杭楼市"大户型积压 小户型难买"还将维持两三年

13日，建设部终于对“90平方米以下占70%以上”的实施细则，作出具体解释。尘埃落定之后，房产商们大大松了一口气。

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反观杭州楼市，人们更关注的是，在供大于求的市场格局中，何时才能买到真正适合咱老百姓居住的房产品？

现状

小户型仅占可售房源4%

大户型“库存”严重

在杭州楼市，从来没有像今天这样小户型“一房难求”。据本报对今年上半年举行的两届房交会的调查发现，有七八成的购房者，对房交会上没有足够的“90平方米”左右小户型房源提供，深表不满。有许多新人为此不得不转身去二手房市场淘婚房。

来自中介机构中原地产的一份调查报告显示，截至7月18日，杭州透明售房系统中登记的90平方米以下的商品房共688套，约占总供应量的4%。主城区的楼盘中，90平方米以下的商品房比例通常只在10%以内。

虽然中原地产的调查报告还无法反映杭州楼市的全貌，但有一点却是确凿无误：无论是过去的老楼盘，还是现在新开的楼盘，90平方米以下的商品房所占比例，的确很小。今年5月杭州的一个热销楼盘伊萨卡第一期开出200多套房子，其中只有17套是90平方米以下的商品房。尽管这批小户型的房源单价要比同一楼层120平方米以上的房源高出400元左右，但开盘当天还是被一抢而空。

在世纪新筑销售现场，杭州市房地产联合开发总公司的销售部主管丁岚，也深深感到小户型供不应求。“6月份我们卖出58套，其中38套是90平方米以下的户型。”同样位于拱墅区的清水公寓，5月份以81套的成交量位居销售第6名，其中45套是90平方米以下的。

就在小户型供不应求之时，杭州楼市的大户型房源，却出现了大量滞销。一个不争的事实是，尽管四五月份杭州卖出近8000套商品房，但透明售房网上日可供房源却始终没有多大变化，其中大量“库存”都是140平方米以上的大户型房源。最值得深思的是，一些曾经卖得很火的楼盘，现在剩下的都是140平方米以上的大户型房源了。【延伸阅读：大房型租赁价格低迷 上海悄然流行“分割出租”】

调查

供需结构性矛盾

是市道低迷主因

一方面是大户型滞销，另一方面小户型“一房难求”，杭州楼市这种供需结构性矛盾由来已久，只是到今天才逐渐显现。

显然，这是一个很不成熟的市场。而导致这个市场产生的，正如杭州资深房产专家赵杭生曾经分析的那样，是由于前几年房子太好卖了，开发商根本用不着考虑户型。在这种过于乐观情绪的支配下，房产商的思维发生了偏差，大家不约而同去建造超豪华、超面积的楼盘。虽然他们的理由似乎十分充分：满足人们二次置业的需求。

的确，在杭州楼市还没有脱离理性的轨道时，除了部分投资客外，购房者大多数是为了改善居住环境，而进行二次置业的。但时过境迁，当投资客金盆洗手，实力雄厚的高收入群体购房热潮渐渐消退之后，一个完全由自住式为主，以年轻人为购房主体的楼市格局便悄然形成。在这样一个购买力今非昔比的楼市里，90%以上房源都是100平方米以上的大户型，就远远超出了市场的消化能力。事实也证明了这点：据本报对透明售房网一年多来的成交统计，杭州楼市日均成交不足百套，而且房源日均供应量有增无减。

供需错位，才是造成市道低迷的真正原因。【延伸阅读：调查显示：杭州未来三年里大户型不缺小户型猛增】

纵深

“国六条”成“及时雨”

两三年后可化解矛盾

如何化解供需结构性矛盾，已成为杭州楼市一个迫切需要解决的问题，它关系到杭州楼市能否健康发展。而此时 “国六条”以及“90%以下占70%以上”实施细则的发布，无疑为杭州楼市提供了一个化解矛盾的契机，可谓楼市的“及时雨”。

但是供需结构性矛盾的化解，不可能一蹴而就。90平方米以下小户型所占比例，要从目前的10%调整到70%，要走的路还很长。所幸的是，已有越来越多的房产商意识到了这一点，他们已从被动接受，转变为自觉的行动。

一个最明显的例子，就是早在“国六条”颁布之前，就有不少开发商忙着修改户型设计方案。最为典型的是城北的天河西苑，当他们开盘后，发现大户型很难动销，就赶紧将还没有拿出预销证的后几期房源，重新进行方案修订，把160平方米的户型改为两套。时间虽然耽搁了一阵子，但却赢得了非常理想的销售业绩。

如果说，去年的天河西苑还是个案的话，今年修改方案就成了房产商们的集体行动。宋都集团位于九堡的阳光领秀，其新规划方案经过再三斟酌已获通过。在这个楼盘中，90平方米以下的户型将占总开发量的70%以上。与此同时，九堡另一个暂定明年上市的楼盘，这两天也在对原规划方案进行调整，他们已基本确定“90平方米以下户型占70%以上”。据了解，九堡在规划建造的小户型达1.3万套。

不仅如此，在上周杭州首推的一宗限定商品房面积的土地出让中，有不少房产商参与竞拍，并且经过27轮的竞价，才决出买家。参与热情之高，出乎大家的意料。这也从一个侧面反映出房产商已重视小户型商品房的建造。

业内人士认为：按照新的规划方案和项目的开发周期，估计两三年后杭州市供需结构性矛盾可以真正化解。

趋势

楼市“真空期”

大户型销售压力依旧很大

对于大户型来说，未来的两年里，会不会因“国六条”的限制性开发，而令其价格一路攀升？

多数人的回答是否定的。“现有的大户型存量至少需要两三年才能消化完，不存在稀缺一说，”世贸房产的市场部经理胡军辉认为，“大户型涨价”纯属哗众取宠，他认为目前已建成的大户型正处在集中供应期，三年内市场能消化完已相当不错了。

方易西鉴枫景的企划部经理包文伟也持同样观点。他认为随着老百姓购房回归理性，自住购房者不再一味求大，面积不再是越大越好，毕竟户型大的房子意味着总价也高。

“除了面积，户型、交通、配套、学区等与楼盘所处地理位置相关的其他条件，也是左右涨价的关键因素，一个好地段的大户型，或许会因所处的学区好、交通便捷而升值，也可能因为户型结构不合理、配套不好而滞销。”世纪新筑的丁岚认为，单凭“大面积”就会涨价缺乏根据。

事实上，也没有楼盘会这样去做。同人·春江时代销售部经理凌玲分析说，现在购房者买房越来越理性，不会单单因为一个政策就盲目下单。她说，如果说政策一出台，大户型就开始走俏，就显得太捕风捉影了。

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