甲级写字楼销售市场升势明显 投资成交保持活跃

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月21日10:55 房地产门户搜房   

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二季度戴德梁行新闻发布会现场

今年1-5月，北京经济保持良好发展态势。工业生产、投资以及对外经贸继续保持较快增长；第三产业利用外资增长明显，投资主要集中于IT以及商业服务业。同期，全市共完成房地产开发投资480.9亿元人民币，同比增长18.1%；但写字楼投资仅为57.9亿元，同比下降10.6%。

长安街office楼主

本季度甲级写字楼市场表现稳定。平均租金相比第一季度略有上升，增至人民币221元/月/平方米（实用面积）。供应方面，位于CBD地区的凯德大厦于本季度供应市场，新增办公面积近9.5万平方米；而需求方面，市场整体吸纳量相比第一季度增加明显，达到14.2万平方米左右；在良好吸纳的带动下，市场整体空置率有所下降，降至16.8%。

本季度，新加坡凯德置地集团在北京的第一个投资型物业凯德大厦正式入伙CBD地区，为市场新增办公面积近9.5万平方米。目前，北京甲级写字楼市场存量已上升至427.8万平方米。

租赁市场方面，本季度市场特征与第一季度颇为相似，但成交更为活跃，市场总体吸纳量达到14.2万平方米。在成交行业方面，金融企业在第一季度表现出的扩张势头得以延续，无论中资还是外资金融机构均纷纷加速扩张步伐，以迎接即将到来的金融业全面开放。在其带动下，金融街地区再次成为吸纳面积最多的区域。而IT产业发达的中关村地区，则继续凭借人才和区位优势，吸引大量科技企业入住，成为市场中另一个吸纳量较高的区域。

销售方面，本季度写字楼的购买需求主要源于国内公司的自用需要。CBD区域内的多栋在售项目虽然多采取整层或大面积销售策略，但凭借优越的地理位置和良好的硬件设施，仍受到众多买家欢迎，使该地区成为销售市场最为活跃的区域。此外，在金融街地区，上季度入伙的长安兴融中心也吸引了很多金融类企业的目光。国内新兴大中型企业的快速成长，正在为北京写字楼销售市场带来持续而稳定的需求。

北京写字楼投资市场同样在第二季度保持活跃。在国外资本大举投资北京商用物业浪潮的带动下，一些国内投资者也开始加入到这一行列中。本季度，凤凰卫视联手北京著名高档住宅物业棕榈泉的开发商裕汇集团共同投资了瑞城中心近10万平方米的办公面积，而国内大型民营企业佳龙投资集团则从理想集团手中整栋收购了中国电子大厦B座。此前，国内企业购买物业多用于自用，而这两单由国内企业主导的成交均带有很强的投资意味。尤其是中国电子大厦的转手，是北京市场上第一次出现国内投资者投资成熟物业。北京写字楼投资市场的巨大潜力在国内外投资者的推动下，日益得以体现。

本季度，北京甲级写字楼租赁价格小幅上升。根据戴德梁行研究表明：第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为人民币221元/月/平方米（实用面积），与第一季度相比回升0.7%。

售价方面，市场活跃程度的提升使开发商看好商业地产的销售前景，纷纷采取提价策略以应对市场，致使2006年第二季度北京甲级写字楼平均报价呈现明显上扬，达到人民币19,777元/建筑平方米，比上一季度增长3.0%。

在强劲市场吸纳的带动下，本季度甲级写字楼平均空置率比上季度下降1.5个百分点，为16.8%。由于新项目的入伙，CBD区域的空置率水平明显上升，增至19.1%；而金融街和中关村则由于大量业主的入住，空置率显著下降，分别回落至19.4%和16.9%。此外，除燕莎以外，其他区域空置率水平都有不同幅度下降。

进入2006年，在各类市场即将全面开放的预期影响下，大型外资机构纷纷加快在京扩张步伐，为甲级写字楼租赁市场带来了持续而旺盛的需求。可以预见，伴随北京经济的高速稳定增长和市场开放程度的提高，甲级写字楼市场也即将迎来全新的发展契机。

但从短期来看，今年下半年北京甲级写字楼市场仍会由于放量高峰的到来而面临一定的租金下调压力。根据我行统计，未来6个月北京市场总体供应量预计将超过110万平方米。其中，CBD、金融街、中关村、东二环以及东长安街/建国门将分别有近45万、32万、14万、12万和5.5万平方米的新增办公面积。虽然市场需求预计会保持旺盛势头，但伴随大量新增供应入市，市场竞争仍将不可避免的加剧。因此，预计全市范围内仍会面临较大的租金下调压力。免租期时间延长，预计将是大部分发展商应对租金压力的主要手段。

而销售市场方面，在国家出台进一步调控住宅市场的政策之后，优质商用的投资潜力再次得以提升。国内外投资者对北京甲级写字楼未来的良好投资预期，将继续推动北京甲级写字楼的销售价格保持稳定上升趋势。

责任编辑/bjxzl01

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