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2005年进入调整期
从中国住宅市场的发展来看，1998年是一个转折点，而之前的市场，只是一个萌芽试验培育阶段。1998年取消了福利分房政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而到了2005年，住宅市场进入新的转折点。
回顾一下1998年到2004年这个阶段，在中国整体经济快速发展下的、全球有史以来最快的城市化过程中，中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡得以完成。但从另一方面来看，也出现了一些偏差。1998年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70％，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10％以下，而且2005年继续下降。
住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必需的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须解决的问题，应该说从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这正是从2005年进入调整期的内在动因。
该调整从1998年至今的一系列国家相关房地产政策中可以看得很明显：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费；2002年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化；2003年中国人民银行出台“121文件”，对房地产信贷做出规范；2004年国土资源部下发文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》进一步规范土地市场，也就是我们说的“8·31大限”。这一系列的政策，目标都是推动住宅市场的发展。
然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。
引导理性消费，
建立住房保障体系
“国八条”主要解决的问题有两点。第一个是部分地区房价上涨过快的问题。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从去年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到去年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。第二个就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变不合理的住房供应结构，鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？
2005年全国完成商品住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长（见图2）。也就是说，“国八条”关于强化中低收入住宅供应的要求市场没有给予正面反应。原因有两点。一是房地产行业的特征决定的，一个新产品从设计、建设到交付使用有至少18个月的滞后期。二是地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地。从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限。与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升，建立住宅保障体系的意图没有体现出来。
“国六条”就是在“国八条”的基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的补充和深化。
“国六条”的核心
“国六条”和随后的九部委意见，核心就是两条，一是中央政府向地方政府提出明确的要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入“十一五”规划。第二条是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，调整供应结构，硬性地规定90平方米以下的户型必须占70％。这表明未来的方向就是中小户型，引导理性消费。目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，有了这个硬性比例，中小户型想不成为主流都不可能了。这样的情况下，老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，而开发商就必须把提高性价比放到首位。
当然，每个地方可能还需要考虑当地的实际情况。比如说深圳，实际的需求是两极分化的，深圳主要有两种需求，一个是给单身年轻人居住的特别小的户型，这种户型可能就不是90平方米了，而是40平方米甚至以下，这种住宅在深圳非常紧缺。另外一个需求就是换房需求，从换房的角度来看，90平方米可能就太小了一点。
房地产商应该自省
从对行业的影响看，“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是有利的。现在有一种误区，认为房价越高对开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者，伤害了市场，到头来也会伤害到开发商本身。
从最新的情况来看，“国六条”的效果已经体现。举两个典型的例子，一个是在“国六条”刚刚出台之际，北京拍卖一块地，因为预期太高，竞争激烈，拍卖价格节节上升，北京土地交易中心决定暂时停拍。另一个是九部委意见出台后的第二天，万科在苏州要参加一块地的拍卖，这块地是一个月前就公告的，并有好几个竞争对手。由于2001年开始万科就关注小户型，所以对政策研究后认为九部委意见对小户型的比例规定不影响万科拿地的意向。第二天，万科以底价成交。显然，其他竞争对手因对小户型没有把握而放弃，这表明开发商开始变得冷静、理性。
中国住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一阶段已经基本完成了，现在是第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举。这种调整，会带来很多新的变化，开发商们准备好了吗？
行业整合势在必行
上述是住宅市场从2005年开始进入调整阶段的原因。现在来分析调整会对产业形态带来的影响。中国住宅产业发展到现在，无论是商业模式还是生产模式，都到了一个必须变革的节点。而宏观调控，尤其是“国六条”将加快这个进程。
从商业模式来看，现在中国的开发商都是买地、做房子然后卖掉，很单调也很雷同，基本上没有分工也没有协作。这个模式在未来是一定要被颠覆的，一个成熟的市场应该是每个人做自己最擅长的事情。房地产三种最主要的资源：土地、资金和开发能力，在不同企业之间的分布是不均衡的，需要重新整合才能体现效率。
但是在市场太亢奋的时候，谁有土地都希望自己做，没有整合的动力。调控是为了抑制盲目消费，建立健康、公平的住房体制，但在客观上却有利于推进行业整合。面对新政，不再是只要拥有土地或拥有资本就可以随意进入房地产市场，土地、资本、专业开发能力、客户资源、品牌影响都将成为不可或缺的资源。
最近两年内，万科在获取开发的项目中，采用合作方式的比例越来越高。这个过程中有两点值得注意。第一，万科是行业内最早完成专业化转型的公司之一，现在涉足这个行业的很多企业还是处于一个多元化的状态下，但近年来越来越多的企业愿意将项目交给万科来做，这说明专业化的思路正被越来越多的企业所选择。第二，每到重要的调控政策出台的时候，比如去年七部委意见、今年九部委意见出台后，主动找万科合作的企业就特别多。这说明了什么呢?
再从生产方式来看，现在我们的建筑工艺还是手工制造方式为主。这种方式有很多问题，首要的就是质量很难保证。中国现在的住房消费水平上去了，但是住宅品质的提升并没有跟上，而性价比的提升更是不明显。随着国际交流和出国旅游的增多，许多人对工业发达国家的住宅小区和中国沿海城市的住宅小区进行比较后得出这样的结论：中国沿海城市建设的房子和小区看上去和国外的差不多了，甚至一些项目还超过了他们，这是一种错觉。中国许多住宅小区着重环境绿化，建筑的外立面装饰得花里胡哨，乍一看确实有耳目一新的感觉。尤其高档楼盘为了吸引消费者，在园林绿化上做文章，栽种古树、挖湖，搞人造的自然环境，楼外墙的颜色五彩缤纷，就好像超过了国外。从专业角度来看，仅举一例，我们现在的施工方法误差还是以厘米计的，而工业化的误差是以毫米计的，相差一个数量级。
我们要做什么
我们要提高住宅质量，以此提高住宅性价比，只有走工业发达国家已经完成的住宅产业化道路。但开发商一度缺少动力，因为行业毛利率高，我手工制造也同样赚钱，为什么要工厂化？而且以前行业的集中度很低，大家的规模都没有达到能够推进工厂化的程度。
但是现在这两点都在改变。随着调控的深入，行业整合将会加速，集中度将会上升。再加上企业间的合作，达到经济规模只是迟早的事情。而毛利率的降低也是必然的，美国最优秀的住宅企业帕尔迪，他们的毛利率只有20％，销售净利润率只有7％～8％左右，但是净资产收益率达到了18％～22％。而近几年万科的销售净利润率是10％，净资产收益率是12％到16％。我们未来一定要做到帕尔迪这样，在一个销售净利润率8％左右的市场中达到18％以上的净资产收益率，这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提，这也是行业的大势所趋。
再一个因素就是二战之后发达国家住宅的产业化，原始驱动力主要是劳动力成本过高，所以逐步用机器替代人工的方法来降低成本。而中国的情况刚好反过来，劳动力过于廉价，反而使得住宅产业化很难推广。但最近几年随着农村收入的增加，整个沿海经济发达地区都出现了劳动力短缺现象，工资的上升势在必行。这意味着住宅工厂化的最后一个障碍也正在消除中。
现在最大的问题反而是中国缺少有技术的产业工人。工厂生产部件到现场装配和传统的生产方式是完全不一样的。如何在中国培育现代化的建筑队伍，彻底改变住宅的加工方式，是一个很有挑战性的事业。
（作者为万科企业股份有限公司董事长） >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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