海外投资基金收楼多元化 商用楼居住楼统“吃”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月18日07:17 房地产时报  张国正  

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自2004年下半年始，海外基金频繁在上海、北京等城市购买房地产。与住宅类物业相比，商业、办公类物业更受海外基金的关注。从2004年下半年到2005 年9月，上海已有6个商业及办公物业被海外基金收入囊中，总涉金额超过40亿元人民币。

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根据戴德梁行统计，2006年上海甲级办公楼的供应量为24．5 万平方米，相比2005年45万平方米的供应量锐减了45．6％。另一方面目前全球房地产业的共性问题———资本过剩，资金量与物业价值之间的比例基本为5：1，而物业中高回报的优质物业则更为稀少。

发掘改造海外基金在选择投资物业时，主要从两个方面着手：首先，发掘一些价值被低估的物业。2004 年，大摩以23600元／平方米及15500元／平方米左右的价格分别购进上海广场、世界贸易大厦，均低于当时的整体市场行情。其次，通过改善物业品质来实现内在价值的提升。以世贸大厦为例，尽管在大摩接手该项目时，存在租金水平较低、租约期限较短等问题，但通过物业内部改造、档次提升、租户结构调整等措施，未来回报率预计可在10％以上。

多元发展海外基金从早期一味追求商用物业到现在有选择地收购高档居住物业，其投资目标也在慢慢地向多元化发展。甲级办公楼中跨国公司租户较多，办公楼市场向好，意味着入驻企业运营良好，企业海外雇员数将有所增加，相应为服务式公寓带来旺盛的需求。自2003年以来，上海市服务式公寓的平均入住率就一直稳定于85％左右，平均租金也由2003年的20．6 美元／平方米／月攀升至2006年24．1 美元／平方米／月，年均增长5．3％，市场表现良好。目前，多数“酒店式公寓”在服务标准上还有所欠缺，未来仍具有较大的发展空间。

比例尚低近年来各项调控措施增强了需求市场的观望气氛，开发商的资金回笼期增长，资金链条趋于紧张；海外基金此时介入，以整栋收购为砝码，无疑增强了其在谈判桌上的议价能力。

 

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责任编辑/sf059

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