毕征：北京房价疯涨 意料之中，情理之外

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月18日17:33 房地产门户搜房网  毕征  

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世纪皓产地产机构副总经理 毕征

最近，在北京地产圈内外有两个非常热点的数字"2006年一季度房价增长17%"、"国家针对房地产宏观调控一周年"，当两个数字或两件事联系在一起思考时，就变得有些许戏剧性。一边是一年来国家为稳定房价从限制供给至抑制需求全方位紧缩性政策重力出拳，一边是北京房价一改多年来稳中有升的常态持续"疯"涨，且上涨速度之快、幅度之大、覆盖率之广均创北京历史新高，再联想去年上海、杭州等长三角地区地产市场的宏观调控之痛，是到了值得地产行业及相关政府部门三省其身、痛定思痛的时候了。

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其实就一个地区而言，正常良性发展的地产市场是随着区域经济上升发展的节奏，供需相长、稳中有升的。过热、过冷交错的起落是对行业及市场健康发展最大的危害。就北京而言，人口、GDP、收入水平在快速增长；城市建设在快速发展；由此带来的刚性需求必然也在快速增长。而北京城市化发展至今天，可供应土地的绝对数量尤其是近城区土地数量的稀缺性开始突显，已存在的供需失衡已然支撑着北京房价的持续上扬，而这种上涨也必将持续下去。某种意义而言，这种增长是正常的。

平稳、逐步上升、几乎没有大起大落的市场动荡，是若干年来北京地产市场发展的特性。如果说去年政府大力度的宏观调控政策并没有让北京象上海等城市那样陷入低迷，那么北京以前的地产市场相对算是供需相长、健康有序的。

进入2006年，北京这一常态的发展状态被彻底打破了。北京的房价开始进入"疯"涨期。

在市场经济条件下，商品的价格应是供需关系相互作用的结果。中国的地产市场，因其非完全市场经济化的特性，以及固定资产投资一贯是国家历来宏观经济调控的重中之重，其供需关系更显复杂。但很显然，今年北京房价的飞涨必然是北京供求关系严重失衡矛盾的直接体现。

第一，北京城市地位突显北京地产的"投资价值"，"投资中国、投资北京"已成为各类资金的共识与选择。北京的房价正在以加速度的上涨态势向与其对等地位城市的价格水准看齐。

近几年，北京城市改造的深度与广度继续加大，城市交通体系与基础设施的建设投入与水准堪称中国之最，再加奥运经济效应的推波助澜，以及中国政治经济地位在世界范围内的提升，令北京国际化大都市的姿态日渐丰满。北京作为中国的首都，城市的国际化地位令其必然融入全球一体化经济中。北京城市发展提速，奥运经济拉动效应加速呈现，令北京的区域拉应力强势提升。北京地产投资环境，无论是土地投资（产生对供应成本的影响力），还是产品投资（产生对需求的拉动力）都是相当诱人的，对各类投资者而言，北京的投资价值极高。

其一，北京作为中国的政治文化中心的首都地位，以及中央对北京稳定和谐可持续发展的相对更高标准的要求，令投资更为安全稳定。

其二，北京作为中国的中心城市，并正在成为亚太地区乃至世界政治经济的核心城市，当把北京置身于与其或经济或政治地位相当的城市参照系中比较时，如上海、香港甚至东京、纽约，不仅城市发展空间大，其房价水平是相对较低的。发展的空间，价格的落差，巨大的投资升值空间令各类海内外资金利益趋动之下纷纷找寻涌入北京的资金出口，国内的发展商与项目亦主动示好，自去年末，"投资中国、投资北京"成为最热点的金融话题。强大的资金支撑全面拉动了对北京地产市场两个层面的需求。一是发力于土地开发竞争令地价全面大幅上升。二是入市于产品市场，令北京投资型消费比例剧增，尤其令高端地产市场价格急剧上涨。

第二，政府宏观调控政策导向对北京房价上涨推波助澜。

政府对经济的宏观调控政策无外乎两个方向，调控供给、调控需求。时至今日，政府对地产的调控已达到"既限制供给又抑制需求"的双向挤压力度。从时间上看，限制供给在先，抑制需求在后。限制供给政策通过严格规范限制土地供应土地政策和紧缩银根的信贷政策，以直接减少项目供应量和提高投资进入与运营成本的方式抑制投资过热，从效力上看，效果显著。

尤其是形成实质性项目供给滞后性（通常滞后于土地供应9至12个月），令始于2003年的政府以基本垄断型限制供给的政策对供应量的减少至今开始集中显现。就通过抑制需求而稳定房价而言，针对抑制投机需求消费的打压政策本身没有投机力量支撑的北京地产市场，面对旺盛增长的刚性需求力徒感"英雄无用武之地"。反之，宏观调控政策作用于上海长三角地区引发市场低迷后，资金出口更显单一化地指向北京，使得北京投资性需求比例急速上升，进一步催动房价大幅度、高速度上涨。好在，北京一贯性地坚决执行抑制投机消费政策（金融信贷、产权交割等）从不为此类消费群体提供生存沃土，从某种程度上扼制了地产泡沫的膨胀。

另外，国家对土地资源溢价的追求是对天价地价形成的催生剂，高昂的土地成本必然令房价进一步提升。

第三，市场信息环境催动客房超前消费心理

自去年开始，各类有关"天价竞地""房价飞涨"的信息充斥各类媒体，造成了"房荒"、"地荒"的信息环境，很多消费者产生了"恐慌"的心理，极大地影响着消费者对房价走势的判断与心理预期，更为助长了不成熟消费者的"从众"、"跟风"心理。据最新调查统计，已有超过80%的购房者预期北京房价会继续上扬，与去年末"接近四成"的调查数据相比大幅度攀升，消费者的涨价预期更为坚定地支撑着刚性需求的增长。

就北京而言，房价在一定阶段内持续上涨是必然的，也是区域经济发展的必然结果。但目前过快过大幅度超过区域经济发展与收入增长速度的上涨，传递的是供需严重失衡的信息，而政策及舆论导向更如催化剂助力着这一走势。这种状态无论对国家经济、行业发展及个人生活都会引发不良的影响，其最大的在于会破坏正常的市场交易环境，助长短期获利的投机行为。

对开发商而言，其弊端在于助长资源占有能力的比拼，而缺失对产品竞争力、品牌竞争力的追求；对消费者而言，有利于投机或投资型购买的环境势必令真正刚性消费需求的购买者承担超额的成本负荷，以及令尚未具备成熟消费能力的潜在消费者超前购买，同时过热消费与过热投资一样是形成地产经济的泡沫症结所在。房价的超常规上涨归根结底已传递着是非常态非健康的市场危险信号，为所有的圈内圈外人敲响了警钟。

作为政府，其应尽的职责就是通过有效的管理手段与适度的经济杠杆运用来营造有序健康的市场环境。借此机会妄加建议一番：一是加快土地整理和储备，采取鼓励措施加快一级开发市场化，加大有实效的土地供应力度；二是降低现在的二手房交易环节的各项税费，减少操作性壁垒，促进二手房市场的流通，真正建立商品房递次消费体系，分散对一手商品房的需求压力。三是加大政策对住宅社会保障体系的建立与完善，让"居者有其屋"不再是低收入人群的梦想。

责任编辑/sf062

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