理想阳光杨乐涛：平稳成今年写字楼市场主旋律

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月24日14:11 房地产门户搜房   

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从整体上讲，房地产相关政策的进一步规范，使得房地产市场更加透明，这不仅对于国内的和房地产市场相关的各方有所帮助，对于国外大型基金等投资机构进入中国的房地产市场也是一个好现象。

长安街office楼主

写字楼市场发展状况

2005年，整个北京市的写字楼租售市场处于稳定但相对不活越的阶段，市场仍然是供大于求，2005-2007年北京市甲级写字楼市场供应量约为320万平方米，其中约有200万左右在以CBD、燕莎、建国门为主的东部区域。其中2005年市场整体供应量约为110万平方米。

2005年北京市CBD总体供需较为平衡，在总体经济趋势较好的情况下，外资基金活跃，投资客增加，使得CBD仍然是北京市三大一级商圈中空置率最低的一个，约为8%。2005年北京市西部的写字楼市场由于供应量持续大幅增加，导致空置率居高不下，这一点在中关村区域表现尤其明显。

在北京市三大一级商圈之中，中关村在2004和2005年的写字楼投放量都很大。中国电子大厦、理想国际大厦、中关村金融中心、融科资讯中心、辉煌时代大厦、第三极文化中心、北京国际等高品质的写字楼纷纷亮相。虽然以英特尔、AMD等为首的国际品牌和以百度为首的国内品牌争相入住中关村，并都在不断的迅速扩张，但仍然不足以消化掉全部的投放量。这些都使中关村的空置率在三大商圈中最高，约25%左右。

在整个2005年，中关村都是北京市写字楼投放的重点之一。在没有特殊利好的情况下，中关村地区写字楼在2005年的整体租金走势比较平稳，2006年由于几个有影响力的大盘，如主语城、北京国际、新中关、中关村金融中心二期等将会进入市场，所以形势仍然会比较严峻，预计到2006年底，中关村地区的总体空置率将仍然在20%以上。

近期中关村的高档写字楼在投放市场的同时还有一个特点：伴随着新盘的入场，大客户特别是大型国有企业和大中型高科技企业也随之与各项目有深入的接触甚至成交。中国电子购买辉煌时代大厦的半栋楼，中国机电购买整栋中国电子大厦A座，长城电脑购买世纪科贸大厦整栋，百度和腾讯分别在银科大厦租赁了4000和5000平米。近期，新中关的写字楼也有8000平方米被某基金购买。这些都表明，无论是自用还是投资，许多客户都是看好中关村地区的。市场有能力承接这些高档写字楼的大客户，在此基础上，接下来如何吸引资质比较好的中、小型相关企业才是目前市场上面临的主要课题。

另外，2005年底北京写字楼市场出现供应高峰，多出自东部地区，预计供应量将超过100万平方米，写字楼市场又将面临一次群雄逐鹿的比较严峻的时期。

人民币升值对市场的影响

近期人民币升值对房地产业的冲击很大，各方对此的看法严重不一。本人认为人民币的缓慢升值是中国和国际金融接轨的一种长期战略。升值将会在几年甚至更长的时间内持续。也就是说，外资对于中国房地产的升值预期也将会在一段时间持续下去。

外资对于物业的选择倾向也是非常明显的。他们对于高档写字楼、酒店、商业等具有稳定回报的物业很感兴趣，但对住宅尤其是中档以下的住宅不感兴趣。外资投资主要集中在各类基金、银行等，此类投资机构对投资回报有比较严格的要求。他们追求稳定、长期、理性的年回报率，而不是国内较为流行的短期的高回报率。那些品质比较高、有稳定出租率的写字楼、商业、酒店等对外资有相当大的吸引力。

2005年是人民币升值的第一年，所以2006年很有可能是外资投资中国房地产市场高潮的开始。人民币汇率上升，使本来已经存在的房地产泡沫越变越大。这种情形曾出现在上世纪80年代的日本和台湾身上。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，泡沫会更大。如果政府能够很好的控制人民币升值幅度以及房地产的其它相关政策，房地产在一定时间内还是热点行业。

"平稳"将是未来市场发展的特点

2006年，北京市写字楼的供应量仍然很大，各个主要区域的价格走势都将比较平稳，不会有太大的上涨空间，有的地区甚至有稍微下跌的可能，主要原因是市场供大于求。中关村写字楼租售价格指数也将从2006年开始呈现基本稳定的态势，价格浮动空间不会太大。实力雄厚的中资机构、高科技企业将成为中关村高端写字楼的主要购买者。

在总体趋势稳定的同时，各个区域仍然有一些微小的差别。CBD区域对各种高端的客户和投资者都有强烈的吸引力，空置率会比较低，在2006年入市的新盘仍然会被市场较快的消化掉。金融街商圈由于其定位的特殊性，对市场有影响力的大单会比较多。像英蓝国际中心等几个顶级写字楼如果能够找到合适的客户，那么金融街的写字楼市场会比较乐观。

2006年中关村地区的写字楼供给量在三大商圈中最大，预计在50万到70万平方米之间。总体的价格将会持续走低，上涨空间不大。这个区域将仍然处于尚未完全成熟的阵痛期。在顶级写字楼中，除了理想国际大厦满租一枝独秀外，中国电子大厦、融科咨讯中心、新中关等品质好、使用率高的写字楼将会有相对较快的租售速度，相信在2006年会给市场以惊喜。像北京国际等有特色的写字楼也预计也会有好的销售前景。而其它空置率较高的新盘则可能会有一段比较艰苦的时期。写字楼的出租率很大程度上依赖于它的租金。像融科咨讯中心等写字楼虽然品质优越，也有一些很好的客户，但由于其租金很高，2006年预计其出租率将会受到一定的影响。

总体来说，2006年北京市的写字楼市场将会有一个比较平稳的发展态势。基金尤其是国外的投资者将影响到写字楼市场，并使其发生一些变化。而对于写字楼本身来说，高品质、有特色的写字楼才能够在市场中脱颖而出。

责任编辑/bjxzl01

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