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我爱我家市场与战略研究中心
2006年6月综合市场点评：
受相关宏观调控政策及租赁市场传统交易旺季的影响，2006年6月，北京房屋租赁市场再现火爆局面。成交量、交易价格双双攀升。
Ø从本月整体租赁市场成交量方面来看，本月租赁市场整体成交量稳中有升。随着国家为了抑制房价上涨的宏观政策的频频出台，受相关政策的持续影响，部分房源持有者产生“观望心理”。很多房源持有者将住房由“售转租”。加上6月底大学生毕业脚步的临近,北京房屋租赁市场开始逐渐升温。租赁市场房源供给、客户需求双双放量。大供给、大需求相互呼应，租赁市场再度红火。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：北京租赁市场本月成交总量与上月及去年同期相比，均呈现了交易量上涨的势头。其中，高档住宅交易量比重在整体租赁市场上呈现上升势头，升幅为 0.05%。
Ø从本月整体租赁市场交易价格来看，2006年6月北京房屋租赁市场进入了传统租赁市场交易旺季。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：6月各门店登记客户需求量与上月相比增长了30%。租赁客户需求大幅增加，热点区域供不应求，受供求关系影响，本月北京房屋租赁市场综合价格指数呈现小幅上升势头。本月北京房屋租赁市场综合租赁价格指数为1149.57点，与上月相比，环比上涨4.50％，同比上涨6.70％。
Ø从本月整体租赁市场交易户型上看，普通住宅租赁市场二居室仍为主要租赁户型。无论高端租赁市场还是普通民宅租赁市场，本月三居室成交量比重均小幅上升。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年6月，两居室仍以54.69%的交易量比重统领着整个租赁市场；受合租的影响三居室成交量比重皆呈现上升势头，综合租赁市场三居室交易比重比上月增长1.30％，普通民宅租赁市场三居室交易比重环比上涨1.09％，高端租赁市场三居室交易比重上涨2.13％。
Ø从本月整体租赁市场各区域交易价格来看，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：北京市各区域综合价格指数高低排名中西城区最高，本月为租赁价格指数为1230.14点，朝阳区其次，本月租赁价格指数为1200.68点。门头沟的租赁价格指数与其它区域相比仍然相对较低。各居室租赁价格指数高低排名中一居室租赁价格指数崇文区最高，二居室价格指数和三居室价格指数均为东城区最高，四居室租赁价格指数朝阳区最高。
Ø从本月整体租赁市场各交易区域成交比重来说，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：06年6月教育科技中心海淀区和经济中心朝阳区作为毕业生重点流向区租赁市场交易火爆。北京市租赁交易量比重排名中仍旧是朝阳最高，本月成交量比重为35.85％。海淀其次，本月成交比重26.17％，并多集中在中关村大街沿线和学院路地区。由于“求学效应”和“办公效应”的影响，无论高端租赁市场还是普通民宅租赁市场，本月朝阳区成交量比重涨幅都最大。综合租赁市场涨幅为2.24％，高端租赁市场涨幅3.09％，普通民宅租赁市场涨幅2.10％。在高端租赁市场朝阳、海淀仍是成交量比重最大的区域，合计占到整个租赁成交比重的73.41％。东城区也作为租赁热点成交量比重比上月上涨2.04％。普通民宅租赁市场来说，西城区作为热点地区本月成交量比重涨幅最为显著，与上月相比上涨1.41％。
1、租赁价格指数（即租赁价格）变化：2006年6月综合租赁价格指数呈现微幅上升的势头。
综合租赁价格指数：
租赁价格指数（即租赁价格）变化：2006年6月无论普通民宅租赁市场还是高端租赁市场都异常火爆。综合、普通、高端价格指数均呈现同比、环比小幅上升的势头。“我爱我家”市场研究中心认为：受相关宏观调控政策及传统租赁旺季到来的影响。买卖市场流入的部分房源充实了租赁供应，大学生毕业租房又为市场注入了强大的活力，热点区域需求旺盛，供给相对匮乏，租金呈现小幅上涨的势头。
1-1 从整体租赁市场来看，综合租赁价格指数呈现小幅上升态势。主要是受到租赁市场传统旺季到来，供需矛盾突出的影响。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年6月，我爱我家租赁综合指数为1149.57点，比上月的1100.11上升49.45点，比去年同期的1077.41点上升72.16点，环比上浮4.50%，同比上涨6.70%。
1-2 普通民宅租赁市场租赁价格指数同比、环比皆上升。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年6月，普通住宅租赁指数为1178.48点,比上月的1136.92点上升41.56点, 比去年同期的1106.73点上升71.74点,环比下上涨3.66%,同比上升6.48%。“我爱我家”市场研究中心认为：普通租赁价格指数稳中有升的主要原因是：随着国家房地产新政策的实施，二手房市场中购房不满五年的房屋持有者开始纷纷撤单，其中很多人开始把欲售房屋转作租赁。租赁市场房源供应量的增加，但是面临传统旺季巨大的租赁需求，尤其是热点区域的需求更是旺盛，供不应求现象仍然存在，租赁价格小幅上升。
1-3北京租赁市场高端租赁价格指数本月同比、环比均呈现微幅上涨趋势。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年6月，高档住宅租赁指数为1002.83点,比上月的988.11上升14.72点, ,比去年同期的991.78点上升了11.05点，环比上浮1.49%,同比上浮1.11%。同比环比皆上升。主要是受高端租赁市场一居室与四居室租赁价格上涨的影响。“我爱我家”市场研究中心认为：一方面，受到传统交易旺季的影响，租赁需求数量快速增加；另一方面，受“民宅禁商”文件出台的影响，中低档公寓需求一路走高，尤其小居室的高档公寓更是需求旺盛。致使高端价格指数稳中有升。
2、交易总量变化：2006年6月北京房屋租赁市场总体成交量同比、环比皆上升。
“由于政策的调整，使得一部分原本打算卖房的二手房主“转售为租”，二手房租赁市场供应较往年更为充足。”由于房屋租赁市场庞大也相对比较成熟，在房源增多的同时，外来人口越来越多，尤其本月作为传统的租赁旺季，毕业生的大量留京使得需求量也在逐步增大，形成6月北京大供给、大需求相互呼应的局面，交易量稳中有升。高端租赁市场交易量在整体市场上所占的比重与上月有所上升，升幅为0.05％ 。“我爱我家”市场研究中心认为租赁市场形成这种火爆局面的主要原因表现在房源供给、租赁需求双双增加：
Ø一方面：受持续的政策影响。“央行再度提高利率”使得房贷月供还款压力的进一步加大使得部分购房人群产生了购买迟疑，继续转战租赁市场，导致需求上升。“新国六条”使得部分房源持有者产生观望心理，也导致二手房市场部分房源分流至租赁市场。“九部委意见”规定营业税从以前的2年调整为5年，部分购房不足5年的房屋持有者将本欲出售的房屋转作租赁，通过时间成本来缓冲税费的支出，为本月再次新增新的房源。
Ø另一方面：伴随着高校暑假的来临、毕业生的离校，使得租赁需求大幅增加。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年6月各门店客户需求总量与上月相比增加了30％。热点区域需求更是旺盛。尤其学校周围的租赁市场更是火爆。
3、居室交易量变化：从2006年6月北京租赁市场居室交易结构变化来看，二居室为主要租赁户型，三居室成交比重小幅上升。
3-1 2006年6月，整体租赁市场的居室交易量比重变化：据“我爱我家”的市场研究中心统计数据显示，2006年6月份，从整体租赁市场居室变化来看，一居室、二居室为租赁主力户型，分别占到本月交易比重的34.14%和54.69%。一居室、二居室本月交易比重与上月相比，分别下降0.88%、0.43%。三居室所占比重呈上涨势头，涨幅为1.30％。“我爱我家”市场研究中心认为：主要是传统旺季的需求者多为新毕业的大学生，由于考虑到租房成本，他们大多选择了通过合租分担平均成本。导致本月三居室成交比重小幅上升，一居室、二居室成交比重相应减少。
3-2 2006年6月，普通住宅租赁市场的居室交易量比重变化：据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示，2006年6月在普通住宅租赁市场，一居室、二居室仍为租赁主力户型，分别占到本月交易比重的35.73%和55.16%。与上月相比，一居室、二居室、四居室交易比重分别下降了0.79％、0.20%、0.09％。三居室比重上升1.09%。
3-3 2006年6月高档住宅租赁市场的居室交易比重变化：据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示，2006年6月，在高档住宅租赁市场，二居室为租赁主力户型，交易比重为48.10%。三居室、一居室为次主力户型，分别占到本月交易比重的34.18%和11.81%。与上月相比，一居室、三居室本月交易比重分别上浮0.21 %、2.13%。二居室下浮3.28%。四居室无变化。
4、居室交易价格变化：2006年6月北京整体租赁市场综合租赁价格指数一居室、二居室、四居室价格指数上涨势头，三居室价格指数小幅下浮。
4-1 据“我爱我家”市场研究中心数据显示：从整体市场的各居室租赁价格指数来看，只有三居室租赁价格指数呈下降势头。与上月相比一居租赁价格指数上涨了8.37％。二居室租赁价格指数上涨2.51％，四居室涨幅更为明显，三居室的租赁价格指数下浮了4.53%。我爱我家”市场研究中心认为呈现这种格局主要是价格较高的高端租赁市场三居室租赁价格指数下浮影响了综合租赁市场三居室价格变动趋势。
4-2从普通住宅市场的居室租赁价格指数来看，在北京普通住宅租赁市场，只有四居室均呈下降趋势，一居室、二居室、三居室租赁价格指数比上月分别上升2.68％、4.10％、1.52％。“我爱我家”市场研究中心认为主要原因是：正值传统租赁市场交易旺季，各居室客户需求明显增加，尤其合租二居室、三居室房屋的需求增加明显，从而市场消化二居室、三居房源的速度加快。加之一居、三居房源供给相对较少，各居室价格指数均呈现上浮趋势。
4-3从高档住宅市场的居室租赁价格指数来看，一居、四居室租赁价格指数稳中有升，二居、三居室租赁价格指数小幅下降。“我爱我家”市场研究中心认为：在北京高档住宅租赁市场，受“民宅禁租政策”及九部委公布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中关于二手房交易营业税将由原定2年的征收期限延长至5年等政策的影响，部分房源因为多为“征税”范围内的房屋。“征税”加大了出售成本，减少了利润获得，从而大大降低了出售的意愿。这部分业主可能会更愿意把房屋投入租赁市场。使得市场上二居室、三居室房源供给量增加，所以租赁价格指数本月出现小幅下浮。大量的SOHO一族对房屋的高要求使之把目光投向了户型和结构齐全、档次较高、环境优越的公寓住宅。在租赁旺季的大环境下，小户型公寓的需求仍然特别旺盛，价格指数小幅上升。
5、交易区域变化：2006年6月依旧东城租赁价格指数最高，朝阳成交比重最大。
2006年6月传统热点租赁区域大体不变，面对今年17.5万的应届毕业生，教育科技中心海淀区和经济中心朝阳区由于就业潜力大，作为毕业生重点流向区租赁市场交易火爆。
5-1从本月整体租赁市场各区域交易价格及交易区域来看，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：整体租赁市场各区域交易价格指数中东城区价格指数最高，本月综合租赁价格指数为1277.67点；朝阳区其次，本月综合租赁价格指数为1265.72点；门头沟价格指数与其它区域相比，仍就相对较低。
5-2从本月整体租赁市场各区域成交比重来看，无论是普通住宅租赁市场还是高档住宅租赁市场，教育科技中心海淀区和经济中心朝阳区仍是租赁市场的主流。从整体租赁市场来看二者合计交易量比重占整个租赁市场成交量的62.02%。
Ø在经济中心朝阳区，以国贸为基点的区域是毕业生的优先选择区，亦是公司企业最密集的地方。在大学生毕业在即的六月，这里的租赁市场更是火爆。本月成交比重涨幅最大，占整体成交比重的35.85％。
Ø知识密集型、人才密集型的海淀成为热点区域，客户需求多集中在中关村大街沿线和学院路地区，这个区域涵盖了大多数高校。由于目前众多大学生的恋校情节，使得这些地区继续热租。（即：熟悉学校的环境，学校的食堂、开水房、浴室、图书馆……受学弟、学妹们的帮助还可以继续使用）也有部分学生因为房租过高，而选择西三旗、回龙观地区，这些地区由于以13号线为依托居住便捷，所以人气渐旺。交易量比重为26.17％。
5-3对于高端租赁市场来说，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：在高端租赁市场朝阳、海淀仍是成交量比重最大的区域，合计占到整个租赁成交比重的73.41％，朝阳区成交比重本月上涨最多，环比上涨3.09％，东城区也作为租赁热点成交量比重比上月上涨2.04％。
5-4对于普通民宅租赁市场来说，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：对于普通民宅租赁市场来说，西城区作为热点地区本月成交量比重涨幅最为显著，与上月相比上涨1.41％，朝阳成交比重也相对增加，与上月相比上涨2.10％。
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我爱我家租赁指数2006年6月份报告
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