土地供应方式发生重大变化 70%的蛋糕如何划分

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月18日08:51 经济观察报  陈文雅  

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用于住宅开发的土地供应方式将发生重大变化。本报获悉，中低价位和中小套型的普通商品住房将在限套型、限房价基础上，实行竞房价、竞地价。目前，相关文件的征求意见稿已经下发至各省国土资源厅。

这份文件被认为是对37号文的细化。5月29日，建设部等在内的国家九部委联手出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文），明确提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

关于土地：

[土地储备中心再推出4地块 住宅用地近期全招标] 
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据国土资源部内部人士透露，国土资源部下发的征求意见稿中规定，在“限套型、限房价”的基础上“竞地价、竞房价”的具体操作方式，是先由当地国土主管部门会同其他房地产开发主管部门“科学确定一个控制型房价区间”，在获得竞投土地资格前，有意向的开发单位要先根据政府部门提供的房价上限，给出一个自己承诺的房价。开发商承诺的房价在政府确定的区间内才能获得竞投土地的资格。然后按照招拍挂制度来确定谁最终得到土地。

征求意见稿提出，在各地的土地供应年度计划中，中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用房）、廉租房用地不应低于全年居住用地供应总量的70%。

据上述人士的说法，70%的衡量指标为开发用地所规划建成的商品房建筑面积。文件所指的70%为供应总量上的平衡，并没有要求每个开发项目均按这一标准进行规划设计。

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不过文件并未提及70%内部应作何种比例的划分，例如，限地价、竞房价的经济适用房用地占多大比例，普通商品房用地又占多大比例。

70%供应总量如何计算？

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上述消息人士称，尽管在招拍挂三种出让方式中，具体地块采用何种出让方式的选择权交由各地政府权衡，但采用招标方式供应的土地比重将会有大幅提升。“国土部目前也同时在考虑如何规范招标出让方式的具体操作流程。”

而开发商更关心的是，70%供地总量内部具体怎么划分？“科学的”、“合理的”房价区间怎么确定？如何减少其中的人为因素？一位开发商说：“这样做，留给地方政府的操作空间加大了。”

而且，投标的价格集中度肯定会比以前高，很容易出现投标价格非常接近的情况。在这种情况下，评标团最后会把这块地给哪一家？

“现在连我接触过的一些地方国土局干部也开始担忧，实行限房价进行土地招标有可能会出现腐败问题。”这位开发商表示。

上述消息人士透露，国土部也一直在考虑对招标出让的具体流程进行规范。“今年年初下发到各地司局的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿中就有涉及，但未细化。”该人士称。

责任编辑/sf059

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