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7月16日,大腕云集的“创造城市价值2005--2006中国地产年度论坛暨颁奖晚宴”在北京星河湾准时开启,本次论坛及颁奖盛典以“责任感和价值观”为主题，向全行业呼吁房地产开发要为城市创造价值。论坛分为上下半场，上半场，理论派的四位嘉宾在场上就中国金融宏观经济问题现场pk，下半场则主要围绕“90平70%细则”展开了讨论。在稍后的晚宴上，还颁发了包括“年度杰出贡献人物”、“年度名盘奖”、“年度十大经纪公司”在内的七个大奖，万通集团、阳光100和中原地产等公司均载誉而归。
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【李文杰】：各位来宾大家下午好，首先欢迎各位参加今天的创造城市价值房地产的一个论坛，因为今天来的人陆陆续续还有一部分试驾、有一部分参加房地产论坛的来宾。有请莫春跟我主持下午的两场访谈。今天下午创造城市价值2005年——2006年中国地产年度论坛，第一场是中国金融宏观经济的对话。第二场是城市价值的趋向，我们是不是先请我们第一场嘉宾，我们有请我们的嘉宾到台上来就座。
【莫春】：今天我们2005年——2006年中国地产年度论坛要分位两场上半场和下半场有4位嘉宾，开始之前我们特别感谢今天在座的来宾和邀请到的嘉宾，因为大家都知道我们现在处于一个非常微妙的一个时刻，所以大家能够到来真的是对我们论坛是给予了大力的支持。
那好我们有请我们上半场的4位嘉宾。一位是尹中立博士、一位是董藩博士、一位是黄兴文教授、第四位是孙飞博士。大家掌声欢迎！从我们这两场的阵容可以看出来，我们请到的4位博士，都是在房地产领域的学者，我们现在正处于房地产谨慎和微妙的时刻，我特意说一下董藩老师有过非常多的观点和言论，最近从4月份以来我们看到您的声音渐渐的少了，您的观点好像也不再说了，好像是接到某种指示就不让说话了，同时我们也是非常感谢董藩老师能够到现场，我们倾听一下这几个月董老师最新的观点。
【李文杰】：这个是传闻吧。
【莫春】：当作传闻来听也可以。真的是非常有幸请到董藩老师，能够在现场给我们说说他在最近几个月当中对于房地产的观点。今天的4位专家学者主要探讨一下房地产宏观经济的问题以及房地产融资和外资方面的问题，我们先这样吧，我们有请尹中立博士来说一下，因为我最近看了您一些文章就是《看空楼市、做多股市》，其中提到的观点是控制房价已经成为了政治诉求，是比较敏感的话题，我不知道您对这方面的理解能给我们诠释一下吗？
 | | 中国社科院金融研究所尹中立博士 |
【尹中立】：《看空楼市 做多股市》是去年元旦的时候写的文章，大概这种意思实际上比较明确意思是说作为投资者，告诉投资者2006年的投资机会主要是在股票市场而不是房地产市场，但是我写过很多文章对于房地产股票是应该看好的，但是对于一个大的比如说大的机构投资者，他的资金分配上如果2006年偏重于股票市场而把以前的偏重于房地产市场把它削减下来而侧重于股票市场，应该说从1月份到7月份应该是正确的。所以说这是一个大的投资策略的问题，但是并不表明就是说房地产市场2006年就一定是下跌的或者是说非常不景气的不是这个意思。也就是说股票市场它的盈利机会会更多。这两个市场的此消彼长的临界点出现在2006年年初，所以作为学术这我就写了那一篇文章谢谢。
【李文杰】：下面我们请北师大研究中心的董藩老师说一说，说一说最近从整体的市场情况，表现出对政府调控的反馈，现在房地产交易量有所下降，当然您有会觉得这个调控的时机和去年比，今年是比去年来的更厉害、还是说今年的市场和去年的市场不同，还是说有其他特别的情况呢？
【董藩】：本来我觉得应该以大局为重，不再说了，但是黄博士非要拉着我来。另外一方面就违约了，来了以后不说不行，关于宏观调控我个人应该说确实有一些自己的想法，这些想法可能不太、有的时候和高层领导的想法不完全一样，我想我所掌握的信息有限的原因。首先关于宏观调控，无论是国民经济和房地产我们都强调可持续发展。因为房地产业目前在国民经济当中处于龙头老大的位置，GDP当中有1/4有它来承担，如果它出现问题的时候，将会对国民经济有非常大的影响。我前段时间跟香港的记者通电话谈到这一点，他说董教授你说的太对了，当房价下跌的时候受损失的时候全是老百姓，富豪们只是财富积累的速度下降了，受损的还是老百姓。我们必须考虑就业、整个国民经济的增长等等，另外的话就是说我们判断房地产业投资是不是应该调控，我们过去往往是基于什么呢？基于房地产业和其他行业是否协调这么样一个非常重要的指标。在中央政府是非常看重这个指标的，另外一个方面需要关注，就是供给和需求是否跟得上，我在去年发表文章的时候，我说至少有12个因素影响着中国的房地产业。所以这就牵扯到一个可持续发展的问题。你过渡的增长很快这就是你的常态，下来往下降的时候会出现问题，我觉得这样来说跟我的想法比较接近。这个有待于观察，我们现在开发商觉得这个市场很难做了，前段时间出现一种现象，拍卖地的时候没人要了，有些记者也打电话问我，我说不再说这个问题了。我觉得现在开发商不知道现在怎么做了？如果开发完了以后两年之后卖不掉怎么办？开发商比较犹豫、老百姓也比较犹豫。也许他想买120的但是市场上没有。你比如说他原来想买120、130的。你卖90个给他，这个差别非常大。所以这个市场都有待于观察，关于这个宏观调控有待于观察，可能两年的时间有一个结论，当然宏观调控总是有一些波动、挫折。我相信中央政府会逐渐有能力调控。但是现在市场上出现了更严重的观望，不但是消费者在观望、开发商也受到了巨大的打击。我们应该尽快把市场恢复理性，不管是开发商还是老百姓都要在理性的心态下去投资。现在房地产领域彻底的政治化了，这是一个很不好的现象，我们也希望尽快地引导舆论走出这么一种境界。其他的问题让别人还回答。
【莫春】：董老师还是提到了市场处于一种焦灼的状态，我不知道这种状态对市场的供应会不会造成更大的矛盾，我不知道黄兴文教授是否同意这个观点，现在有专家提出房地产应该说房子是一个大众消费品，而现在很多已经成为投资的产品，那如果这种情况不解决的话，调控之后会不会还是会面临报复性的反弹，来谈一下自己的观点。
 | | 北师大不动产学院院长助理黄兴文 |
【黄兴文】：这个问题比较复杂、比较敏感。新的条例出台以后好像跟以往不一样，以往一个条例出来以后都会议论纷纷，这一次非常的反常。平常我们以为该说话的群体该说话的人都没有说话，开发商也没有人说话了，学者也不吭声了。但是我觉得这是不正常的现象，肯定大家对这个有看法。因为我总觉得这一次不算是宏观调控、应该是微观调控。我觉得这个非常的细，已经管制到市场的部分，就跟你身上的鞋码一样。就说明政府已经急了，对这个问题看的非常的严重，原先做的不奏效、只能用这种行政办法。大家知道行政办法肯定是见效快、副作用大，这是历史的经验证明了。但是政府为什么这样做？我们不是决策者、只能是猜测到他有一些特殊的原因要这么做。这个效果我不说了，他这样做会对市场产生影响，我估计看这个政策的持续性，如果持续的时间很长，那这个影响非常的大、这个影响是很深远的，不仅仅是说改变供求关系，会影响到社会城市建设等等一系列问题。我们看是不是执行一两年还是一二十年说不准，为什么说有这么多的问题？大家都不吭声。就是这个微观的程度，我一个理解我觉得前一个阶段房地产行业里面的很多重要角色都没有把这件事情做好，都在做别人的事情。你比如说开发商应该是把产品做好，但是更多的是说话。学者比如说是做研究，当然我也是学者的一员，很多人可能就屁股没有坐正、去替别人说话去了。当然也有一些政府部门该做的事情也没有做好，本来是为老百姓做事，可能为他自己谋取某方面的利益去了。当然了这个就是背离的环节，很多人没有把自己的事情做好，现在才弄成这种混乱复杂的局面，就是游戏化、娱乐性的局面。为什么没有把自己的事情做好？很多问题就是含义不清，比如政府出一个法律文件很严肃的事情，就是70%还没有搞清楚还要争论半天老百姓就麻烦了。另外就是学者空置率也好统计率也好。昨天我看到一个报道说空置率达到60%多，我吓了一大跳。本身概念没有搞清楚、所以这些该做的事情没有做好。为什么说老百姓对开发商有意见、开发商也非常的委屈。如果把心态摆正一点儿，会把事情做得更好，我觉得就是该做的工作没有做好。
当然很多开发商对某些人我说的是真话，但有些话不能说真话就可以说的，有一些真话是不可以说的，本来不该他做的事情他去做了，结果人家社会舆论在声讨，他侵犯了老百姓的底线。就是做他不应该做的事情，我是希望如果大家都做他应该做的失衡，这个调控会简单的多。
【莫春】：刚才说到专家。
 | | 北师大房地产研究中心主任董藩 |
【董藩】：刚才你提到一个住房的消费品问题，你不是学经济学的，我不怨你，但是这个人如果是学经济学的话是错误的按照国家投资经济住房就是投资品，中国来讲确实是消费品，这样引起了认识上的错误，这个消费品的话这个每个人都能买得起，投资品的话都是这个结论。我觉得作为学者来讲学者就是学者，应该是什么样就是什么样，站在老百姓的角度说话不一定都对，文化大革命的时候老百姓都在那也不一样对，所以说站在科学的角度，有的时候我们老百姓不考虑现在、只考虑长远，这个留给政治家、学者来讲。他不会考虑整个国民经济体系问题，那么有的时候站到老百姓讲的话，如果学者跟老百姓思考的是一样，学者就不是学者就是老百姓，他说的观点就不可能有多高的科学性，这样的话要影响决策的话那就反而麻烦了，我不是说反对替老百姓代言，而是说说话到底应该站在什么样的角度。从来学者不应当是站在那边、或者是站在那边，必须考虑企业内在的要求、必须考虑老百姓的要求还必须考虑政府的能力、还必须考虑可持续发展的要求，那么政府决策也是在这些方面执行，最后出来的公共政策才是可行的，站在一个方面一定是不对的，不管是你站在政府或者你站在老百姓的角度一定是不对的。如果我们回到计划经济时代，每个人都有房，但是不可能的。关于这一点在座的各位你们回去写文章可能骂我，但是我觉得每个人站在公正的角度思考这个问题，我们不能因为个人的原因来谴责社会，现在房地产业被大家骂的一塌糊涂，我觉得这个很不正常的。
【莫春】：我先打断您一下，就是刚才我说的观点不是我说的，而是我转述一位学者说的，他说现在房地产当中其实住房应该是消费品，但是现在已经成为了投资品。就是说买房用来保值增值，房地产成为大家投资理财的一种方式。但如果像刚才您说100%我们把住房认为是投资品，是不是忽略了住房保障这一块。我向请尹中立老师来说一下。
【尹中立】：刚才董藩教授说的两个概念，房地产一直在核算当中就是投资品，实际上这是一个概念上的混淆，混淆在什么地方？投资和投资品不是一个概念。我们所说的要把房地产市场从一个消费品变成一个投资品，意思就是说大家不要拿着住房作为赚钱的手段，在核算体系当中投资有消费、有进出口这个是不错的。但是投资和投资品这个是虽然只差一个字，但是不一样的。比如说钢铁、钢铁是一个投资，如果消费了钢铁，他一定是算是一个固定资产投资。但是钢铁不是消费品，它不是一个投资品，为什么？因为你买了钢铁不能赚钱，就只有通过购买的对象本身能够增值的东西，他才能够成为投资品，投资作为一个核算体系的单位，他包括的很多很多。但是在所有的投资核算范围之内，能够成为投资品的东西是很少很少的，在整个的经济收入当中投资品只有两个，一个是股票市场、一个是房地产市场，其他都不成为投资市场。所以说这个董教授把投资与投资品、消费与消费品可能搞混淆了。
【董藩】：租赁是不计的，这个肯定没有错的，我还特意把那个拿出来重温了一遍，我专门跟陈淮老师讨论了一遍，这个100%的正确。
【李文杰】：这个后面我们继续PK，因为我们这次话题还有一个关于金融的话题，我想请孙老师说一下，最近有一个说法就是好像是外管局的某官员提到了有意提到了限制外资炒房地产，有很多外资涉及到房地产的巨大的回报，这个该不该限制？
【莫春】：孙老师今天穿的非常的休闲。希望把这种比较轻松的气氛也带到我们的现场？
【孙飞】：我发表一个观点，首先我声明一下，我很董藩教授同一师门，我跟董藩教授的大部分观点都是一致，但是有部分观点是不同的，可能我跟尹中立教授一样。实际上最近这个证券日报对我有专访，就是房地产国六条这个网上都有详细的阐述了我的观点。我今天提出我孙飞的观点就是房地产一定要讲市场但也要讲政治。这个就是我的核心观点，房地产从经济学来讲不但是按市场规律来做，不但是商品、也是公共产品，公共产品一定国家是可以干预的，特别是非理性发展的时候一定要干预。我们中国的房地产市场、北京、上海、杭州、温州都出现了非理性的上涨。这个非常的危险，我们中国曾经出现了海南房地产的泡沫、还有香港、日本、这个非常的危险。包括香港出现了索罗斯要袭击港元，这都是一种政府干预的行为，实际上有市场失灵的时候，我们政府必须坚定不移的管制市场。我觉得国六条是有高度的智慧，是解决我们房地产的问题，要树立我们房地产的科学发展观的问题，我们一定要上升到这个高度，我告诫所有的房地产商一定要讲政治。这个非常的重要，我们要讲政治经济学，我强调这个观点，实际上我是国六条的出台，包括我们北京、上海，如果非理性一直上涨会导致泡沫，如果还是在疯狂上涨还成为泡沫破了以后，那就会导致金融危机，转嫁到我们这个老百姓身上，董藩老师的观点我是同意的，如果房地产泡沫破裂，就像香港一样老百姓买的房全都不值钱的，如果房地产泡沫破裂，没有政府的输家，那老百姓失业了，产生了社会动荡，我觉得必须上升到一个政治的高度。它一定要讲市场，并且要讲政治。因为那个里面有我详细的采访我就不讲了。我现在回答你金融的问题，但是我这样我一直把孙飞定位为专业的金融的从业人员和金融的研究人员，房地产我是偶尔发表言论，因为我和董藩教授我们的导师都是研究这个的。媒体刚刚采访过我，我孙飞认为不应该限制外资，从现状来讲，我们中国是外资购房、外资投机或者外资那种购房自主需求，都不足以对中国的房地产市场产生一种大的冲击，它只是一种杯水车薪，我这个观点。我从房地产经济来讲，中国去年年底2005年年底，我们商业银行为我们的房地产开发贷款贡献了5万亿，我们老百姓个钱是很少的，我们的外资占多少。我们应该大力引进外资来发展我们的中国市场经济，为我们的房产服务。现在我提出一个问题就是中国房地产金融体系很脆弱、有5万亿给房地产了，但是我们有36万亿，证券市场、保险市场、信托市场4万亿，我们可以算直接融资市场仅仅是我们1/3，但是房产市场非常的危险。因为我是业内人士未公开的单一房产信托一共是500亿，那么证券市场对房地产没有作为、没有募集资金。因此我们房产的直接融资仅仅500亿，是我们商业银行的1/100，太危险了。下面我可以讲一下我们金融市场的主流模式，实际上外资怎么控制它、实际上我们中国是外汇管制的国家，汇率已经有管理了。那么我们利率也逐渐市场化，包括我们人民币可自由兑换，这都是大趋势不可阻挡，我们中国加入了WTO，2006年全面开放。我觉得不应该限制外资、而是合理的利用外资。
【莫春】：就是外资炒房？
 | | 中国企业海外发展中心主任 孙飞 |
【孙飞】：如果是投机是要打击的，我觉得国六条的出台对税收的问题就是打击投机、抑制投资。但是另外就是管制上审批的问题，我觉得投机一定要打击的，包括外资是外国人的身份购买房子，我觉得他也不应该享受国民待遇，我觉得价格再高一点儿。可能国家要征高昂的税，外资进入中国市场的途径是什么这个很重要。我觉得外资进入中国市场，我觉得要加快我们中国房地产金融体系的建设。我觉得还有信托、还有我们通过外汇信托，比如说现在我们很多外资进入中国，如果他是有负债进入中国，一年后、两年后要撤出，一旦有风险的话，这个外资把钱存在银行突然抽走的话。我觉得通过外汇信托的办法，通过我们的信托投资公司以一种受托投资、受托理财的方式，如果外资做赔了，不像以前那种方式，如果做赔了连本带利我们还要赔给他。
【李文杰】：孙博士的意思是不应该限制，但要要有一种方式。
【莫春】：不要限制外资，因为它对于整个房地产市场的冲击是杯水车薪。这是董藩老师的核心观点，我想有其他三位有不同的意见，尹老师来说一下。
【尹中立】：莫春这个PK台的裁判非常有经验，马上把观点浓缩、而且把它鲜明化不能模糊了。台上这几位我们都是好朋友，这个观点不是对谁是谁非的。孙飞博士刚才说的让莫春给他概括出来的观点我有点异议，从总体上来说外资在中国的房地产市场资金的比重，不管是在开发市场还是在二级市场、在购房的资金当中比例是很小，但是应该区别地看，这样看。在大部分城市比重是可以忽略不计的，几乎可以没有。但是像中心城市、像北京、上海、深圳、广州。任力凡专门做过统计，他在去年发布的房地产金融报告当中做了一个统计，外资在上海的比重大概是在10%左右这个是非常大的。另外也许有人说10%也不是占主流，但是尽管是10%哪怕是5%，它在整个市场的影响是巨大的，去年的宏观调控在上海买楼掀起多大的波澜，可能做市场的人非常的清楚。我们可以科菲股票的，它的影响是巨大的，房地产市场也是一样的，如果所有的投资机构都在观望的时候，一家外资机构要合并。你说它对市场不产生影响吗？所以说对于外资我们应该控制，这也不光光针对中国的国情，全球有超过100个国家对外资购买本国的不动产是非常多的限制，现在中国是非常优惠的条件吸引外资的这种态度没有变，实际上经济的环境已经发生了很大的变化，但是我们对外资的优惠政策到目前为止没有改变，两税合并讲了很多年都没有成功，这是一种有利益存在的。但是有一点肯定的，最近十年来中国的宏观调控发生了很大的变化，但是我们对外资没有发生变化，应该是我们反省这些政策的时候了。应该在主管部门对这个问题高度重视，已经着手解决这个问题。但是如何去操作、如何把这个前后政策既有连贯性、又能达到我们的目的实际上是不好操作的，比如说你现在对房地产的外资，哪怕出台一点点的限制措施，世界的舆论就会认为你中国的外资政策发生什么变化、整个的宏观经济发生什么样的问题，这个都是不肯定的。这是当局感觉到为难之，所以我说我的观念是要干预、但是要找好合适的时机采取合适的手段。
【孙飞】：刚才尹教授的观点回到最后又回到我的观点上了，我们对外资要合理引导不要控制，刚才你说他占百份之、就是占什么的百分之我们要搞清楚，就是在资金总量上面、包括银行的钱、包括信托的钱、老百姓的钱，那个数据是没有的。这是我讲的第一个观点那个统计口径不一样。第二个观点就是纽约、香港为什么是欣欣向荣、是理性的。我觉得我们要合理的引导资金和调控这个资金很重要。因为很多开发商需要钱的时候我给他注入，比如说我老百姓需要钱他给老百姓贷款这是需要的，我觉得这是合理的引导，但是外资的投机行为我觉得是要严格打击的，我就谈这一个观点。
【李文杰】：谢谢四位专家因为时间的关系我们还有下一场。那么对四位简短的发言我们给予热烈的掌声，谢谢！那么我们加紧有请我们对我们后面的嘉宾到台上来就座。
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