三部门联手打击开发商捂盘 上海楼市放量存隐忧

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月19日11:46 中国房地产报  刘笑一  

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面对目前市场冷清的状况，上海不少开发商开始选择暂不开盘或者转为现房发售的市场策略。但是，在政策压力的逼迫下，“捂盘惜售”的开发商近期可能加快推盘速度。

长安街office楼主

7月10日，建设部、发改委、工商总局联合发出通知，“取得预售证10日之内须开始售房。”这无疑将对已取得预售证但没开盘的项目产生影响，推动其提早上市。

中原地产研究分析师指出，原本业内的看法是，未来两个月的新增供应难有大的起色。“这样一来，7月上海商品房供应增幅预计将达到20%左右，8月供应更将放量。”但是这种政策压力下的放量却让业内人士担忧。

上海市政协近期发布的一份“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题调研报告指出，目前网上挂牌可售的住房面积已超过1100万平方米，如按前一阶段每周销售30万平方米的销量计算，最早也要到年底才有望消化掉。

实际上，市场上还有大量的楼盘在“惜售”，在政策压力下若集中上市，必将进一步加大市场存量；而近期的市场成交量却持续低迷。

随着传统销售淡季的来临，上海楼市成交量的下跌似在意料之中，而上海新盘上市量近期大幅减少，直接致使成交量进一步走低，直追去年5月调控之后的情形。

根据房产之窗网楼市行情监测系统，6月上海共签约房屋16245套，较5月暴跌35.6%。而最近一段时间的新盘上市量不断下降，目前的新盘上市量只有成交量的三分之二。

易居（中国）研发中心提供的数据显示，目前房地产市场商品住宅的消化率低于10%的新盘有41个，其中尚未成交的楼盘有32个。

“由于外环以外上市量呈不断增量趋势，外环外后市不容乐观。”易居（中国）房地产研究院副院长丁祖昱分析。

丁祖昱指出，从6月1日政策实施前后上海全市各环线普通住宅市场走势可见，内环以内区域受政策影响程度相对最小，对本次调控抗性较强；而内外环线之间和外环线以外区域，市场成交量跌幅均超过40％。

“供大于求、布局和结构失衡等问题的存在，特别是当前敏感时期，需要有一个市场和政策消化的过程。”丁祖昱认为，预计在今后几周内受政策性因素的波及，上海商品房的成交量还会经历一段向下调整周期。

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中信嘉华银行：上海房价两年内跌15%

继知名地产机构中原地产发布房价半年内下跌10%~15%的言论后，中信嘉华银行有限公司再度发表“看空”市场的观点。

日前，该公司发布中国房地产市场报告也预测，在第二轮房地产调控的背景下，内地房价均价将在未来两年内下跌5%，而上海房价两年内有望下跌15%。

中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济策略师廖群表示，调整住房供应结构是本轮宏观调控的重头戏，因此今后两年内，随着高档住房供应量减少、价格走软，内地房价均价将出现下跌趋势。但是在高档住宅价格下跌的同时，中、低档住宅价格将随着居民收入同步上升。

廖群认为，上海、北京、深圳、广州四大城市将是受到调整住房供应结构受影响最大的城市。就房价而言，上海的住宅价格在2005年3月至2006年3月下跌了15%，虽然近期出现反弹，但回落的趋势难以改变。预计上海的房价今后两年将下跌15%，北京、深圳和广州的房价增幅将回落到个位数。

目前，上海住宅市场虽然需求转弱，住宅价格却仍然保持坚挺。但是廖群认为，这只是市场对新一轮调控的短期反应。

廖群告诉记者：“随着各地方政府调控细则的出台，新一轮调控的实际效果将在一段时间后逐步显现。今后几个月出现10％的跌幅，也是有可能的。”中信嘉华银行发布的报告显示，除去受住房供应结构调整的影响以外，内地住宅价格的下跌的因素还包括征收5.5%营业税的适用期限延长、个人按揭贷款首付比例提高至30%等。

责任编辑/sf017

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