中小户型将成为建设重点 房产新政将致五大走势

对商品房价格影响有限，价格保持稳定；中小户型将成为今后市场开发建设重点，户型限制将会给开发商带来一定影响；房地产开发建设今后可能放缓……国家调控房地产市场的房产新政实施后对本市市场有什么影响，这是市民及业内普遍关注的问题，今天青岛市发改委代表官方首次发布相关信息，对今后市场可能出现的五大走势进行了分析和评价，为市民购房作出正确判断提供了依据。

   房价是每次调控的核心，也是老百姓最敏感的话题。那么此次新政的实施对商品房价格影响到底有多大？

   据介绍，近年来商品房价格上涨受多方面因素影响，其中主要包括一是土地出让价格持续上涨，开发商获取土地成本高（约为济南的两倍），二是土地征用和房屋拆迁成本不断提高，另外的建材价格的上涨、建筑节能和新产品新技术的应用、配套设施和环境建设档次的提高等，增加了住房建设成本。如按国家节能标准建房，每平方米成本约增加200元～300元；其次是房地产调控增加的交易环节费用（如交易税），大部分转嫁到房价中，由购房者承担。基于这些综合因素，国家宏观调控短期内不会消除这些因素，因此对商品房价格影响有限。

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  此次国家宏观调控的一项重要内容，就是引导调整住房供应结构，即面向中低收入家庭，增加中小户型住房和廉租房建设。调控措施出台后，万科等国内大型房地产集团立即把研发力量转向套型建筑面积90平方米以下的中小户型开发上。

   随着政策的实施和深化，必将使本市住房供应结构发生重大变化。据了解，本市房地产企业也将加大投入，增加中小户型住房开发建设。另外，市政府每年将从土地出让净收益中拿出15％的资金专门用于廉租住房建设。

 
   “买大房子赚大钱，过去一直是开发商追求的目标”。根据规定，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积要占开发总面积的70％。对此，新政实施后，会出现小户型住房利润低，且高层住房建筑面积与使用面积差别过大（约相差1／3）。因此户型限制对房地产企业有一定影响，但预计不会太大。

 
   据有关专家介绍，销售回款是本市部分房地产企业开发建设资金的最重要来源。但受国家宏观调控影响，房地产市场交易短期内可能下滑。主要原因是个人住房按揭贷款首付比例下限提高至30％，将影响部分居民购房需求；控制城市房屋拆迁规模和进度，将减少被动性住房需求；二手房交易市场观望气氛浓厚，将减少腾旧换新住房需求。房地产交易量下滑，将延缓企业销售回款进度，导致企业资金趋紧，影响开发建设进度。

 
   据介绍，房地产税收和土地出让收益是政府财政收入的重要来源。2005年，全市房地产业缴纳营业税和所得税（地税口径）约20亿元，契税约14亿元，三者合计约占地方财政收入的19％。如考虑土地出让净收益和建筑业等相关行业的税收，对地方财政收入的贡献度更大。国家宏观调控，有可能导致本市房地产开发趋缓和交易额下滑，从而影响地方财政收入稳定增长。

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