难疗津商业地产痛症 专家处方：金融策划是良药

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月25日10:12 每日新报  吴江  

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资金———一个最令房地产开发商感到头痛的话题，在日前一次论坛上被再度提起。本周四，“中美商业地产权威专家中国巡讲(天津站)”活动在天津日报大厦举行，国内外多位资深商业地产专家发表了相关主题的演讲，有关商业地产投融资、套现方式等方面的金融话题成为本次论坛焦点。

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众所周知，当前房地产企业尤其是开发商业地产的企业所面临的最大难题就是资金，上周新闻回顾地产博客家居精美图库新浪二手房简单说，一是开发前的融资难题，二是开发后的套现难题。来自北京博智行商业地产研究院的院长鲁炳全公布了一项研究结果，把当前我国商业地产的融资方式概括为八类：银行贷款，上市融资，债权融资，利用外资，产业基金，房地产信托，夹层融资，REITs。目前以房地产信托基金这种方式最受关注，但现实操作仍是银行贷款占最大比例，其次才是房地产信托，上市融资排在第三位。即使方式已经多元化，然而“资金仍是令房地产开发商最头痛的事情”，鲁炳全这样形容。

解决之道在哪里，有专家提出，除了提升企业资质、加大投资方对项目的信心之外，商业地产开发商对资本运营的通盘策划尤为关键。鲁炳全把商业地产开发拆分为五个环节：选址，规划设计，招商策划，经营管理，资本运营。关于“资本运营”，他提出几个关键点：资本运营要考虑商业地产是做价值而不是做价格；多次融资功能是最佳的选择；要单元化产权、预留战略融资空间；典押式融资应当避免新项目的投资；现金流是基础。

另一位专家永安信资产管理公司总裁乔志杰也提出，开发商业地产项目之前要做专业的整体策划，其中一定要包含金融方面的策划。他举例说：“套现融资不要采取简单的地产销售模式，一定不要卖产权，可以采取跟银行合作的方式，可以进行成熟物业的商业套现。”针对国内开发商融资，鲁炳全提了几个建议。打算选择上市融资的企业，最好的渠道是新加坡和中国香港。此外那些真正缺少资金的开发商，可以“傍大款”，即选择与国外资金合作。美国地产投资基金有一组数据，去年海外基金投向中国房地产方向的占14%，投向地区性购物中心(包括写字楼)的占19%。这说明海外基金对住宅项目的兴趣在减退，对商用物业的兴趣在上升。

专家还表示，天津商业地产目前具有良好投资机遇。比如与国外先进企业合作的机会，可以借鉴他们背后的经验。比如城市化带来的商机，还有商业地产项目并购的机会正在大大增加，休闲娱乐业的商业地产需求在增加。此外大型商业扩张和旧城商业改造的需求远远存在，社区商业的规模也越来越值得重视。

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责任编辑/commerce_bj001

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