开发商难钻空子 专家详解建设部楼市新政细则

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月16日11:18 扬子晚报  马祚波  

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众人关注的楼市“六一新政”实施细则昨天经国家建设部网站公布后，正式明确了90平方米指的是建筑面积，而70%则适用于各城市新审批、新开工的商品住房总面积。昨日，部分业内专家在接受记者采访时表示，细则出台将令一些妄图在套型分割上做“文章”的开发商很难再钻“空子”，但是从地区总量上控制90平方米套型的做法操作起来仍有不少难度。

CBD东道主写字楼

关于调控细则：

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70%地方自控仍有难度

在本次建设部出台的细则中，明文规定自“今年6月1日起，各地新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到70%以上”。也就是说，70%的比例可以不用针对单个楼盘项目进行控制，而是从地区总量上加以协调。记者了解到，目前国内西安、大连、深圳等城市已出台地方性细则，规定单个楼盘90平方米以下的套型要占70%。北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授昨日在接受记者采访时认为，改为总量控制同样在操作上具有不小难度，他认为开发商们谁都不愿意成为“70%”所约束的对象，为了能够建造大户型房源，他们一定会纷纷争取30%的指标，这就给地方政府出了道难题，至于如何破解，则要看各地房管部门的智慧了。

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对开发商变更套型说“不”

针对此前传出的开发商修改套型结构以规避新政的问题，建设部在新出台的实施细则中同样堵住了“漏洞”。文中规定对“开发商不按照批准的规划设计条件委托设计、明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定、在建设过程中擅自变更设计等行为”均要予以严惩。南京民用建筑设计院院长陈永明告诉记者，通常“套内基本空间”指的是每套房产必须独立拥有四个空间，分别是起居室、卧室、卫生间和厨房，有的开发商为了增加小户型比例，会将140平方米的套型硬生生地切割成两套房子来卖，这样的话会导致一套房子里没卫生间，另一套则少了厨房，今后一定会杜绝这样的操作方式。至于住宅层高的限定，陈永明院长表示各地都有自己的规定，南京一些单身公寓的层高通常为5.1米，最高的做成5.4米，这是由于规划部门在审批时只限定容积率而没有限制层高。不过他认为通过提升层高来规避新政将会追加消防等设施的投入，开发商自己会“算算账”。

别墅类项目调整首当其冲

在细则中还规定，“对今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，地方政府可根据当地年度新建商品住房结构比例要求，确定需要调整套型结构的具体项目，同时建设、规划、房产等主管部门还要对6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理”。记者注意到，别墅类项目首当其冲，成为首先要清理的对象。业内人士表示，在“六一新政”出台前就一直有传言称要对已审批但未开工的别墅“动刀”，这次看来是要动真格的了。目前南京市的别墅项目主要集中在江宁、江北、仙林等地，预计此次清理将对这些地区的别墅市场带来一定冲击，短期内供应量的减少有可能导致别墅“奇货可居”。

责任编辑/SF016

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