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7月19日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）以13.95元/股网上发行1.2亿新股，占此次发行数量的80%。据透露，原定8月3日的股票上市日也将可能提前3天，于7月31日上交所挂牌交易。

如不计超额认购，保利地产发售新股1.5亿，预计集资20.9亿。

13.95元上限定价

保利地产是国内新股发行开闸以来首家IPO 上市的地产行业股票，在目前地产行业进一步紧缩、宏观调控趋向深入的背景下，颇受市场关注。

据公告显示，保利地产网下配售的询价区间确定为，下限为12元/股，上限为13.95元/股，此次发行保利地产选择了以上限价格发行。

据主承销商中信证券资本市场部段爱民介绍，本次13.95元的发行价对应的市盈率为13.72倍(根据2005年净利润除以发行前总股本计算)，18.85倍(根据2005年净利润除以发行后总股本计算)。该价格是保利地产和主承销商根据网下向配售对象累计投标询价的情况，综合考虑发行人基本面，可比公司估值水平及市场情况确定。据其透露，该价格对应的超额认购倍数达109.88倍。

对此发行价，中信证券董事总经理德地立人认为，兼顾了发行人与投资者的利益平衡，反映了发行人优良的公司质地和高速的成长性，以及投资者对保利地产投资价值的认可。

然而，近期主营业务同为内地房地产的三家地产公司在香港上市可谓伤心人各有怀抱——瑞安房地产押后上市，世茂房地产（0813. HK）以下限定价且公开认购尚不足额，绿城控股（3900.HK）亦以低价揽客，市盈率仅7.5倍左右。与保利地产相比，可谓天差地别。

相比绿城在定价时比公司的NAV有30%-40%的折扣，而保利不但没有折扣，还有溢价，中信证券投资银行部高级副总裁朱洁认为，“保利地产的估值是保守的。主要有以下三个原因：一个是公司采取了静态估值，而公司最大的特征即其成长性；二是国内Ａ股和香港市场还是有很大的差异，估值水平不同；三是从全球房地产市场看，P/B的高低主要取决于ROE的水平。ROE越高，则P/B越高。保利去年的ROE达42%，相应的P/B水平也应在一个较高的水平。”

平安证券研究所的罗晓鸣研究员则从国内资本市场的角度分析，其认为香港上市与A股上市不具备可比性，不能简单地对比分析。

罗介绍，分析保利地产需要从两重属性去看待，一重是新股，一重是地产股。相对于地产股平均10倍的市盈率来说，保利的发行价偏高；然而，A股新股发行刚刚开闸，正处于牛市阶段，市盈率普遍走高到20~30倍，保利地产定价到18.85的市盈率，正是出于新股的考虑。之前平安证券给出的询价建议价格为13元，13.95元略偏高，但考虑国内新股发行，该价格是市场能够接受的。

关于中签率，罗认为近来新股发行，中签率都不会太高，在万分之四左右，而本周新股发行密集，中签率可能略有提高。

罗亦认为新股上市之后，将被新的新股代替，成为老股，价值也将回归到老股水平。由于保利地产的发行价格偏高，二级市场的表现并不乐观。

地产第二龙头股？

平安证券分析师姜培正认为，保利地产有可能成为万科之后第二地产龙头股。

与万科相比，姜认为，保利地产最大的优势在于其强大的政府背景，政府背景的优势将有助于公司获得优质土地储备。

保利地产的前身为广州保利房地产开发公司，1992年由中国保利集团全资子公司保利南方集团全额出资成立。2002年开始筹备上市，并进行公司改制。保利南方集团将其下属主要房地产资产注入广州保利，同时将广州保利的非房地产开发经营资产和业务剥离。

改制后，保利南方集团持股占７５．０６％，广东华美持股占１５．１９％，张克强等１６名自然人持股占９．７５％。

是次Ａ股发行１．５亿股，总股本增加到5.5亿股，发行后，保利南方集团持股占５４．５９％，广东华美占１１．０５％，张克强等１６名自然人占７．０９％，Ａ股投资者占２７．２７％。

保利中国地产的实际控制人中国保利集团为国有独资公司，是由国资委领导监督，以房地产为主营业务的央企。上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，有保利集团作为后盾，公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。然而由于保利集团旗下还有其他房地产业务的公司，保利地产有可能受到来自集团内部的同业竞争。

土地储备被认为是保利地产的重要投资价值所在。目前，保利地产已在全国10 个城市进行了土地储备，土地储备面积达936 万平方米。其中包头、广州和北京土地储备相对较多，而房价处于下跌的上海公司储备面积较少，目前处于调控重点的深圳公司没有土地储备，因此分析师认为公司项目储备布局比较合理，风险相对较小。

而据保利地产总经理宋广菊介绍，当前保利已完工项目11个，规划总面积110万平方米；在建项目22个，规划总面积638万平方米，拟建项目13个，规划总面积537万平方米，土地储备已经形成了梯次开发，土地成本较低。

与万科相比，保利地产董事长李彬海认为保利地产的成长性更好，公司处于一个快速成长期。2004 年和2005 年保利地产净利润增幅均超过100%，2003~2005 年保利地产收入主要来自广州，预计2006 和2007 年来自广州的收入仍将是公司的主要收入来源，但是其他区域贡献比重也将逐步提高。近3 年保利地产加大了土地储备，目前已进入收获期，未来3~5 年将保持较高的成长性。

风险隐忧

宏观调控是房企绕不过的槛。分析师指出，从2003－2005 这三年正好也是国内房地产业突飞猛进的时期。 “国六条”细则可能将结束房地产业近年来高歌猛进的局面，保利地产能否继续飞快发展还存在较大不确定性。该细则已给行业造成了较大冲击，目前全国许多地区的消费者继“国八条”之后又一次陷入观望，开发商的销售出现困难。保利地产作为普通住宅开发商难逃此劫，下半年的销售可能会受到影响。

另外，目前各地方政府尚未落实“国六条”细则，若大部分地方政府严格落实，则房地产行业可能出现拐点，项目利润率趋薄，行业可能出现整合。公司虽然规模已较大，可能在整合后胜出，但利润率仍将受到影响。这也正是内地房企香港上市遭受冷遇的重要原因。

在谈到与万科的比较，保利地产副总经理、董事会秘书刘平坦陈，净资产规模较小。2005 年公司净资产仅为9.5亿元，资产负债率为84.99%，相对较高。而万科的资产负债率仅为60.9%。

分析师认为，按照资本金比例为30%的规定，保利地产必须降低资产负债率水平，同时目前其土地储备较多，根据土地闲置的规定，需要加快土地开发，因此公司资金压力较大。

对此，保利财务总监谭艳的解释是公司资金压力不大：首先，项目进入销售成熟期，已销售待回笼资金20亿；其次，公司间接融资能力强，银行已审批通过尚未使用的贷款额度超过15亿；第三，公司已发行信托26496万元；另外，募集资金到位。上市之后，公司的融资渠道和融资空间更畅通。(21世纪经济报道 记者 郑清 实习记者 王雪玲)