建设部替谁背黑锅 解读重锤下股票为何逆势上涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月17日08:06 中华工商时报  水皮  

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春江水暖鸭先知。

7月12日，调整多日的深市房地产板块领头军深万科突然启动，股价从开盘的5.86元，直冲6.26元，上涨幅度达到6.82％。受深万科强劲走势的影响，深成指报收4350点，微幅上涨，而与此同时，上证指数却下跌5个点，报收1740点，历来如影随形且沪强深弱的沪深指数，首次出现了背离的走势。7月13日，受利空传言打击，沪深两市跌幅达5％左右，深万科不能幸免，但跌幅有限。7月14日，大盘回暖，深万科又是一马当先，大涨4．73％，再次引领深成指大涨38点，又一次形成深强沪弱的局面。

深万科为什么在加息传闻袭市的情况还会逆势上涨呢？

答案在建设部。

建设部165号文件：

·[建设部公布165号文件 界定90平米 70%两大调控悬疑]
　　·[ 建设部165号文件出台 三地产巨头对新政沉默应对 ]
　　·[90平：建设部的灵活解释为权力寻租留下可怕缺口]

7月13日，建设部透露早在7月6日就已经下发的165号文，《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，首次明确90平方米和70％两个困扰业界并引发社会广泛争议的概念。所谓90平方米，指的就是建筑面积，所谓70％指的是年度开盘的总量而不是单项。据悉，文件下发之后，房地产商一片叫好，深万科率先作出反应，房地产板块由此发动反攻，一举扭转前期的颓势。

建设部的165号文果然对深万科有这么大的影响吗？其实未必，早在九部委新政公布之后，90平方米和70％两个限制困扰开发商之时，深万科就已经表示对自己构成利好，因为深万科已经将小户型作为开发重点。但是对于上市公司是不是利好，王石说了不算，市场说了才算，在投资者眼中，真正构成利好的不是九部委的原则，而是建设部的细则。

90平方米和70％两个概念之所以会引起争议，原因是复杂的。内涵不明确是一方面，但是更重要的是另一方面，即科学不科学。比如，90平方米规定的是建筑面积还是套内面积，如果是建筑面积，那么在全国人均住房面积已经达到26平方米的情况下，一个三口之家还有没有改善住房质量的空间？四口之家又如何才能达到平均住房的面积？为什么同样是面积的界线，上次的政策规定的是120平方米，这一次要调整为90平方米？如果说土地面积紧张的大中城市执行90平方米是合理的话，偏远的中小城市是否也要一刀切？再比如，70％指的是单个项目还是城市开发的总量？如果每个项目都是这样的限制，项目与项目之间又该如何区别？如果市中心这样的限制是合理的话，那么市郊又该如何执行？如果70％指的是开发的总量，那么什么项目必须满足70％，什么项目又可以不受这样的限制，谁说了算，根据什么说了算，有没有执行的标准，建设部门又根据什么来保证90平方米的住房能占总量的70％，政策如此充满弹性会不会落空？

坦率地讲，对于90平方米的概念，水皮是不以为然的。因为从投资的角度看，在城市中心地带，90平方米以下的房子最受投资者欢迎，而恰恰是90平方米以上的住房并不好租。因此，90平方米的规定正中投机买家的下怀，封杀的却是自住买家的选择，这样的调控措施和调控目标恐怕是南辕北辙的，而至于70％的限制，对于商品房的开发则更没有必要，因为政府不可能比开发商更了解市场的需求。政府该管的其实是房价，而不是户型，否则，这跟当年教农民种地有什么区别呢？水皮一直怀疑90平方米和70％两个概念并非是建设部的原创，不然的话绝不会在相隔一个多月之后才公布实施细则，而从实施细则欲说还休，新华社发稿反反复复，这些细节上都能印证，“只执行，不宣传”并非空穴来风。

这说明什么？说明165号文件是有争议的，是有不同意见的。

事实上，165号文件的细节一经报道，70％的解释便遭到网上板砖。上海证券报的评论认为，建设部对70％的解释是为建设部门权力寻租预留空间。因为如果70％是单个项目的话，权力部门没有任何发挥的空间，制度是刚性的，而70％是总量的话，那么裁量权就在权力部门手中，总量就成为软性的。这样就为权力寻租留下可怕的缺口，一方面开发商有商业贿赂的动力，一方面权力部门有寻租的空间，在对权力的监督体系尚未建立起来的情况，谁又能挡住商业贿赂大行其道呢？更何况，房地产本来就是商业贿赂的重灾区。70％从单项到总量，不仅预言了房地产市场调控的艰难，也暗示了权力部门对资源配置领域的留恋之强烈。70％为商业贿赂留下的缺口，谁又能够弥补？

杜绝权力寻租的最好办法是制度设计中不给权力预留空间，但是事在人为，再完美的制度如果执行者不以为然的话也形同虚设。深圳市政府在制定的细则中明确70％为单项的比例，深圳的房地产市场从此就会比其他地方干净吗？

70％的解释能够引出权力寻租的指责恐怕是建设部想不到的。水皮从这种极端的评论中看到的是怀疑一切的阴影，但是又不得不承认，怀疑一切有合理的成分，因为房地产调控一而再再而三的失控，温总理为此而感到的难过，都是现实。

建设部的解释让开发商喜出望外并不能说明什么，反过来建设部的解释让开发商痛哭流涕也不能说明什么，建设部不对开发商负责，只对房地产市场的健康负责，对老百姓的安居乐业负责。至少，在70％的解释上，建设部遭到的抨击是替人受过，至于替谁，天知，地知。

CBD东道主写字楼

责任编辑/sf059

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