房地产行业进入转型时期 开发商的“八条出路”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月20日14:34 中国房地产报  杨红旭  

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在过去的四分之一世纪里，中国GDP年均增长率高于9%，是迄今为止人类经济发展史上的奇迹之一，但是，中国经济的持续高速增长是以牺牲社会均衡发展为代价的，中国的社会和经济发展模式必须发生转变，房地产业作为国民经济的支柱产业和关系国计民生的基础性产业，必然要同步进行转型。

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随着今年“国六条”和“国十五条”的相继出台，中国楼市生态正在发生质变，房地产业转型势不可免，包括开发商在内的房地产企业将不得不面临重大抉择：是进还是退？如果选择进，又该如何调整舞步？

首先，经营集约化。房地产业增长方式由粗放式转为集约式，客观上要求房地产企业的经营和发展也应采取集约化模式。房地产企业实现经营集约化的路径包括以下几个：一是土地开发的集约化，要更重视单位土地的利用效益，提高项目的规划水平和建筑质量。二是资金使用的集约化，加快资金流速。三是人才使用的集约化，精简冗员、切实发挥企业骨干的能动性。四是管理成本的集约化，包括部门的合并、业务的优化、办公耗材的节省、差旅费的控制等多个方面。

其次，发展规模化。在香港，长江实业、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度非常高。而内地前十名地产集团的市场份额不到6%，行业老大万科的市场份额也不到1%，市场集中度急需提高。发展的规模化有以下四种方式：一是区域扩张化，这是最简单也是最有效的方式，通过全国范围的土地开发而壮大企业规模。二是通过收购股权或兼并其他企业的方式迅速扩大企业规模，万科并购南都即为明例。三是通过整合产业链而纵向做强，谋求多元化经营做大之路，如顺驰开启二手房中介战线，与新房开发形成优势互补。四是通过在某一细分市场形成一定垄断性地位而做大，如深国投与沃尔玛合作，在大型超市开发上确立优势。如万通筑屋在定制服务上一头独大。

再次，住宅产业化。随着市场集中度的提高和规模化开发成为行业转型的必然趋势，住宅产业化成为企业快速发展的最佳路径。国外成熟的房地产市场，住宅产业化水平很高，如美国达到50％以上，目前我国以万科为代表的企业也已进入实质性操作阶段。住宅产业化的实施步骤大致如下：其一，建立专业化的产品研究中心，这是一个系统工程，仅仅借用建筑设计机构的外脑还远远不够。其二，引进专业人才，尤其是从国外吸纳具有相关经验的专家，比如万科就抢先引进了日本专家伏见文明做技术总监。其三，从相对简单的住宅部件着手进行标准化设计和工业化生产。其四，渐渐围绕浴室、盥洗室、卫生间、厨房等相对复杂的住宅功能空间实现产业化。其五，进行木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅的产业化生产，它是产业化的高级阶段。

第四，研发一体化。房地产市场日益趋于成熟，对企业运营效率和项目质量提出了更高的要求，研发一体成为很多房地产企业的必然选择。根据企业规模和实力的差别，有两条研发一体化的道路可以选择：一条是紧凑型研发一体化之路，比较适合于大型企业，它主要依靠自身构筑研发一体化的组织体系，比如易居中国在房地产流通领域构建起研究、信息咨询、融资服务、销售代理、中介一条龙式的服务体系，由其研发的CRIC系统更是首开业内先河。另外一条是松散型研发一体化之路，适用于企业规模尚难以承受自建研发部门成本的企业。可选择把某些不太关键的研发环节进行业务外包，因此在形式上会表现得相对松散，解决的方法是在不同领域分别与有实力的外包公司结成固定的战略合作伙伴。

第五，阵地转移化。中国经济发展的区域不均衡性，导致了房地产发展的区域差异性。因此，遵循行业发展规律，房地产企业将不可避免地进行阵地转移。战略模式有以下几个：其一，根据城市能级的不同，配以不同的产品线进行拓展，比如绿地的“老街”系列楼盘多选择经济不太发达的城市。其二，选择同一能级的城市，反复拷贝同一定位的楼盘，比如阳光100开发的白领公寓绝大多数分布于二线城市。其三，在一个相对独立的区域经济圈内进行业务拓展，比如上海的一些开发商只在长三角进行布局，其优点是战线不至于拉得过长，可以充分利用商脉，集中资源，实现相对集约化的经营。

第六，融资多元化。经历多轮调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之路。根据我国现阶段的金融政策，除了继续从银行谋取部分资金外，开发商可以考虑从以下四个渠道进行融资：其一，最理想的是企业上市，国内市场重启IPO后，内地企业新上市成为可能，但由于门槛太高，房地产企业也可考虑海外上市，香港和新加坡都是上选。其二，海外发行REITs，香港或新加坡是方向，以后国内《基金投资法》出台，在内地发行REITs将更方便。其三，在内地发行信托，虽然限制较多，但仍有操作余地。其四，与海外基金合作，目前进入中国的海外基金较多，虽然它们要求的回报率高于银行贷款利率，但仍不失为一条较好的融资渠道，如万科和新加坡RZP就合资成立了“万科星地产投资有限公司”，以作为载体进行联合投资。

第七，业务专业化。对于开发商而言，只有积聚资源、专注于某一细分市场，才能形成专业上的比较优势。具体方向可参考五个方面：其一，专注于市场潜力巨大的商业地产，如万达就是在Shopping Mall方面独树一帜。其二，在市场需求潜力最大的住宅领域寻找发力点，可选择的方向有高档住宅（如多年来黄文仔只做了两个项目，但星河湾却成了“中国地产的劳斯莱斯”）、酒店式公寓（如东渡集团只做青年公寓）、花园洋房、以及在美国很流行的养老社区等。其三，可涉足定制服务领域，在一些发达国家，定制服务的市场份额很大，目前这一领域我国正处于市场培育期，先行一步的万通筑屋已小有收获。其四，工业地产是一新兴细分市场，随着我国经济增长方式的转型，工业厂房正处于升级换代的节点上，这一领域企业间的竞争相对缓和，因此投资前景光明。其五，写字楼市场，这一市场总体而言属于高风险高收益，对开发商的资金和技术要求较高，目前一线城市总体需求旺盛，二线城市需求潜力较大。

第八，产品创新化。当前市场竞争的焦点正越来越集中于产品上，而产品竞争力提升的关键在于创新。产品创新可从以下四个方面寻求突破：其一，建筑设计创意化。建筑是门艺术，建筑设计必须能创造出独特的价值，比如东方明珠塔就表现了“大珠小珠落玉盘”的喻意。其二，提高产品科技含量。包括更多地采用智能化系统、节能型建材、太阳能设备等。其三，进行产品功能创新。随着现代家庭居住需求的多样化，要善于在居住空间的组合上寻求突破，比如针对新政中的“70%”，可针对三房户型上进行精简化的创新设计。其四，充实产品文化内涵。在产品设计时就要切实考虑到未来业主的真正需求。类似“欧美风”等华而不实的概念包装越来越不被认可，会所也应真正能够满足业主交谊、健身、休闲所需，而不是单纯追求超大豪华。

中国房地产行业正处于关键的转型时期，在当前错综复杂的形势下，行业的发展和企业的生存面临严峻的考验。对此，消极等待、牢骚满腹是徒劳无用的，只有通过科学解读宏调控、准确把握市场态势和积极进行转型，才能确保房地产行业的持续稳定健康发展，才能确保房地产企业踏上可持续发展之路。

作者：易居中国房地产研究院高级评论员

责任编辑/sf017

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