻璃

对于地产商来说，“节能”现在是个好名词啊，似乎贴上“节能”的标签，住宅就能身价倍增，至少也能赚个卖相，所以往往拼命吹牛，自欺欺人。杭州好几起把中空玻璃当真空玻璃“吹”，就是活生生的例子。

许先生是杭州某新建小区业主，一气之下把地产商投诉到了杭州市诚信房产信息网。他说：“记得售楼小姐向我们介绍时，反复强调她们的楼盘将使用真空玻璃，并且讲了一大通真空玻璃的好处。合同的附录上也白纸黑字的写明，门窗使用真空玻璃。可是，事实上她们使用的是中空玻璃。此前地产商没有和我们打过任何招呼。”

同是该小区的业主吕先生投诉：“我购买这家楼盘，合同里明文规定使用真空玻璃，而现在开发商声称使用的却是中空玻璃，解释是国内还没有真空玻璃的生产线，我不能接受。在国内没有难道就不能到国外进口吗？要知道中空玻璃和真空玻璃的效果是不能同日而语的，而且两者之间的价格差异也巨大。”

地产商是怎样回答的呢？地产商认为，建筑用真空玻璃至今为止仅在日本、美国有数条生产线。我国目前建筑应用处在研制阶段，尚无生产此类产品的企业。目前国内房地产项目中宣传的真空玻璃其实概念与中空玻璃重合。

其实，真空玻璃与中空玻璃两者相差很大，不仅功能有别，而且价格也有很大差别。个别地产商玩“节能”概念，结果玩过了头，玩出了笑话。

道高一尺，魔高一丈，现在购房者眼睛亮着呢，什么中空玻璃、真空玻璃、双层隔热玻璃、普通玻璃，分得都很灵清。去年杭州滨江某楼盘数十位业主集体拒绝收房，提出的其中一个理由就是，房子没有使用节能玻璃。该楼盘临近铁路，噪音非常大，开发商使用的是普通的灰玻璃，隔音效果非常差，基本起不到隔音的效果。按照国家及杭州市相关规定，新建小区应该使用节能材料，而开发商根本就没有执行。因此，业主要求开发商改用中空玻璃。门窗玻璃上玩“节能”概念，可以休矣。

不要把科技住宅当噱头

——一位国家一级注册建筑师的呼吁

他是杭州一位国家一级注册建筑师，对于当下热议的科技住宅，却保持着一颗平常之心。昨天他在接收本报记者采访时呼吁，不要把科技住宅当作噱头。出于某些方面的考虑，他不愿透露自己的姓名，下文姑且称之为“专家”。

记者：随着夏季用电高峰的到来，节能再一次成为公众热议的话题。目前国内谈得最多的是包括节能在内的科技住宅概念，你认为这个概念“新”在什么地方？

专家：节能住宅、科技住宅，其实不是什么新概念，国家前几年就有了强制执行标准，杭州市从2005年也出台了强制性执行标准。从设计行业来说，科技住宅是一个常规要求。可能市民还不太清楚，误认为是一个新概念。[延伸阅读：首届金都·节能住宅宣传教育活动]

记者：那为什么地产商相继举起“节能住宅”或是“科技住宅”的旗号呢？

专家：这也是杭州地产商的习惯，每个楼盘总要找一二个卖点，总要说出和别的楼盘不一样的地方。现在公众都在说节能，所以有些地产商就拼命说这个事情。其实节能是必须做的，是强制性规范。一些地产商利用市民不知道，不太了解的背景，夸大宣传。

记者：科技住宅是楼市的发展方向，目前它还有哪些方面需要进一步完善？

专家：太阳能利用是科技住宅一个重要组成部分，但是现在存在一个问题，就是缺少与建筑和谐一体的太阳能产品。普通太阳能热水器影响建筑外观；而比较薄的产品，造价又过高。只有太阳能产品真正走进老百姓家里，才能说太阳能真正得到了利用。目前市民用得起的美观实用的太阳能产品不多，急需改善。

太阳能路灯、太阳能草坪灯如果遇上连续阴天，蓄电不足不能正常使用。这也是一个问题。

据我所知，目前北方住宅太阳能利用比较普遍，我省湖州、嘉兴等地运用得也比较多，已经成为一种社会行为。但是杭州运用得比较少，还只是个体行为。利用太阳能，还需要社会大力提倡。在杭州，有些开发商担心太阳能破坏住宅外观、明确禁止使用太阳能。说到底，还是观念问题。

记者：你认为科技住宅推广还存在哪些问题？

专家：推广科技住宅是一个系统的工程，多个环节存在亟待解决的问题。

目前科技住宅检测还只是根据设计和施工情况进行理论上的评估。真正的节能效果检测非常复杂，难度很大。因此，需要专门的机构进行科技住宅检测。

住宅节能是国策，但是因为刚刚起步，施工、监理和产品还没跟上。比方，做保温砂浆时，如果施工单位不熟悉，外墙砖就容易掉下来。如果监理不到位，规定使用的节能产品可能不达标，地产商可能以次冲好，用中空玻璃代替中空低辐射玻璃，以普通塑钢门窗代替断热铝合金门窗，墙面保温板减少一公分也没人知道。供应商也有可能提供非样品类产品。

现在外保温使用年限最高15年，15年以后外保温材料失效外墙砖掉下来怎么办？一些外保温材料使用年限只有5年，明显留有隐患。5年以后地产商可能都不在了，谁来出钱更新。再说了，几十层的大楼如何来更新外保温材料。所以说，许多方面都未成熟。

住宅内保温是个完整的体系，业主二次装修很容易破坏内保温冷桥系统，但是也没人检查。这也是个薄弱环节。

所以，公众需要冷静对待科技住宅，特别是购房者，不能被地产商的噱头蒙骗了。

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