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近日，本报与经纬地产市场调研部联合调查分析下半年广州楼市的走势，调查结果显示，由于受到“国十五条”宏观调控政策的影响，下半年市场的观望气氛仍然较浓，反映出购房者一是担心因宏调带来的楼价下跌，二是把目光盯在中小户型上，希望两年后可以购买到相对低价的住房。此外，经过7~8月的调整、适应后，估计步入9月后，楼市将迎来活跃期，届时很可能再次形成“追涨”之势。
供应量：难有大增长
调查显示，按照原本的工程进度和发展商的推货计划，下半年的推货量有望比上半年有30%左右的增长，即330万平方米约3万套货量。但由于受新政影响，这一增量相信不大可能实现。预计今年下半年发展商的推货量将难有大的增长，同比、环比基本持平甚至有所减少；商品住宅的供应量将徘徊在280万~330万平方米左右，也就是2.5万~3万套之间。
究其原因，主要是新政引发了市场观望，不少发展商入市信心不足，加之最近三部委出台“拿预售必须在10天内开售”的规定，以及部分发展商仍有囤货(特别是大户型、别墅等)的念头，使得下半年发展商在申请、领取预售证时，持消极的态度并采用拖延的手法。
成交价：仍将持续上扬
从2005年下半年开始至今，广州商品住宅市场的年度市场吸纳率一直维持在162%~165%左右。预计下半年商品住宅市场的供应仍较为短缺，市场交易相对活跃，供不应求的局面基本不会得到缓解或改善，这在根本上决定了下半年商品住宅的价格仍将保持快速的上涨势头。此外，购房者入市争购大户型、高档住房，发展商惜售囤货等也都有可能拉高房价。
但与此对应的是，考虑到政府的宏观调控措施，以及中小户型、中低档楼盘的推货比例相应增加，预计下半年楼价的涨势可能相对减小，不会像上半年那样“凌厉”。但下半年广州楼价触顶下挫的可能性很小，楼价仍存在一定的上涨空间。
成交量：略低于上半年
据统计，今年上半年广州商品住宅成交面积为498.44万平方米，同比增加了14.3%。但由于下半年商品住宅供应量减少，购房者难买到心水单位，预计下半年的商品住宅成交量比上半年略有减少，约在450万~500万平方米左右。虽然这一数据略少于上半年的成交量，但这仍是近3年来较大的成交量，2004年下半年商品住宅成交量为454.41万平方米，2005年下半年商品住宅成交量为483.80万平方米。
虽然购房者争购大户型，但由于新政调控依然高调，而且有部分发展商囤积大户型、高档房，甚至迟拿预售证等，这无疑将导致下半年商品住宅供应量减少。由于大户型推货受限，整体供应量减少，最终将影响到下半年商品住宅的成交量。
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“国十五条”配套细则将调节商品住宅的产品结构作为调控的核心内容，限制大户型及别墅、类别墅(如联排别墅、叠拼别墅、花园洋房)等高档住宅，力挺中小户型、中低价位的商品住宅。如原先重点推售高档盘、大户型楼盘的计划也将面临改变。按照发展商原先的推售习惯，每月高档盘、大户型楼盘的比例一般都会占到6成以上。然而，从6月开始到7月中旬，广州市房管局发给预售证的15个楼盘中，真正同时具备高档和大户型两个特征的楼盘只有一个。与此对应的是，原先比较抢手的中小户型、中低档的楼盘其上市的步伐明显加快。
高档、大户型楼盘与中小户型、中低档楼盘的推货比例发生此消彼长的变化，将使得下半年高档、大户型楼盘的推货比例有所减少，中小户型推货比例有望增加，复式单位的上市比例也可能增加，而大户型、别墅类住宅的推货节奏可能放慢。出现这种变化的主因就是新政的“结构调整”。预计未来中小户型、中低档楼盘的竞争将加剧，甚至出现价格下跌的局面，故发展商大大加快该类楼盘的入市速度，拿预售证也变得异常急迫起来；而高档、大户型楼盘则恰恰相反。
另外，新政实施以来，大部分的发展商或多或少都感觉到资金上的压力，特别是中小型发展商更是如此。由于中小户型、中低档的楼盘多为中小型发展商所开发，所以资金上的压力也是促成中小户型、中低档楼盘加快上市的原因之一。
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