|
“国六条”的出台，无疑是政府调控房地产业的一剂猛药，这剂猛药效果如何，买卖双方和各中介机构都还处于观望之中。这剂猛药的治病对象无疑是各个房地产开发商，而开发商们也似乎成了房市暴涨的罪魁祸首。但我们认为，房市真正应调控的对象恰恰是政府自己。
一、房地产企业的表面利润分配
首先我们按通常的理解，讨论房地产项目的表面利润及其分配。我们假定某项目的平均房价为一万元每平方米，选择这个数据和下面给出的数据不具有精确的意义，只是为了计算方便，但说明的问题带有普遍性。
对每平方一万人民币的楼盘而言，每平方米的成本构成大致为：
土地成本全部建设成本开发商毛利润
3000元3000元4000元
应当说明的是，这里的建设成本是广义的建设成本，包括了城市配套费、水电、消防、绿化、银行利息、管理费用分摊等全部费用。
开发商毛利润构成如下：
营业税营销费用所得税税后净利润
600元400元1000元2000元
如果该企业是民营企业，当这2000元从企业户头进入个人户头时，还要再交20%的个人所得税，即400元人民币。
考虑到一个房地产项目从土地收购到建成，通常需要二年以上的时间，每年平均利润仅10%左右。对个人股东，年平均利润少于8%。照此计算，房地产项目实在算不上是一个暴利项目。
反观政府，从该项目得到的收入为：
土地3000元
建设成本营业税100元
营业税600元
企业所得税1000元
个人所得税400元
合计5100元
由此可见，房市暴涨，政府是最大的收益者。应当说明的是，虽然土地一级市场暴涨是带动房地产上涨的重要原因，但政府也确实有不得已而为之的理由：为遏止土地出让中的腐败现象，政府只对每一块土地给出指导价，然后将土地挂牌拍卖，由出价高者得。正是土地的挂牌竞拍导致土地市场价格大幅上升。
二、房地产企业的真实利润
表面看来，房地产开发商在承担市场风险的前提下实际回报率并不高，但真实情况并非如此：
（一）建设成本没有那么高 建设成本是由国家建设部出台的标准制定。该标准分三级资质，每级资质收费标准都不同。在市场上工程费用并没有执行这个标准，比如一级资质的建筑企业按三级资质下浮6%至10%取费，这样开发商可通过虚开建筑业发票加大“开发成本”，虚开的数量就是国家允许的最高建筑成本和市场实际建筑成本的差价。对发展商，每平方会增加约500元的利润，由于国家对建筑行业实行包税制，其发票甚至可由税务局代开，建筑企业无需交企业所得税和个人所得税，这一块利润就变成企业的实际利润。该利润无法也无需在账面上反映，从而构成灰色利润。正是由于这个灰色利润，使得工程发包成为腐败的一个重灾区。
（二）企业实际投资资金少 当发展商干净的取得一块土地并完成所有批准手续后（所谓“四证”齐全），后面的资金可就由建筑企业部分甚至全部带资修建，也可由银行全部封闭贷款。考虑上述建筑成本留下的空间和企业通过建筑企业包税的特点避交部分所得税，企业实际收入可达每平方3000元人民币左右。由于企业只投入购买土地的每平方3000元的资金，这样税后利润可达到100%，既使按二年周期，投资回报也达到50%。
应当强调的是，房地产项目尽管是暴利项目，但逐利是企业的天性，为股东获取最大利益是企业家的职责，不能因为这些企业获取如此高利而成为谴责的对象，而应将他们视为成功的企业家。在土地已经公开拍卖，工程已经公开招标，售价由市场决定的完全市场运行的情况下，由“无形之手”形成的企业家，理应受到尊重。而政府的“有形之手”则应在房地产价格的调控中用另外的途径扮演更加重要的角色。
三、国六条调控能力有限
由于房价上涨，直接涉及到全国广大人民的利益，成为与医疗、教育并列的三大社会热点问题。整个社会有一种情绪，纷纷把房地产“妖魔化”，这种妖魔化倾向，直接导致国家出台一系列政策，再次对房地产行业进行调控，这其中就包括“国六条”和之后出台的十五条细则。但我们认为，这些调控措施调控能力有限，甚至会有负面作用。
“国六条”第一条包含两大内容，一是对新建房面积提出限制，要求70%以上是90平方米以下的户型。注意到老百姓认为房价太高是对每平方米而言，面积小了，总房价少了，但房地产单价并没有下降，这没有从根本上解决问题。带来的问题是，一般工薪阶层还是买不起如此昂贵的住房，经济收入不错的人士又会嫌面积太小不愿意购买，这样会造成房地产业的停滞，也最终会使整个国发经济的发展受阻而殃及工薪阶层。“国六条”第一条的另一个内容是要建经济适用房和廉租房。实际上这是政府早该做的工作，本文第四部分将专文讨论。
“国六条”第二条是发挥税收、信贷和土地政策的调节作用。其中要求房地产项目自有资金比例不低于35%，住房按揭首付比例不低于30%等等。其实质是降低银行风险，提高开发商和购房人的门槛。门槛的提高意味着成本的增加，这不仅无助于房价降低，反而会使购房成本增加。
“国六条”第三条和第二条部分内容相互矛盾：第二条要求制止囤积土地行为，第三条要求合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。前者是希望在现有的土地供应条件下，多提供商品房上市；后者是希望把想购房的人数适当减少，但实际上旧城拆迁造成的被动性住房需求和旧城拆迁导致的新商品房数量的增加根本不成比例，即新增商品房数远远大于被动性住房需求数。只强调被动性住房需求数，忘记更多新增商品房的上市，与第二条不得囤积土地的要求有内在的矛盾。从根本上讲，只有当商品房数供大于求时才有可能使房价下降。实际上开发商囤积土地也不能完全看成一个负面的问题。开发商的开发平台就是土地，为了企业可持续发展，开发一片土地，储备一片土地，再低价购入一批土地作为储备是正常的企业行为，否则企业难有持续稳定的发展。简单地把囤积土地作为调控对象，过于简单化也有失公允。
“国六条”第五条实际上在第一条中已有所提及，第四条和第六条都是规范房地产市场，队房价的上涨和下降没有直接的影响。
通过上述分析，我们看到一个奇怪的现象：本意在调控房地产的“国六条”，能实际起到的调控作用是有限的，有些条款的部分内容还有负作用。
四、政府要调控自己
政府的调控要分清两个市场，即普通房地产市场和经济适用房市场，不能胡子眉毛一把抓。对此，我们分别建议如下：
（一）普通房地产市场
（1）继续公开拍卖土地，保证廉正、公平、透明。政府对土地进行拍卖是历史的进步，是完善社会主义市场经济的重要举措。公开、透明、价高者得，不能因为房价太高就对土地进行限价。现在有不少学者，比如著名经济学家许小年等就建议，要想降房价，政府应降低土地出让价。这个建议逻辑上讲不通。要降地价只能对土地出让限价，同时地价下降并不意味着房价下降。房价取决于供求关系。即便地价下降了，但商品房供不应求，房价照样降不下来，得利者是房地产开发商。除非政府在限制地价的同时限制房价，才能真正用行政手段降低房价，这明显违背市场经济规律。如果真这样，一切交给政府定价，我们将重回计划经济的轨道上，去开历史的倒车。
（2）不要限制户型，由市场决定户型。实际上，前段时间大户型盛行时，小型公寓和产权酒店也十分活跃，当大户型不好买时自然可以考虑小户型，反之亦然。调控要用“有形的手”，更要考虑市场这只“无形的手”。地产界任志强强调商品房就是为有钱人造的，受到了极大非议。其实他的观点也没有错，因为正常的房地产市场就是为有消费能力的人服务的市场，普通工薪阶层的住房不可能完全依靠市场化的房地产开发商来解决。
（3）夯实工程造价。还工程造价本来面目，从而避免开发商逃税和各种腐败现象滋生。这样做，政府可以获得更多税收，从而更有能力为广大老百姓服务，同时，也为经济适用房的成本打下坚实的基础。夯实工程造价有两个方案：其一是重新制定工程标准。对此，公说公有理，婆说婆有理。政府有关部门甚至认为施工企业相对开发商是弱势群体要加以保护，故有意提高定价。重新制定工程标准难度很大。虽然国家有关部门已经这样做，但效果不尽如人意。另一种方案很简单，就是把工程企业当成一般纳税法人单位，照章交增值税和企业所得税及个人所得税，使得征税无漏洞。实际上，施工企业的工人确实是弱势群体，对他们应用《劳动法》予以保护，而施工企业不是弱势群体，不应予以特殊的保护，目前保护的后果是，工人工资并没有增加，其利润和税源被中介、包工头和开发商三者分之。
（4）政府与其合理控制城市房屋拆迁规模和进度，还不如加大拆迁管理的力度（ 查看地图）。旧城改造的房地产项目早已成为热点问题。一方面是开发商欺压了拆迁住户，以很低的价格和强制的手段取得土地，从而获取暴利。由此造成的冲突越来越多，对此政府已经引起高度重视。另一方面，少数钉子户漫天要价，致使城市旧城改造难度越来越大。对此，政府还没有引起足够的重视。事实上，这样做的结果是：①少数人得到高补偿，大部分人仅得到较低补偿，形成新的不公平。②钉子户漫天要价，导致拆迁成本不断升高。这不仅是给了钉子户更多补偿，还在于开发商前期投入很多资金，项目迟迟不能动工，导致资金和管理成本上升。③由于工程迟迟不能动工，大部分已经搬迁的住户补偿或回迁也不能有效落实，造成更大的不稳定因素。现在一个搬迁项目，三几年都拆迁不完的情况并不少见。对此，我们建议，政府要在公平的前提下有所作为。公平的原则其实很简单：1、原住户要得到新建楼盘原位置相同功能相同面积的房子，如果要实物即为回迁，如果要现金即为永迁。2、如为回迁，还应有一定的补偿。这包括建房期间提供免租房给拆迁户，对人均居住面积低于当地人居住面积的应允许该住户以成本价获得补充面积，对新居应进行简单装修，使住房搬进家具即可使用，提供搬家补偿费等等。如果上述原则得到执行，则原住户要无条件进行搬迁，在我们国家，不能简单的照搬西方社会过分强调所谓个人利益，也不能象文革期间强调个人无条件的服从集体利益，和谐社会的概念是针对利益各方，不能强调一方而抹煞其他各方，这样做的结果，会降低土地成本，增加商品房的供应，从一定程度上遏制房价的无序上涨。
（5）加大对商品房税收的征收力度，不仅要挤干虚增工程造价造成的漏税，还应追查购房人的购房资金是否税后所得，更进一步，还可对大面积房开征奢侈品消费税。总之一句话，你条件好你可尽情消费，但也必须用所得税，遗产税，赠与税和消费税等方式回馈社会。计划经济的做法是平均主义大锅饭，公平倒是公平，但是在贫穷水平上的公平，在农村多养几只鸡都要割资本主义尾巴，这样极大压抑了人的创造性和竞争力。改革开放，实行市场经济，就是让大家放开手脚干。这样做的好处是，社会财富极大丰富，坏处是贫富差距拉开很大的距离。解决的办法不是回到平均主义吃大锅饭的老路，而是通过征税来调节。目前中国的贫富差距过大，不是因为让一部分先富起来错了，而是征税力度不够，税种不全，到现在都没有开征遗产税和赠与税，试想一下，卖一套100万左右的房子，如果税收调节机制到位，开发商要将近60万交给政府，对买房子的人而言，他能拿出100万买此房，也差不多要先交90万个人所得税和其他相关税，因此，一套房子真正完成交易，如果税收征收严格，尽管交易价仅为100万，政府实收超过150万，这150万归全民所有，何乐而不为？我们不能因为贫富差距拉大就压抑有能力的人进一步发展，而只能通过税收调节。同样，反映在房地产上，我们也不能限制住房面积来提供所谓公平，这带有太多计划经济的色彩。
（二）经济适用房市场
对商品房市场我们主张按市场规律办事，不能指望靠压抑房地产市场来解决工薪阶层的住房，包括各发达资本主义国家，这一问题都靠政府解决。作为社会主义国家、人民的政府，更应积极主动解决此问题。我们的具体方案是：（1）按户籍，也可包括暂住人口，人人都有资格获得一定面积的福利房，不管你是有房者还是无房者，是有钱人还是下岗工人，人人平等。这是因为，政府的资源归全民所有，不能再拿什么标准将人分为三六九等。（2）对每个家庭打分，打分只有两个指标，一是全家的年龄总和，二是全家每个人住在该城市的城龄（时间）总和，这些分数可设计得精确些，比如精确到月甚至日，这样使每一个家庭都清楚自己家里有多少分，政府已安排了多少分，可以保证在分数面前人人平等。（3）该房的管理和建设均由政府部门完成，其中一个苛刻和重要的条件是，该房只可自用，不可出租或者转让，但可在不需要时扣除折旧后退给政府。
如果上述原则真正贯彻，我们可以肯定，（1）只有真正需要居住房的人才会购买此房，因为对有房者而言，不管福利房多么便宜，由于不会产生任何经济上的效益，都不会买上一套放在那里显摆。对原没有商品房后而后购房了商品房的人，基于同样的理由，他只有将福利房退给政府，否则将受到利息和房屋折价的双重损失。当然，在管理细节上还要仔细考虑，比如，只给原居住人发放居住证，不允许他人获得居住证，一旦发现有私下交易，立即将房屋予以罚没等等，这已不属于本文讨论的范围。（2）政府本身就应有宏观调控能力，其中就是将有钱人纳税的钱部分转化为福利费用，但由于现在的分税制，税收越来越向中央集中，分权（即具体工作）却越来越向下倾斜，这样导致的结果是，虽然在房地产项目上政府收入颇丰，但地方财政依然十分紧张，许多地方政府被称为吃饭或负债财政，很难想象政府有能力大办福利事业。但本文所提的方案，并不要政府掏钱，反而会有所收获，因为经济适用房用地是政府划拨的零地价用地，其房子不管以多低的价卖给用户，总可收回建造成本和一定的营业税。政府做了善事也得了善果。但善事要成正果，降低工程造价就变得尤为重要，否则零地价土地，但高工程造价，经济适用房的价格还会悬在半空中。（3）最后一个问题是经济适用房市场会不会冲击商品房市场，如果有冲击，对政府的财政收入会有很多的影响。如果我们坚持，经济适用房是小面积、低配置住房，并且每年都控制一定的供应量，两者不会有冲突，因为两者的目标市场完全不同。如果真的这样做，低收入人群居者有其屋，而对高收入者，你尽管住大房，住奢侈房，但你要用高税收回馈社会，用福利事业回馈社会，对连经济适用房都买不起的困难户，政府拿出补贴提供廉租房，商品房和经济适用房市场共同发展、各有特色，大家各得其所。如果每一个中国人至少都有机会获得自己的住房，那会使老百姓真实地感受到社会主义制度的优越性，而迅猛发展的商品房市场也会使人深切感受到国家的发展和进步。这才是真正健康的房地产市场。
皇帝病了，太监吃药，完全于事无补。但良药苦口，我们已有心理准备，本文可能会遭到不同意见者的谩骂！但我们的出发点是真心企盼一个真正健康的房地产市场早日到来：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！ >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
| 
皇帝病了，太监吃药 政府应自我调控房价
特色论坛
