六部委遏制外资涌入房地产业难以抑制房价上涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月20日11:42 中国经济时报  夏金彪  

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房地产市场的调控正进入攻坚阶段。在央行宣布提高房贷门槛、建设部明确限制户型面积等政策出台之后，建设部、商务部等六部委又开始遏制境外热钱进入国内的房地产业。

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遏制外资涌入房地产业

在２００２年取消了外销房与内销房的区别之后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。由此，中国也成为国际货币基金组织１８７个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。

据业内人士透露，六部委出台的文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营、境外机构和个人购买房产等三大领域均进行了明确的规范。按照六部委目前的设想：今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明才能办理购买和登记手续。同时，国家外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

此外，该文件还规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过含１０００万美元的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。

虽然有专家认为，我国房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入我国房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。目前，在境外热钱中，既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业。除了业内称作“三大军团”的这些企业之外，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在上海等地异军突起。在他们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。

能否平抑房价有待观望

据悉，２００５年境外投资者在中国房地产领域投资约５５亿美元，占２００５年国内全部房地产投资总量（包括土地市场交易）的３％，投资城市主要集中在北京、广州、上海三地。

国际某投资机构的负责人告诉本报记者，外资投资中国房地产业已经开始形成观望氛围，“政策传闻对于外资进入中国房地产市场会有一定程度的影响。”据记者了解，目前，原本有意收购房地产项目的外资已经开始踌躇不前。

北京某房地产公司总经理向本报记者透露，一些地方政府出于引进外资的迫切需求，允许民营开发企业在拿到土地后，在境外设立一家公司，再以境外公司的名义收购上述土地进行开发。随着六部委文件的出台，这些“假外资”开发企业将首当其冲受到影响；另外，摩根士丹利这类在境内以收购商业物业和住宅为主的房地产基金也将受到不小的威胁，因为整幢商业写字楼的投资很难被认定为自住。

商务部研究院研究员梅新育也认为，目前的政策对于光明正大进入的外资有效，但对于以伪装方式流入的外资未必完全有效。他建议对进入房地产市场的外资进行分类管理，对在母国就是从事房地产开发和专业服务的外资企业可以监管宽松一些，而对于投资基金等投机性较强的投资主体则要严格监管。另外，要从限制外资的杠杆融资和快速套现渠道等途径来遏制外资炒房。

虽然新政策的出台对境外热钱入注我国房地产业会产生一定影响，但不少专家认为，在货币流动性过剩的情况下，银行放贷冲动和其他资金的投资动机使得大量的资金涌入房地产；再加上地方政府的“土地财政”模式带来的巨大利益，使得房地产开发在各地浪潮涌动。所以，房地产投资过热的根源还在于国内，遏制外资对房地产过热的影响有限。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士表示，估计该政策实施后，其影响力将仅局限于北京、上海、广州、深圳等重点城市，在一定程度上起到平抑这些地区房价的作用，他同时认为，政府对外资的态度应该十分谨慎，因为政策的改变可能会影响外资的信心。

责任编辑/sf017

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