未来五年上海中心城区新增商办超800万平方米

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月25日10:25 每日经济新闻  杨羚强  

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日前，《每日经济新闻》从黄浦、卢湾、徐汇、闸北等区的“十一五”城市规划中了解到，未来五年，上海中心城区将大规模开发商办项目，保守估计至少在800万平方米左右，如果算上未被列入统计范围的规划开发量，总量甚至有可能超过一千万平方。一个商办设施建设的高潮期即将到来。

长安街office楼主

根据黄浦、卢湾、徐汇、闸北等区的“十一五”城市规划，未来五年，上海中心城区将大规模开发商办项目。

黄浦区尽管已规划保留了相当数量的经典老大楼，作为发展现代服务业的基地，但其仍在加大商办楼宇的建设。仅在外滩一地，未来五年就将新增20万平方米商业设施。

南京东路西藏路口将有新金桥、泛太平洋以及百联商城项目等建成，该地区商办总面积将超过60万平方米。即使是豫园这类保护建筑集中的区域，也将有庙前广场、豫园大酒店、英皇明星城等商业设施建成。此外，老西门、世博会浦西会场也有相当数量的设施建设。

而未来五年，卢湾规划建设的商办项目总量将不下180万平方米。其中，仅太平桥地区的商办设施建设总量，就将达47万平方米；此外，中部的打浦桥、建国路有52万平方米的商办设施将要建设；南部的局门路、日晖东路板块也将有78万平方米的商办设施建成；加上淮海中路板块7万平方米的商业设施，总开发量将达184万平方米。

未来五年，上海各区中普陀的商办设施建设总量最多。仅长风生态商务区一地的开发总量就达到220多万平方米（包括办公、商业和酒店式服务公寓），此外，在真如、桃浦等地区，也将有至少150万平方米的商办设施建成。

与上述区域相比，虹口未来五年商办设施建设也丝毫不逊色。仅北外滩地区就将有100万平方米规模的以公共功能为主的商务办公、商业服务、娱乐休闲及居住建筑建成。而四川北路未来五年建设的商办设施总量将超过100万平方米，其中围绕虹口足球场交通枢纽建设的综合消费设施达到37万平方米的规模。

即使是经过“九五”、“十五”两个五年计划，商业设施已经大量开发的徐汇，未来五年也将有新的动作，仅漕河泾地区就将有45公顷的新增土地用于商办设施建设。同时，还将在淮海—东湖商贸区新增、改造一批商业设施。

除上述区域外，闸北的苏州河沿岸、浦东的张扬路商圈、长宁的中山、虹桥和延安路等区域都有相当数量的商业设施将在未来五年建设完成。

各有特色巨量商办楼不愁消化根据上海各区的城市发展规划和商业规划，未来五年中心城区的商业、办公面积至少新增800万平方米。如果加上未统计部分，总的商业设施和办公面积甚至会超过千万平方米。

根据中原地产此前的分析报告，除甲级写字楼外，上海的中档乃至低端写字楼已出现供不应求的局面。上海人均商业零售面积达到1.75平方米，远超过国际上人均商业零售面积1平方米的标准。

因此，有业内人士置疑：超过1000万平方米的商业、办公设施能否被市场消化？会不会出现大面积商铺和办公楼的空置？

信义房地产研究中心的李振宇给出的答案是：“市场完全有能力消化这些办公和商业面积。”他指出，目前上海外围市场的商用房成交较差，但中心城区的商用房市场供需平衡。到目前为止，上海今年一共成交了213.15万平方米，其中中心城区的商办用房就占到了一半。他认为，照此消化速度，总量1000万平方米以上的商用面积并不算多。

上海市商业网点办公室主任浦祖健也赞成这一观点。浦祖健认为，仅就开放程度、经济增长水平而言，未来五年1000万平方米的商办设施供应量并不多。据他介绍，仅今年开工、竣工的商办楼面积就达到800万平方米，而目前每年新增的商办设施面积总量有四五百万平方米。

他指出，具体要结合区域市场的情况，来判断商办设施供应量是否饱和。在一些人口导入地区，兴建大量的商办楼，由于没有居住人口及相应的产业规划扶持，可能会遭遇大面积空置的问题。但在市场成熟、需求旺盛的区域，适当增加商办设施，市场完全有能力消化。

对浦祖健的这一观点，中原地产研究咨询部研究主任鞠波很是赞同。他指出，在新增供应量较大的卢湾、长风、北外滩等区域，由于市场需求旺盛，新增供应能迅速得以消化。

在上述三个区域中，鞠波最看好卢湾。他认为，卢湾的商业、商务氛围浓厚，市场需求也一直比较旺盛。这一地区新增的写字楼和商业设施应该能很快地得到消化；而长风生态商务区因为生态环境及交通上的优势，很容易吸引一些现代服务业企业入驻；真如地区由于是交通枢纽，能够集聚相当数量的物流企业，新增的办公面积也很容易被消化；北外滩的优势在于它是目前唯一被规划为物流、航运中心的商圈，其大量建设成形后，将成为上海物流业的产业中心，能将相当数量的物流企业集聚，新建的写字楼面积也不愁消化。

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责任编辑/commerce_bj001

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