网易

“不知道我还有没有机会回来。”李庸熙（化名）离京时眷恋难舍，他曾经在这里度过4年留学生活，说着一口流利的汉语。李庸熙于3月初由韩国某房地产上市公司派来做先期考察，不到4个月，无奈奉命离去。

这一切只缘于一份尚未由官方正式发布的171号文件，该文近日于业内广泛流传。尽管建设部工作人员表示，这份文件目前仍没有正式获批，但已经成为焦点。

这份由以建设部为首的六部委共同签署的文件为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》），旨在规范外资进入境内房地产市场。《意见》规定外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。门槛提高资本回报率降低

李庸熙在京期间，遍访北京各大写字楼及商用物业。按他所在公司的设想，要先收购合适的写字楼或商用物业，机会合适的话再考虑与大公司合作或自主开发。但在公司获悉《意见》后，迅速作出判断召他回国汇报。临行前，他叮嘱记者如果政策开始执行或有细则出台时一定要告知。

李庸熙表示，《意见》大大提高了外资准入资格，特别是关于50%的规定，使得公司在中国投资成本增加，回报率降低，因此需要重新考虑是否进入中国投资。据悉，他在上海的同事不日也将回到韩国。

无独有偶，一家已在境内落地近10年的外资房地产企业也对50%的规定有所担忧。其投资部负责人甚至表示，这一规定是整个文件中最为严厉的，原有的规定为35%。按新规定，资本金回报率降低了几乎一半，成本却大大提高。因此他认为，一旦政策执行后，可能会令很多外资企业收缩战线，逐步退出。而正在观察和准备进入的境外资本则可能会顺延或不会进入中国。堵住了热钱进入通道

而且，除了50%的规定之外，意见还要求境外投资者通过股权收购或其他方式并购境内房地产企业、或收购合资企业中方股权的，需以自有资金一次性支付全部转让金。这一点无疑也提高了对外资企业自有资本金的要求。在京几大知名外资房地产企业均表示在文件尚未正式公布之前暂不对文件表态。据了解，几个大企业几乎在上周五同时获悉文件，并专门召开会议进行研讨。

《意见》在准入资格和开发经营管理环节均有规定。要求境外资本在境内进行房地产投资必须落地，有经济实体。即规定，境外机构在境内投资购买非自用房地产，必须经批准登记，在中国设立外商投资企业。一家专为外资购买物业服务的中介机构负责人称，这实际上是把游资和热钱进入的通道堵死了。很多机构更愿意用在境外的钱购买境内物业，因为可以合理避税。

此外，还要求外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他任何文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。一直以来，外资在投资时首要考虑的便是回报率。

事实上，目前的影响已经有所体现。

实施细则尚缺位

尽管外资企业的反应较为激烈，但境内同行们对此却颇不以为然，纷纷认为不该限制。

中原地产华北区域总经理李文杰是上述观点的代表，他把这一政策形容为“新瓶装旧酒”，只是在声势和心理上对外资企业造成影响，并无可实施性。李文杰表示，目前进入境内并有成功交易的境外资本大多都已经在境内落地，因此这部分并不会受影响。而中国房地产总体上离成熟还差很远，如果限制外资进入，对房地产的发展是不利的。

李文杰指出，根据中原地产统计，外资进入房地产的规模远远比不上境内的“热钱”投资。在北京，外地人炒房约占30%，外资只占5%；而在上海，外地人炒房约占40%，外资约占10%。因此他表示，虽然外资对市场的带动性很大，但对房价的提升促进作用不大。

李文杰乐观认为意见的执行不会影响中原地产这类企业的业务。而另一外资服务机构的负责人N小姐却乐不起来，N认为意见会对整个房地产行业都有重大影响。N指出，意见从需求上堵住了外资购买高档物业的口子。而她所在公司的业务也可能因此萎缩。据了解，该公司的主营业务之一便是为将进入中国房地产市场的境外机构服务。

事实上，按现行的《外商投资产业目录》，高档房地产和土地成片开发也属于限制类。不过，多数受访者表示，如果没有实施细则，意见将很难真正贯彻执行。(第一财经日报 许慧颖)