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北京银信兴业房地产开发有限公司多次赴欧美国家实地考察，首创性地将 TOWNHOUSE住宅形态引进中国，在保持原有神韵基础上，结合京城本土住居文化，成功酝酿出北京第一个可持续发展、超大规模的纯正 TOWNHOUSE 社区，命名“康城”，意在汲取法国南部地中海历史文化名城的艺术精神于建筑，此举开京城TWONHOUSE之先河。总规划建筑面积近 100万平米，为京城八区内规模最大，最纯粹的别墅社区，6000亩天然林带环绕，7000平米旖旎湖面，数百亩荷塘，苗木基地守望 20万平米高尔夫生态公园，优雅环境，成熟氛围，以城镇的形态别墅，令康城继以始创者的姿态亮相后，更成为一座旁人无法复制的城 。目前一期已全部售出，顺利入住；二期香草天空现阶段热销中；三期规划中的180栋独别墅将于2006年6月推向市场。
康城地处朝阳区定福庄南区双桥东路，一期二期销售一空，三期“暖山”城市独栋即将面世，为此， 邀请到项目老总做客，就三期情况在线交流，敬请关注。
时间：7月19日上午10:00－11:00
地点：清华东门威新国际大厦（ 查看地图）12层 搜狐嘉宾聊天室中演
嘉宾：康城项目总经理陈文
主持人：焦点房地产网新闻中心 马磊
◆现场实录◆
【主持人 马磊】：欢迎大家在线参加焦点网的嘉宾聊天，今天请到的嘉宾是康城项目总经理陈文，欢迎陈总。康城项目对很多对北京房地产比较了解的人来讲是非常熟悉的一个项目，从一期、二期推向市场的情况来看，在业内口碑比较好，这次康城三期“暖山”城市独栋即将面市。我们在特殊的时期，最近由于国六条和国15条对整个中国房地产调控的背景之下，现在别墅的项目不再批地了，在这个背景之下，康城项目逆势开盘，我们希望了解到项目开发商对这个市场行为是怎么看的，出于这个考虑，我们请到陈总做客焦点房地产网。首先请陈总对暖山项目大概介绍一下基本情况。
【陈文】：各位网友大家上午好，非常高兴来到搜狐聊天室，和各位网友一块聊天。当然今天的主题主要是结合康城三期暖山城市独栋项目即将面世有关的问题和大家一起探讨。刚才主持人已经谈到了，康城这个项目应该是2001年我们作为北京第一townhouse亮相，五年来我们开发一期的townhouse和二期的叠拼，今年在8月份，三期独栋产品，也是整个康城的自己的巅峰产品暖山城市独栋即将于8月份面世。
【主持人】：刚才您也说了康城总共是三期产品，案名一期叫康城，二期叫香草天空，三期叫暖山，都是诗情画意的名字，首先就这三个案名给我们讲一下背后的故事吗？
【陈文】：对外讲就是大康城，康城感觉是比较浪漫，如果说到康城的话，会想到法国的嘎纳。二期香草天空也是一个电影的名字，汤姆克鲁斯主演的。当时对外宣传紫色，很多女孩子都比较喜欢，比较浪漫的格调，情调。三期暖山，人们也会想到是不是电影的名字，当然也可能有这样的意思在里面。就从广告公司给我们提供这个案名来讲，一开始乍一听“暖山”我们没有山，但是细细一想这个暖山并不是实实在在的山，因为三期产品是独栋，应该是人们居住最终的终极产品，暖山实际上是靠山，是家庭的暖湾的概念在里面，同时又是一种事业成功人士在不断地攀登追求的巅峰的向往。有一定的含义在里面，所以开发商决定采取这个案名，能够表达我们推出的城市独栋，作为至高形态的产品形态。
【主持人】：因为城市独栋是居住的终极产品，往往象征的主要是居住者本身，首先体现他在事业上获得的成就，另外一方面为了获得这个成就所付出的努力，暖这个字是很恰当的，他住在这里面，会想到更多的是自己的过去和自己未来的东西。刚才讲到康城对京城房地产比较了解的人很熟悉的项目，它的地理位置在什么地方呢？
【陈文】：康城位于北京市朝阳区，朝阳区的最东边，和通州交界，但是我们是朝阳，不是通州，在京通和京沈两条高速之间，车程离国贸、CBD十几分钟的车程，即将打通的两广路的延长线从康城直接通过，据说两广路在明年年底通车。交通位置十分便利。
【主持人】：那个地方我也去过，从京通快速路出口出来之后，那个出口叫惠村出口，如果开车的话就几分钟就到了。
【陈文】：往南两公里。
【主持人】：从地理位置来讲，从北京的其他相关的别墅城项目比较起来，位置还是很方便的位置。
 | | 暖山总经理陈文 |
【陈文】：为什么我们这个产品叫城市独栋，就是强调我们处在特殊的城市地段，北京的别墅理想状态应该在郊区，像西山，温榆河，都在昌平区、顺义区，作为城八区的独栋别墅，在历史上来讲应该是比较少。这些别墅到目前为止，基本上都销售完了，从我了解的情况来看。像东山墅、碧海方舟，包括东部别墅，富成花园，紫玉山庄。这是城八区的别墅。康城在朝阳区，再加上它离CBD非常近，CBD作为朝阳区这几年重点打造的中央商务区，99年到现在得到了非常大的发展，再加上WTO以后，外资很多金融机构和外企公司纷纷进入CBD商圈里来，在这样区域边上有独栋别墅形态产品面世，满足CBD区域当中工作的高端人群的居住需要是非常好的时机。正是因为独特的城市区域，提出了城市独栋的概念。
【主持人】：从这个地理位置来看，您刚才讲了它离CBD比较近，用泛CBD概念来讲，康城在泛CBD的位置，开车从康城出来到国贸是几十分重，这个别墅作为第一居所是非常恰当的选择。
【陈文】：最早叫townhouse就是第一居所，现在是独栋有一句广告词是可以回家午睡的别墅，意思表达是它确确实实非常近。还有一个特点，虽然离CBD很近，可以享受CBD的城市配套，同时它又定庄集团范围内，又可以享受周边的田野风光，又可以享受城市的配套，又可以享受田野的自然风光的特殊地段，这是康城地块天然的，我们正是抓住这一点，在这样的区域开发这样的产品来满足客户的需要。
【主持人】：城市独栋概念本身，把别墅产品，把康城项目的优势体现出来了。第一具有城市功能，第二有别墅的功能，别墅无非就是生活比较宁静，能够享受到城市所不能拥有的内涵和外延，比如像康城旁边有一个河，那个河已经清理得差不多，还有定福庄的一些菜地。
【陈文】：那个叫田园，原来那个地方是种水稻的，现在因为水量不多了，现在还有很多的河塘，种莲藕。具体到城市独栋有几个方面一块介绍一下。第一个就是刚才谈到的城市特殊的位置和交通，这是我们所独有的。 完全具备第一居所的功能，真正给自己买一个可以天天回家住的别墅，而不是买了，平时无法回去，星期六、星期天才能回去，或者太晚了，我无法回去。打一个形象比喻，住在康城，晚上11点在国贸或者在三里吨酒吧，你给我打电话，说我们喝咖啡，11点可以从家出去，晚上1点可以开车回去。说白了，它是一个城市里的居住的别墅，如果太远的话，绝对没法回去了。这是我想强调的位置和交通的特殊性。第二从本身的产品形态来讲，从城区内的居住形态来讲有很多，好的有四合院，有好的高档公寓，但是真正能够满足高水平的居住需求的，我们强调独门独户独院，就是别墅的产品形态。当然我知道很多高档公寓也在强调它是豪宅，我们提出的口号是城市独栋，城市居住的至高形态，让他真正感觉到我是买的城市终极产品。第三个，就是从我们整个暖山三期产品的风格上，因为别墅的风格这几年发展的历程，走过的路子比较多，有中式的，有西式的，各种类型都有，有成功的，有失败的。从我们的角度来讲，我们自己的理解，中国人有钱以后，要改善自己的居住条件，要买一个别墅，因为别墅毕竟是舶来品，首先有一个观点，买了首先要像别墅，它的价值感要强。我们的风格设计上特别强调了是一种传统的经典的唯美式的，当然也结合一些中国的传统的符号，符号给加进去。达到人们的接受感，我花了那么多钱，几百万买的东西，确确实实是价值感很强的东西。
从户型上，户型面积上，因为我们是第一居所，没有走特别小的叫小独栋，因为别墅我们做了大量的市场调查，从人们的居住习惯和人口考虑来讲，400多平米的面积范围能够满足他的舒适性，能够满足功能的需要，因为小独栋300多平米达不到舒适的要求，如果再大并不是说不行，我们觉得比较浪费，有点太奢华了。400多平米的面积作为第一居所天天回来居住，从买的价格的考虑和他将来居住以后的物业费，因为别墅很多都是独立供暖，中央空调，面积太大了，成本太高，对于天天回家居住的人来讲，从成本角度来讲也有一定的考虑。从户型面积来讲比较适中，我们180多套，户型面积都在400到460，保持了比较纯粹的概念。再一个我们谈到了景观，周边是田园自然的景观很好。在三期产品规划设计里，保留了很多原来的原森大树，很多农场，在规划当中尽量留下来。还有一个非常大的特点我们坡地别墅，就是两到三米的落差，这样的产品出来以后，你感觉它不是横七竖八，是非常有意思，进去以后道路非常曲折，而且空间变化有落差，整体的空间感非常有意思。再加上我们本身的容积率只有0.32，总共180栋，整个人口密度，户数不是太多，这样的密度是比较适中的概念。从人文景观来讲，有大的环境，有小的规划，保证高端产品环境是一流的。
我们强调配套，由于所处的地理位置，强调了我们可以享受城市的配套，并不像原来边缘一点的别墅就别墅内是别墅，除了别墅之外连餐馆都找不到，真正是乡村的情况，我们不一样，再加上我们这里从社区文化强调一个是网球还有高尔夫。但是从我们自己感觉，我们这样一群客户群对孩子的培养，作为网球和高尔夫这样两项贵族运动，对孩子的教育，因为我们自己有高尔夫球场，有一个匠心之轮网球学校，现在有50多个孩子在那里学网球，最近也看到中国女子网球在世界上拼命拿奖，实际上都是从孩子抓起的过程。最后一点强调的是自己的理解，对城市独栋的理解，城市独栋，城市居住的至高形态。还有城市独栋有一种家族的精神，家庭的基业。一个男人在家里原来他父亲是家庭的顶梁柱，现在他成才了，他买了别墅，一种是身份的象征，另外是家庭的回报，刚才谈到对孩子的教育，另外对父母的赡养。中国人有钱以后，将来有传承的概念在里面，这种房子虽然现在是70年，将来有代代相传的概念。我们看世界上很多的有名的别墅不是一个人住，是几代人在里面住，尤其是欧美这些家族里，大的庄园，往往是作为家族标志来脉脉相传。我们在做这个产品的过程中，一方面把这个产品做好，另外在品牌价值挖掘上确确实实想创造一种精神，这种精神几年前提为时有点早，现在不一样，中国财富积累的人群已经形成了，家族的概念已经返过头来，家族家风又在人们概念中逐步探讨起来了。我们可能是一些先行者。
【主持人】：刚才说到家族传承概念的时候，前段时间有一条新闻，在西方有一个很著名的名著后来拍成电影叫《吸血鬼系列的》，那个吸血鬼叫德古拉爵士，这个人在罗马尼亚，住在一个古堡里，这个人成为吸血鬼之前是非常高贵的人，前段时间一条新闻，这个人的后代回到了罗马尼亚，现在罗马尼亚社会的形态发生了巨大的变化，通过打官司把谷堡收回来了。他们都是移居到美国等其他地方，又回到这个地方居住。我讲的这个小新闻是对传承的补充。刚才陈总讲得比较细了，康城对面有康城高尔夫俱乐部，有网球俱乐部，南面还有一个匠心之轮网球学校。对康城的地理位置，各方面的优势讲得特别细了，而且关于产品细节上，比如说有坡形的，空间的结构，很有意思的层次感的社区形态。对别墅来讲，大家更关注一个风格的问题，刚才您说的可能比较笼统，比如说美式的或者加了不同的元素，暖山这个项目最大的风格上特点是什么呢？
【陈文】：做我们这个产品的设计师是杭州人，他在杭州做了很多别墅产品，我们当时选择设计师的时候也考察了很多，国外的设计师也请过，都做过方案，都进行过比较。因为杭州山水甲天下，而且杭州的别墅也很多，而且是很多华人都在杭州买别墅，作为自己拥有一套宅子的地方。我们考察了当时杭州南都高尔夫。因为南都高尔夫开发商在杭州是一家非常大的开发商。这个产品是在高尔夫球场里，我们考察完以后，觉得设计师的设计风格，我们自己比较喜欢。再加上和我们康城特殊的地块所处的环境比较匹配，就和设计师沟通。在这个过程中也有过反复，方案也做了很多次的讨论，也做了很多次的修改，包括进入施工以后，从转到石材到屋面瓦包括到涂料，在整个现场施工当中，我们又做过很多次的调试，达到今天目前现场的状态。目前我们现场的状态应该说房子的主体都完了，现在在做市政和园林的最后完成工作。选择这样的设计师主要是做别墅设计，他对中国的别墅和人们对别墅风格的理解有很多考虑，通过和我们的沟通，学到了北美式的，大家知道北美式的别墅比较传统，国内虽然有很多欧式的，包括西班牙的、法国的，但是北美式的尤其在北京，北美式的别墅无论是中国人也好还是从海外回来的留学生也好，还是海归人也好，比较喜欢的产品风格类型。再加上刚才谈到的因为康城所处的位置，从我们的定位角度来讲，确确实实考虑到CBD这些高端人群。刚才谈了一方面是我们自己喜好，再有最大程度考虑客户的需求，所以选择了一种北美式的建筑风格。
三期出来以后，一二期客户当中，有一定的客户是要升级换代的。在做的过程中，也做过和他们的沟通，比如一期的客户在我们康城住了将近3年了，早期是随着买townhouse那一拨，换一种生活方式，从塔楼下来住在townhouse里，townhouse毕竟是一堵墙，虽然有前庭后院，有阁楼，不是独门独户独院的最终产品形态，是他们升级换代的需求。在做的过程中，因为是我们的客户，我们也做过交流，和他们做过对接和探讨风格类型。往往在我们做的过程中，中式别墅在北京是流行的时候，小观塘、易郡，我们都看了，我们不能说不好，从我们接受角度来看，别墅一定要像别墅，几百万，这么大体量买了一栋房子，一定是价值量很强的东西，通过和客户交流，做过大量的市场调查，加上自己的思考，形成了今天这样的风格形式。
【主持人】：康城内部园林的情况能给我们说了一下。
【陈文】：园林设计师请了美国的EDSI，因为他是美国公司，进入中国比较早，这几年在北京做项目做得比较多，尤其是别墅的园林设计。我们最后形成的风格按照设计师的设计理念应该是一种北美休闲园林景观的设计思路，刚好和我们北美建筑风格相匹配。为了保证我们园林的精细程度，还特别邀请了广州棕榈园林景观设计公司，这个公司给新方做的，新方的园林大家都知道在北京做得非常好，我们特别请他来给我们做现场的设计方案阶段的把关，相当于顾问。另外在现场施工的恭城监理，确保我们的园林和我们的房子都能达到一种顶级的状态。结合园林，有落差，有水面。我们的围墙这次和别人不一样的地方，我们全部是矮的石墙，根据地势高低不同，会有落差，因为别墅强调它的私密性，把院子围起来以后，在里面的一些活动保证了私密性的需求，保证了原森大树，再加上精细的施工，我想暖山项目的园林景观从设计到监理到施工，到达到最终成品出来的效果，会使客户满意的。
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访谈：康城别墅三期“暖山”开盘 老总做客焦点
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