杭城写字楼市场新走向：商住兼容型物业最看好

因为相对便宜的房租和低廉的水电、物管费，曾几何时，无数处于创业初期的小公司如过江之鲫，纷纷“入驻”小区住宅，在里面办公、谈业务、接生意。

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与之相应的是，杭城写字楼市场却始终不温不火，有的吃不饱，有的大面积空置，有的甚至步履艰难地等待“入不敷出”的日子早点熬过去。

2005年7月，随着《物权法》草案中“住宅禁商”的提出，全国各大城市陆续将“住宅禁商”提上议事日程。从2005年8月开始，“住宅禁商”在杭州也逐步进入实质性阶段。而就在上月19日，北京工商局的一纸“住宅禁商”文件，标志着以首都为代表的一线城市开始对住宅物业内注册公司行为真正叫停。

可以预见，杭州新注册公司将居民住宅作为“孵化器”的现象将不复增加，高层公寓中买菜大妈与拎公文包小伙同坐一部电梯的情景也将逐渐减少。【延伸阅读：年消费量仅开发量1/10 钱江新城写字楼如何救赎】

“住宅禁商”一方面解决了企业扰民的问题，另一方面释放了一大部分新增写字楼的市场需求。据悉，该政策在广州、北京等地的实施，都对写字楼市场产生了刺激效应。二手市场也反映，写字楼的客户求购及物业挂牌均呈现出增长态势。业内人士分析，未来“商住兼容”的写字楼市场空间最大，以中小套型为主的纯写字楼也有不少机遇。只是这种变化不可能一蹴而就，将会呈现渐进的发展态势。

“住宅禁商”正在引发杭城写字楼市场的一次变局。

商住兼容型物业可能最为走俏

长期以来，杭州的写字楼市场一直受到中高档公寓的“挤压”。

除高档写字楼，中档和低档写字楼均面临着与中高档公寓争夺客户的局面。由于住宅有相对低廉的水电支出以及更长的使用年限，对于规模较小或处于发展初期的企业有相当大的吸引力；而中低档写字楼的配套物业服务都较为简单，除了地段和办公环境外，很难构成对小企业的吸引。

使用需求决定了购买倾向。正因为上述原因，以往杭州写字楼市场一直不温不火。而“住宅禁商”的实施，则给了写字楼市场一个“正本清源”的机会。在住宅小区大门被关上后，未来新“出生”和重新寻找办公场地的小公司，将为写字楼市场带来源源不断的需求。

但市场格局的转变不可能一蹴而就。在一个渐进的市场发展过程中，真正能引领当前潮流的，将是一种中间态产品———在写字楼用地上所建的“宜商宜居”类物业。

这类产品在功能设计上以满足居住为主，同时兼顾办公；面积分布上，多在30-200平方米范围内。其中部分楼盘如东方金座、凯恩西湖金座、金桂大厦等，都采用了精装修方式，这为那些原本准备在住宅小区中办公的公司省下了宝贵的资金和时间，有不小的吸引力。

从区域分布看，这类物业主要集中在上城区和拱墅区。地段和周边配套都不错，有较好的商业氛围，大环境优势较明显。主力面积多为30-70平方米之间，较同地段成套住宅总价略低。这类产品有一部分被开发成酒店式公寓，提供普通住宅所不具备的额外服务，其统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。

商住兼容性加上投资有效性，使得中间态写字楼产品较纯写字楼有更广的客户来源，销售速度也明显优于后者。而且这一优势在“住宅禁商”之后会越发显现。

据统计，目前杭城市场上在售的中间态写字楼产品有1700多套，整体供应面积约11万平方米。其中大多销售率已近五成，部分达到八成。

中小套型纯写字楼同样有机遇

除中间态写字楼，杭州市区还有不少在售的纯写字楼。其中以中小套型为主的物业，同样会因“住宅禁商”带来新的市场机遇。

从写字楼发展趋势看，有两种模式将成为主要开发方向：一种是凸显个性化、按企业要求设计，之后再将整层甚至整幢写字楼出售给对方的“量身定制型”。如三墩的西港·新界就有不少独幢式商务小楼，整幢或分层出售均可，一幢带独立电梯的9层楼总价也只有370万元左右。这类物业通常针对的是大中型企业总部；另一种是办公空间按统一硬件标准配置，空间分割较小，同时突出各项服务和配套的“标准化定制型”，主要针对的是中小企业。从市场具体供应情况看，目前较多的写字楼接近后一种模式，但服务配套还不够完善。

由于本身就不会在住宅物业内办公，“住宅禁商”对大企业没有什么影响。而中小企业在发展过程中，一直面临着不同阶段选择不同办公空间的问题。“住宅禁商”后除新注册公司，一部分原在住宅中办公的企业也会随着“时过境迁”逐步向写字楼转移。这些企业最关注的是使用空间和成本预算，因此中小套型写字楼会成为他们的选择。

据统计，杭州市区目前在售纯写字楼有1700余套，总面积近28万平方米。其中不少楼盘主力供应面积在30-220平方米之间，主要集中在市中心区域，如上城区和下城区。从价格看，市中心区域的写字楼普遍在10000-15000元/平方米，次级地段基本在8000-9000元/平方米，与同地段住宅单价基本持平。但由于使用年限较住宅物业短，出租总回报相对少，租金又高于同等地段住宅，因此在“住宅禁商”之前，纯写字楼在投资者和租赁者两头都不大讨好。而“住宅禁商”实施后，则将住宅小区这个以前最有力的竞争对手挡在了门外，为纯写字楼、特别是以中小套型为主的楼盘带来了新的市场机遇。

民企壮大成就写字楼未来

据中原地产统计，目前主导杭州写字楼租赁市场的企业中，民营企业的比例大大高于国有、外资、合资等性质的其他类型企业。可以预见，以金融、保险、广告服务、建筑服务等商业服务性质为代表的第三产业，将是未来写字楼使用者的主要力量。

从目前看，受“住宅禁商”影响最大的，当属尚处于发展初期的民营企业，因为这样一来不可避免带来经营成本的增加。但从长远看，这并不是一件坏事。打个恰当的比方，这一情形有点类似早期农贸市场的整合升级。原有的地摊模式虽然经营成本较低，但存在杂乱无章、不易管理的缺点，顾客也得不到任何的购物乐趣。而随着市场条件的升级，卫生状况改善了，市场规范了，虽然经营成本也提高了，但所带来的有效收益和产品附加值也提高了。

中原地产的相关调查还显示，目前中低档写字楼中的企业组成主要有八类，分别是贸易、信息咨询、高科技产品、金融保险、消费品、广告、保健美容、IT业。这些企业的发展初期对办公条件的依赖程度相对较低，财务成本压力较大，因而会选择在成本支出较少的住宅物业内办公；但随着企业的发展壮大，公司形象、规范管理等方面都会出现新的需求，更换办公场所也就势在必行。

当然，也不是所有企业对办公空间的需求都会随着业务发展而不断增加。如贸易、广告、信息咨询类公司，就会在较长时期内维持差不多大小的办公空间，这部分需求很容易成为中小套型写字楼的主要客户群体；服务型企业在发展过程中办公面积增长得也较慢，但对环境要求的提升会较快，这就需要市场上能提供空间分割较细、整体品质又较高的楼盘。而目前已投入使用的中小套型写字楼，普遍定位比较低端，只有基本的物业服务。高品质中小套型写字楼的相对稀缺，为未来的市场发展留下了一个空间。

总体而言，杭州写字楼市场并不缺乏能满足那些在高档公寓中办公的客户群需要的产品，产品类型也较丰富。随着“住宅禁商”的实施，新增企业的办公需求将陆续回归到写字楼市场，为写字楼市场提供了正常发展的保障。在最初阶段，宜商宜居的物业和中小套型写字楼最符合市场需求；而对于写字楼品质的追求，会促使产品开发向精细化方向发展，所能兑现的服务也将成为影响其出租率的关键所在。

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