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哈继铭：应该限制外资购房但政策执行有困难

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年07月18日22:43 焦点房地产网
马磊 (个人主页)

　　获悉六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》内容之后，焦点房地产网专访了中经公司首席经济学家哈继铭博士。哈继铭详细解读了十四条文件，他认为政策限制外资炒房的意图非常明显，但是政策的措辞和界定有点模糊，包括什么是“自用”，什么是实名制，什么是购买“一定住房”，所以在执行上有困难。

　　下面是哈继铭博士采访实录：（声明：实录未经哈继铭博士审阅）【相关阅读：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》】

　　这个政策的意图很明确，首先就是要限制外资在国内炒房的行为，并且规范外商以及个人在国内房地产方面的投资。前几条主要是严格审批过程，在当中给更多有关部门创造了拒绝审批的机会，可以把很多不符合要求的外资给剔除掉。另外在第12条上对结汇有相应的要求，买了以后卖房子要汇出的有一定的限制。在限制个人买房的时候实行实名制，是为了防止外资在国内的投资和投机行为，对个人在中国境内的房地产投资行为，区分是自住和自用的段。

　　我认为政策的方向是对的，应该对外资在中国购房有所限制，有一项调查表明，国际货币基金组织当中180多成员国当中有130多都是对外资进行限制的，中国也应该这样。而且任何国家的购房主体都应该是本国居民，这个道理显而易见。外商对本国房地产的投资，可能数量上是少数，但是会催化国内对房地产投资的盲目追捧；第二，中国在货币升值的背景下，本国人的和外国人买房子是不一样的，如果没有政策加以限制，对中国人是不公平的。

　　但是我认为这个政策的措辞和界定有点模糊，在执行上有困难。

　　首先是审批的过程，抬高外资的开发门槛效果可能不大，因为境外资本的实力是很强的，1000万的一半500万美元算不了什么。虽然审批上的手续的复杂化可能在一定程度上放缓外资流入中国房地产的速度，但是从一段时期来看，这个流入难以阻止。

　　在个人购房方面，如何定义自住和非自住是一个问题，是不是需要有更明确的规定？比如只能买一套或者买两套。因为即便他有好几套住房，他也可能周末可能住这儿，平时住另外一个地方，怎么能说不是自住的呢？我认为很难控制的，执行上面很多要依赖于地方政府，但是很矛盾的是地方政府很可能是欢迎外资的。

　　总的感觉，这个政策对有些限制的限定不是很清晰，在执行上可能要打折扣。本意很好，但不是很到位，执行起来可能导致地方政府对政策的不同理解。我想这是政策应该是指导性的，但是可能很难加以贯彻和执行。

　　我想，相比而来，经济杠杆更合适。数据是大家都看得到的，你是外资全球都知道，中国某天的汇率全球都知道。如果人民币今天升值了，那么你买卖房子的税收就要交给中国政府。另外是实名制，规定港澳同胞可以购买一定面积的，据我所知，炒房最多的就是港澳同胞多，所以效果不会太好。

　　所以还是应该通过一些明确的数量指标，就是针对你炒人民币升值的进行限制，不是炒人民币升值的其他投资没有必要限制。因为对这些本土的相关政策都可以使用，目前缺的就是赌人民币升值的。内外币不让结汇的规定很好，因为汇率变化的利润要加以处理，我想直接用“汇率调节税”就好，这个是杜绝外资炒房的好办法。