网易

7月19日，保利房地产正式在上海证券交易所进行网上申购，为其8月3日正式登陆上证所进行热身。从2002年完成股份制改造，到2006年成功实现在上海证券交易所上市，保利地产走的是一条稳健、快速、规范的新型国有企业发展道路。

保利地产在广州成立时注册资金1000万元，8名从部队走出来的军人靠的是“讲拼搏、讲奉献”的军人作风，而这从建立之初的军队作风，成为保利延续至今的管理特色之一。8名创建保利的老臣子，虽然走出军营已有14年，但保利地产始终保持着从创立之初便贯彻的雷厉风行而令行禁止的作风。

土地储备是房地产企业发展的重要因素，保利地产则是国内最早参与市场竞标，积极参与土地招投标的国企。从广州市政府首次招投标用地项目——广州北京大厦的建设起，其频频在各地土地招投标中精彩亮相。而自“8·31”大限之后，保利在国家土地政策发生巨变时期，在具备良好的房地产发展前景的区域中心城市进行了较大规模的土地储备。“这一举措是非常有战略意义的。目前，公司拥有土地储备近900平方米,使公司获得了超常发展的机遇。”保利有关负责人表示。

2001年，由于看到广州市场的市中心土地开始紧缺，而且协议出让土地将被经营性土地公开出让的方式所取代。保利开始走出广州，在全国范围内发掘更多的潜力增长地带。2002年，保利正式进入北京。而到了2005年，保利宣布已初步完成了全国性战略布局，继2004年获得全国十大房地产品牌之后，在2005年10月更荣登中国房地产品牌价值五强。

保利的扩张路线，可以看成从广州放射，向北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、包头十大城市的战略性进发的战术图。如此迅速的扩张速度，在整个中国房地产界都是极为罕见的。

保利方面强调，这十个城市的布点选择，显而易见是有策略性的。首先，这些城市可以分为三类，第一类是以广州，北京、上海为代表的房地产轴线城市；第二类是武汉、重庆、沈阳、长沙等区域性一级城市；第三类是岳阳、佛山、包头等经济实力强劲的区域二线城市。从分类可以发现，保利地产在全国布局中对于城市的选择是非常策略性的，先在房地产市场比较成熟的超大规模城市站稳脚跟，然后以其为根据地覆盖周边城市。并且在城市结构上侧重超大、大型城市，辅以部分地产市场看好的中型城市，既规避了过度扩张的风险，又保证了利润增长点。其次，从这些城市所覆盖区域的角度来分析，很明显这是一场极有针对性的战略指挥。沈阳——东北重工业区，北京——环渤海经济圈，上海——长江三角洲经济圈，武汉——华中经济区域，重庆——西南经济区域，广州——珠江三角洲经济圈。六大城市，六个中国最主要的经济区域，保利地产的城市扩张不仅仅是区域性的扩张，而是要涵盖中国所有主要经济区域的全国性扩展战略，形成了沿京广线及长江的“大十字”战略布局。

此外，保利从2004年开始涉足商业地产领域，目前在建项目约600多万平方米,其中已开发写字楼项目20万平方米。未来拟建开发面积将有20%以上的增长，拟建写字楼项目约50万平方米。写字楼将成为保利日后的经营性收入主要来源，为其带来稳定的长期收益。而其根据证券业人士分析，保利地产作为待上市公司，土地储备丰富及净资产收益率高于同业水平是其特点，两者反映了保利的增长潜力及成本控制水平。

目前保利地产打造“中国地产长城”的目标正全面展开。在经营业务上，保利地产将在十大城市同期运作40余个项目，发展规模位居行业前列；在资本市场，保利地产即将于8月初登陆A股市场，成为一家公众公司；在企业品牌方面，在2005年国资委属下的房地产企业中，保利地产全年综合实力排名第一，成为地产央企的排头兵。本报摄影记者/王晓东

相关阅读:

保利地产上市进行时

7月19日，保利地产（6 0 0 0 4 8 .S H）1 2 0 0 0 万股A 股在上海证券交易所进行网上申购，定价为13.95元/股，对应的市盈率为18.85倍（发行后总股本计）。包括广发基金在内的多家基金及机构投资者参与了认购。

而在此前，保利地产首发15000万股A股网下申购到结束时，共收到186张申购表，申购总量为329973万股，冻结资金总额460亿元，超额认购倍数为109.88倍。其网下申购户数，创出IPO重启以来的新高。

保利地产此次上市募集的资金将接近21亿元，投入广州保利花园二期、广州保利香槟花园及重庆保利花园一期3个项目。但是保利地产有关人士透露：“这笔钱相对来说并不算太多，仅保利在南海新买下的地块资金就近10亿元。保利谋求上市主要是看中资本市场的融资能力，希望通过资本市场撬动滚动开发经营的支点，解决未来随着规模扩张而日渐明显的资金需要。”

长江证券的分析人士则认为，保利地产目前的每股土地储备是目前地产上市公司中最高的，拟建在建项目总建筑面积达到1088万平方米，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。业绩增长后劲充足。公司后续结算量增长可观。预计2006年及2007年的每股收益增长率分别为50%和43%。

根据保利地产的资料，目前其在建项目12个，总建面积640万平方米。尚有7万平方米的尾房可售，拟建项目13个，总建面积487万平方米，住宅487万平方米，写字楼50万平方米左右。

目前保利地产面临的威胁在于，随着“国六条”细则出台，保利地产不少在建及拟建住宅均为大户型豪宅，可能面临被迫更改规划的风险。上海证券的分析人士认为，保利地产近三年的净资产收益率高于行业平均值，有较高成本控制能力。虽然2005年负债率达74%,但短期偿债能力不成问题。目前其土地储备近900万平方米，上市可解决其扩张的资金需求，并在负债率高达70%的情况下，将公司短期负债转为长期负债。(第一财经日报 吴晓波)