高空置率当前 中关村写字楼缘何硬扛？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月24日14:23 中关村周刊   

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近日，记者通过走访中关村西区数家写字楼发现，在众媒体纷纷高颂"企业回村热"的背后，中关村仍然处在北京写字楼空置率排行榜之首的位置。除了以理性国际大厦为代表的写字楼销售和租赁业绩让人刮目相看之外，大部分写字楼的入驻率都在60%~70%左右；并且同时仍存在着近三四成开盘一年多入驻率仅为30%~40%的写字楼。

长安街office楼主

而更为奇怪的是，此前不断有报道称房地产开发商为了挽救低迷的市场，而采取各种方式暗中降价，但实际上，降价并不能解决问题，更多的项目正在扛着、等着。他们等待的是什么？

"熊市"格局尚未结束

据统计，预计今年年底，北京甲级写字楼的空置率会达到23%左右，其中，空置率最高的是中关村地区，甲级写字楼的空置率达到了35%；而CBD、金融街、长安街沿线等区域，甲级写字楼的空置率都低于10%。就此记者走访了中关村西区数家写字楼并了解到，有如理想国际大厦、中关村金融中心A座和C座成交率近100%这样业绩好的写字楼，也有如天创科技大厦、创富大厦等近三四成入驻率仅为40%~50%的，其余如银科大厦、辉煌时代大厦等大部分写字楼的入驻率都在70%~80%左右。

虽然近来随着需求的回暖，以及商务配套设施的逐渐完善，中关村一度上演了"企业回村热"；而在"网络天王云集中关村"的繁荣背后，写字楼市场的"熊市"格局依旧存在。

对于中关村西区之所以出现写字楼入驻率低的情形，融科智地房地产开发有限公司营销部经理高级分析认为，主要原因在于近两年内西区写字楼放量过于集中，2003年~2005年是写字楼集中放量的阶段，仅中关村西区的写字楼新增面积就超过了30万平方米，如此集中的供应，必然导致短期的供应量远远超过当前的需求，因此也就导致了部分写字楼成交受阻。

理想国际大厦的副总杨乐涛有另一番看法，"就我了解，目前中关村西区存在近三四成的写字楼入驻率只达到30~40%，主要是与这些写字楼业主的前期投入和定位有关，也可以说是定位失误所致。"

北京科技园置业股份有限公司市场总监周建平对以上说法也表示认同，"中关村西区出现部分写字楼入驻率低的情况，不仅是与写字楼的集中放量、供大于求有关，还与每个大厦自身定位有关，入驻率低可能是由于其定位与客户市场之间存在偏差的缘故。"

他补充道，出现这种情况，从整体上讲，还与区域环境和产业调整有关，"就目前情况来看，对中关村西区的规划几乎都是甲级高档写字楼，物业水准相比以前有了一个质的飞跃；而这必然引起成本的上升，资金有限的小企业承受不了这样的物业，也就只能吸引像中国电力、中国钢铁集团等国有企业、跨国公司以及大型的民营企业。因此，针对客户群体的调整，肯定需要一个过渡期，企业也需要一个考核、对比的时间，企业回流也要有个过程，而目前正是处于这一过渡阶段，因而导致了部分写字楼空置率居高不下。"北京高力国际物业服务有限公司的王颖也分析了写字楼整体空置率高的原因，她解释道，写字楼的成交往往有两种形式，一种是直接出租给企业，这样可以在短期内实现入驻；而另一种就是大面积卖给投资者，再由投资者向外出租，而这样就会存在一个较长时间的吸纳期，从而也就导致了即便写字楼的成交率已经很高，但入驻率仍然不够理想的情况。

开发商齐打"价格坚守战"

据北京广厦网络技术有限公司近日公布的第一季度《中关村写字楼指数分析报告》显示，第一季度中关村甲级写字楼市场继续供大于求，但价格相对平稳。租售成交24单，消化面积约13万平方米。此外，租金指数下跌幅度逐渐减小，售价指数则继续上扬。

此利好报告的公布，相信会给不少感到"冷风飕飕"的房地产商吃下一颗"定心丸"，因为就在不久前，有另一报告显示：第一季度中关村区域写字楼整体空置率上升近6个百分点，达到28.83%，租金下降至每月19.17美元／平方米。

记者从多家中关村写字楼营销处了解到，虽然前一段时间以来，中关村写字楼的租金频繁出现新低，但整体来看并没有大幅度的降低。尽管某写字楼已经把租金降到了1.9元/平方米/天，但也只是个别现象，对大多数楼宇并没有产生多大影响。目前中关村写字楼的租金价格仍维持在4元~5元/平方米/天，即使入驻率不高的写字楼在价格上也没有退让多少。

杨乐涛表示，"从长远角度来讲，降低价格对开发商来说，并不是一个获取利润的最佳手段。不可否认，降低租售价格是最直接的吸引客户的方法，但这势必会对写字楼整体形势造成负面影响，致使楼市回暖后，租售价格只能回升到平均水平。"

而随着1+1大厦的落成，中关村西区的整体楼盘几乎都已成为现房。由于政策原因，在2008年以前，将不会再有新投入的楼盘；没有新的楼盘开出，空置的放量就将慢慢被消化掉，租金状况也会有所好转。这使得开发商们乐观地认为，"从明年开始，租售价格将会止跌而上扬。"

针对开发商硬扛价格的现象，有业内人士指出："市场经济条件下，价格主要由供给状况自主调节，但人们常常忽略的一点是，市场价格具备跟工资类似的刚性特征。在写字楼的放量略大于其消化量的今天，若草率降价以图短期利润，那么当未来几年供求逐渐平衡甚至供不应求的时候，价格上涨的幅度和空间自然就没有预期的那么大了，其绝对利润也会相应减少。"或许这才是众开发商心照不宣地死"扛"价格的关键原因所在。

责任编辑/bjxzl01

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