商业地产放量却遭经营难关 中关村转型存疑问

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月21日10:30 21世纪经济报道  阴雪  

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7月15日，位于中关村西区的第三极创意天地正式开业。该大厦内面积近5万平方米的第三极文化主题商场也开门迎客。

此前，体量达20万平方米的中关村广场购物中心，作为中关村核心区内第一家Shopping Mall，已于4月份投入运营。

这一区域内新中关购物中心、中关村e世界等商业地产项目也即将陆续入市。

有业内专家预言：随着综合性商业地产项目“井喷”，IT大卖场式的中关村商业地产的传统格局，将在今年土崩瓦解。

商业转型

提起素有“中国硅谷”之称的中关村，人们脑海中出现的景象大多是人群熙攘的IT卖场，而很少有人会将中关村、特别是中关村核心区与“综合商业中心”这一概念联系到一起。

早在1999年6月，国务院《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》中指出，在发展高科技产业的同时，也要“带动教育、文化、体育、商业以及物业等产业的发展”。

随之而来的，是中关村51.44公顷的土地放量。这引来了众多地产开发商涌入中关村，其中有相当一部分将目光瞄准了商业地产领域。

中关村商业模式真正转型契机出现在2004年。家乐福旗舰店落户中关村核心区内的黄庄。此后家乐福内人流如织，业内人士逐渐认识到，“经历了长时间发展的中关村商业地产，不仅需要电子商品卖场，同样需要能够满足人们日常生活消费、休闲需要的商业设施”。

被单一的商业模式统治长达十余年的中关村地区，终于迎来了商业地产项目“百家争鸣”的局面。

作为今年9月初即将正式开业的新中关项目的独家商业顾问，第一太平戴维斯曾对中关村的商业地产状况作了深入调研。

第一太平戴维斯助理董事耿惠向记者介绍，比起西单、王府井等商业街区，在中关村做商业最大的优势是丰富而充足的客流量：这其中的支撑点是超过150万平方米的写字楼、高级会展中心和五星级酒店，以人民大学、北京大学为代表的各级、各类共68所高等院校以及30多万左右的在校学生；在微软、IBM等近60家落户于中关村的世界500强企业和在国内的众多大型IT企业的白领以及邻近区域内300万常住人口。

而更吸引人的是，连续三年，海淀区个人所得税收入占全市个税收入的24%，人均可支配收入在北京城八区内名列第一。而根据国际惯例，对于一个现代城市而言，某一区域的人口密度与商业设施面积之比应在8∶1左右。但在目前的中关村地区，除电子产品商业外，这一比例是30∶1。

这些数据似乎都在传达着这样的信息：中关村有着极其强大的商业消化能力。

于是，在经历了2005年的短暂沉寂之后，中关村的商业地产项目在2006年迎来了爆发式的增长。

据第一太平戴维斯预计，2006年中关村区域的商业地产项目供应量可以达到近32万平方米，而该区域商业地产的总供应量也将超过60万平方米——中关村商业地产仅今年一年的供应量就几乎与此前十年的总供应量相当。

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