70%的90平米以下房 北京有多少90平住房可以上市

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月15日11:35 新地产  庞建新  

各 地 推 荐		北京 | 时评：房价怎么还在快速上涨？ 上海 | 国土部官员倡导“租房论”不负责任 深圳 | 设计90平小居砍去多余空间是关键 广州 | 新闻排行榜 一榜知天下(第二期) 济南 | 央行为何弃加息而提高存款准备金率 长沙 | 观察：下半年长沙楼市浮沉难料 西安 | 各地静待地方“90平米”细则落实 天津 | 准备金率再上调 房贷套上“紧箍”

5月29日，九部委公布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中的户型面积规定引起广泛关注。《意见》规定：6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须占项目总建筑面积的七成以上。

CBD东道主写字楼

按《住宅设计规范》（中华人民共和国国家标准B50096-1999）规定，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。如果按照这个套型建筑面积标准计算，据专家估算，大概相当于通常所说建筑面积近100平米。那么，在这一标准下，在九部委出台限面积和限价政策下，北京有多少套符合规定的房屋可在近期供应上市？

要弄清楚这个问题，首先要清楚北京今年计划供地的总量是多少。

相关新闻：

[90平米以上房贷须首付三成 高档住宅则为四成]
　　[“90平方米、70%”如何落实 建设部明确表态]
　　[90平：建设部的灵活解释为权力寻租留下可怕缺口]

根据伟业顾问数据显示，在已公布的2006年土地供应计划中，共计划安排土地供应总量为6500公顷，与2005年度持平。其中，房地产用地为3000公顷，较2005年2500公顷有所上升。

从2006年商品住宅的供地情况来看，近几年土地公开交易（不含协议出让部分）中住宅部分的土地交易情况为：2006年截至目前已推出土地（包括已成交）共计371.9公顷，规划建筑面积582.7万平方米。

今年北京计划房地产用地3000公顷，截至目前共推出土地（包括已成交）共计371.9公顷，北京仍有2628.1公顷房地产用地尚未推出。如果剔除已成交的156.7公顷土地，根据上述数据可以推算出北京还有215.2公顷土地已推出尚未交易。

那么215.2公顷土地是否就是北京拟推出的6块限价地呢？

6个限价地块是北京早已酝酿的限制目前房地产价格过快增长的措施之一，备受媒体和老百姓的关注。就这6块地而言，具体分布，可建筑面积是多少，能形成多少套住宅上市，价格大概在什么区位，关于这些相关数据，只能在数据上给以估算。

除了这6块试点土地外，其他的尚在研讨当中，是否继续推出仍在论证阶段。

根据5月29日北京国土资源局的公开发言，6块土地分别位于北京市城市中心区的东南西北，具体为：丰台区1块，东铁匠营地块；朝阳区2块，常营乡地块和广渠路地块；石景山3块，分别是老古城地块、刘娘府地块和五里坨地块。预计6块土地的建筑面积约达200万平方米。

在六块地中位置被普遍看好的是朝阳区广渠路地块，位于四环内东南角大郊桥西北角，而这块预计将来限价在6000元每平方米左右。其次位于地铁5号线的南面终点站的丰台东铁匠营地块和朝阳区常营乡地块也特别为人们关注，预计限价在5500元每平方米左右，但朝阳区常乡营地块的建筑面积仍无法得知。

限价最低的三个地块是位于近郊区的石景山的三块地，除了五里坨地块面积信息不详之外，其他两块均预计售价在4500元每平方米和4800元每平方米左右。

6块地中最远的石景山区五里坨地块接近门头沟区，价格也应该会最便宜，限制价格约在3000元每平方米左右，据估计该地区主要吸引是在石景山区工作的购房者。

从北京推出土地区位看，海淀区和朝阳区所占比例高达80％以上，但在限价地块上却没有房产交易数量较大的海淀区出现。

在土地数量和套型建筑面积给定的情况下，现存量土地市场中按照套型建筑面积90平米计算可供多少套房屋？这是对90平米房屋极其渴望的购房者想了解的。

目前存量土地中有四类土地可提供90平米以内的房屋，其中包括第一部分是90平米以下已经建成的房屋。目前90平米以下的房屋中入市总面积为1592.5万平方米，估计共有236000套。

第二部分就是已经拿地开工证准备建90平米以下的住房。从2005年－2006年新拿到土地的住宅项目中，已拿到开工证的总规模为32.8万平方米参考目前市场上约25%的90平方米以下户型比例估算，预计未来供应的90平方米以下住宅约1500套左右。

而第三部分就是新政中规定的2006年未拿到土地开工证需改规划建90平米以下的住房。

根据有关方面的统计，北京市目前已经拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证属于九部委新政“历史遗留问题”的项目约600多个，规划建筑面积达到2000万平方米，如果按规定改规划，70％做成限面积住房的话，通过粗略计算，按限面积的最高标准90平米计算，加上楼道等因素，可以得出可能推出房屋为124444套。

最后一部分就是拟推出6块限价地可建成限价房。

在6块限价地中的4块（不包括朝阳常营乡地块和石景山五里坨地块）总和约为202.17万平方米建筑面积中，通过粗略计算得出可提供房屋17970套。

根据以上四种情况，北京市已经推出存量土地可建套型建筑面积90平米以内房屋总面积合计为3827.47万平方米，可供应的相应房屋数量约为379914套。

如果按照一个三口之家计算，379914套能够解决约114万人口的住房问题。

那么这些房会分布在什么地方呢？目前北京已推出的住宅项目用地基本上有两类：

一是近郊项目。从2006推出的近郊住宅项目用地图中可看出，近郊项目用地朝阳区占57%，海淀区占26%，加上丰台14%，而石景山仅占3%。从数据比例可以估算出近郊项目的80%集中城八区的朝阳区和海淀区。

二是远郊项目。在这部分中，顺义和大兴比例突出，尤其新城规划顺义地区。

因而，从供应区位来看，2006年度土地供应将向郊区倾斜，10个郊区县土地供应总量约占全市供应总量的60%，其中顺义、通州、亦庄三个重点新城土地供应量相对较大。城八区土地供应主要集中在朝阳、海淀、丰台等区域。

从2006年已经交易的土地情况来看，截至目前共成交的住宅类土地面积达到156.7公顷，规划建筑面积270万平方米。

在成交近郊项目用地中，朝阳区和丰台所占比例较大，合计达81%；而在成交的远郊项目住宅用地中给地区比例相差较小，大兴和房山比较合计占51%。

在这些成交的住宅项目中，比例最大的远郊占54%，五环以外占21%，四环到五环也占21%。

新地产对部分开发商进行的《关于国六条调查问卷》结果显示：64.3%的开发商认为北京市政府下一步会在城市郊区推出限价地。这也就是说，新推出的符合新政要求的房子，大部分会是城市近郊区。

责任编辑/SF016

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页]   [推荐给朋友]   [关闭窗口]   【字体： 大 中 小】